杭州試水“房東直售”第六天，上新726套二手房

之前已經(jīng)討論過這個(gè)話題，現(xiàn)在我再把發(fā)表的文章完善，這個(gè)大多只有中介聯(lián)系賣家的結(jié)果，應(yīng)該是合符邏輯的情況。

推到中介這座大山”、“天下苦中介久矣”、“房產(chǎn)中介要涼了”、“終結(jié)二手房交易傭金暴利時(shí)代”……這是8月18日“個(gè)人自主掛牌房源”功能正式上線“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”后很多媒體的標(biāo)題觀點(diǎn)，話題也迅速?zèng)_上熱搜，網(wǎng)上評(píng)論對(duì)中介也是罵聲一片，大多表示以后終于不用靠中介來買二手房，可以省下一筆可觀的中介費(fèi)，政府辦了一件大好事。受此消息影響，“中介第一股”，貝殼找房8月19日，美股股價(jià)跌幅達(dá)14.86%。受國家政策打壓，貝殼在7月26日股價(jià)就已經(jīng)下跌27.69%，兩個(gè)交易日就合計(jì)下跌40%。


我本人沒有在二手房領(lǐng)域從業(yè)，但最近幾個(gè)月剛好在賣一套房，對(duì)現(xiàn)有中介服務(wù)有一定體會(huì)。針對(duì)輿論焦點(diǎn)，涉及到兩個(gè)問題：一方面是否需要中介；其次，若需要中介，中介收費(fèi)是否合理。

先說第一個(gè)問題。我最近賣這套二手房從掛牌到最近銀行辦理放款手續(xù)，前前后后幾個(gè)月時(shí)間，買家是對(duì)新婚夫婦，第一次買房的小白，需要辦理貸款。中間經(jīng)歷了很多次看房、與多個(gè)買家議價(jià)、簽署定金協(xié)議、買賣協(xié)議、辦理貸款、公證等環(huán)節(jié)，后續(xù)還要辦理過戶、交房，對(duì)我這種一般人可以說流程既復(fù)雜又嚴(yán)謹(jǐn)。我在多次請(qǐng)假情況下，幾個(gè)月時(shí)間還算順利，期間各個(gè)流程如果不是依靠對(duì)手續(xù)熟悉的房產(chǎn)中介推動(dòng)，買賣雙方幾乎難以按計(jì)劃推進(jìn)交易。

因?yàn)橹薪槭琴I賣雙方、各家銀行、房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)、甚至各小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等等的橋梁，不僅僅要懂流程，會(huì)溝通，還要想辦法撮合雙方的分歧，在國內(nèi)還有一些必要的關(guān)系需要經(jīng)常維護(hù)。我既沒有那些流程知識(shí)，也不可能和5、6個(gè)買家隨時(shí)溝通，更不可能像無頭蒼蠅一樣去跑各種流程，忍受各種辦理流程的臉色，并且承擔(dān)交易無法最終達(dá)成甚至惹上糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。

以我的案例來說，中介是有存在意義的，不僅僅是中國，在市場(chǎng)已經(jīng)高度發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，房產(chǎn)中介也還是二手房領(lǐng)域?qū)Ρ匾獏⑴c者。

第二個(gè)問題是，中介收費(fèi)是否合理。

我通過查閱網(wǎng)上資料了解到美國房屋中介費(fèi)是6％，英國為3%，日本為5％，臺(tái)灣為5％，東南亞地區(qū)4%（這里的數(shù)據(jù)是中位數(shù)，因?yàn)槊總€(gè)地區(qū)因?yàn)榉课蓊愋汀⒚娣e、總價(jià)不同，費(fèi)用往往是一個(gè)區(qū)間），而我國二手房交易中介傭金大多在2%-3%。

以深圳為例，根據(jù)當(dāng)?shù)刂课萁?jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)樂有家發(fā)布的《2020 年深圳樓市報(bào)告》，我簡單做了個(gè)測(cè)算：
深圳注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人將近6 .5萬人，過去三年平均每年交易約8萬套，每套均價(jià)568萬，如果經(jīng)紀(jì)人參與比例為85%，傭金比例3%，則算下來每個(gè)經(jīng)紀(jì)人計(jì)提的傭金有約18萬。除去公司日常運(yùn)用部分，如果個(gè)人能分70%，平均每人收入12.6萬。深圳2020年城鎮(zhèn)非私營單位就業(yè)人員年平均工資為137310元，中介行業(yè)的平均收入屬于正常范疇。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人無論寒暑，都要穿正裝到處找房源、和形形色色的人打交道，忍受各種抱怨與憤怒，加上考核嚴(yán)格，當(dāng)月的成交數(shù)、帶看次數(shù)、新房源拓展情況都要排名，壓力不小。只有勤奮又聰明，口碑好的人才可以真正獲得高收入。

綜上所述，我認(rèn)為現(xiàn)在中介費(fèi)比例相對(duì)合理，中介的平均收入并非屬于暴利水平。

客觀來說，近年來行業(yè)由于發(fā)展速度太快，人員入門門檻不高，人員流動(dòng)太大，哄抬房價(jià)等原因，導(dǎo)致市場(chǎng)上屢有報(bào)道黑中介坑人的事件，房產(chǎn)中介的市場(chǎng)形象確實(shí)不好。但現(xiàn)階段，在政府和主流中介機(jī)構(gòu)的共同努力下，基于本次我賣房的經(jīng)歷，平心而論已經(jīng)非常規(guī)范了，如果沒有中介參與，先不說時(shí)間需要多久，我完全不認(rèn)為靠我可以順利的把房子賣出去。除非我國禁止二手房交易，相信未來中介這個(gè)行業(yè)也不會(huì)消失。

至于整個(gè)行業(yè)后續(xù)如何規(guī)范，怎樣引導(dǎo)其更有助于二手房交易的促進(jìn)，幫助買賣雙方達(dá)成交易，承擔(dān)必要責(zé)任，收取市場(chǎng)化的費(fèi)用，還需要建立包括二手房中介信用體系等措施，逐步提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，引入更多市場(chǎng)化競(jìng)爭等等舉措，僅僅推出一個(gè)交易平臺(tái)不能推倒高房價(jià)的大山，想省中介費(fèi)還可能會(huì)導(dǎo)致律師費(fèi)的支出。

杭州官方的二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)自認(rèn)的功能是：為群眾“手拉手”自主交易提供新渠道，構(gòu)建更為公平合理的二手房交易市場(chǎng)運(yùn)行體系。

杭州官方平臺(tái)上線后，去中介化的呼聲很高。但是從該平臺(tái)推出的力度、規(guī)模以及定位來分析，官方壟斷、“革命”中介市場(chǎng)的意圖是沒有的，更多的是督促中介行業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，把行業(yè)下限拔高。

中介自古有之，國外房產(chǎn)交易也大多依賴于中介，他們是市場(chǎng)交易雙方的撮合劑。房產(chǎn)買賣是低頻交易，專業(yè)性強(qiáng)，并不是政府擅長的事情。官方平臺(tái)可以輔助行業(yè)在更規(guī)范的前提下，把中介傭金調(diào)得更合理一些。

全國二手房去年的實(shí)際交易額大約是7.3萬億，420萬套房子，按平均每套實(shí)收交易傭金2%計(jì)算，中介手續(xù)費(fèi)大約是1460億元。如果二手房、租房完全實(shí)現(xiàn)“手拉手”自助交易，上述千億規(guī)模的中介費(fèi)確實(shí)省了下來。但與此同步的是，這個(gè)行業(yè)超過一百萬人的從業(yè)人員，恐怕要下崗再就業(yè)了，這將給社會(huì)增添不安定因素。

業(yè)主直售其實(shí)有段時(shí)間了，杭州也不是第一個(gè)打造二手房直銷平臺(tái)的城市，深圳幾個(gè)月前就上線此類平臺(tái)，只不過上線之后，又下線整改了。很多一二線城市也都有自己的二手房交易網(wǎng)站，只不過功能還不是很齊全。這些由政府部門推出業(yè)主直售平臺(tái)，受益最大的就是業(yè)客雙方。省下大筆中介費(fèi)，而且政府平臺(tái)背書有保障。

但是也存在一個(gè)問題，房屋這種大宗買賣不像普通的標(biāo)準(zhǔn)化商品交易，只需買方在網(wǎng)上看好，付款即可。二手房的交易流程十分復(fù)雜，交易周期十分長。找中介也是因?yàn)橹薪閷I(yè)且省心。而且目前這些直售網(wǎng)站的曝光程度一般，房源數(shù)量遠(yuǎn)不及中介平臺(tái)的多，從用戶體驗(yàn)上更不及鏈家貝殼的APP方便。

所以，我認(rèn)為房產(chǎn)中介不會(huì)因?yàn)檫@種直售而消失，反而會(huì)倒逼中介更加專業(yè)，降低中介費(fèi)等。總之，購房市場(chǎng)需要更透明，對(duì)老百姓更方便的方式。