萬科：與恒大有接觸，但暫無實質性合作

萬科的凈利潤下滑值得關注，但沒有必要小題大做。8月30日，萬科稱，上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入1671.1億元，同比增長14.2%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤110.5億元，同比下降11.7%。萬科出現(xiàn)凈利潤再次下滑的現(xiàn)象，上一次，還是哀鴻遍野的2008年全球金融危機。關于利潤下滑，萬科自我分析的主要原因是：銷售增長有限，不足以對沖利潤率的下滑，以及轉型業(yè)務效果還沒有真正體現(xiàn)出來。萬科的分析實話實說，令人信服。利潤同比下降11.7%，還算中規(guī)中矩，比人們的估計要好一些。截至30日收盤，股價與年初相比跌超27%，與其它一些公司相比，也不算很多。

與其它公司相比，萬科財報以謹慎見長，其管理層習慣于“危機”思維，沒有利用財務技巧粉飾利潤，這是難能可貴的企業(yè)文化。

萬科的業(yè)績觀值得稱道。對于業(yè)績問題最好的回答，萬科認為是“靠行動、長期的行動，靠努力、長期的努力”。與其它一些“其興也勃焉，其亡也忽焉”的房地產企業(yè)相比，萬科是信奉路遙知馬力，這是其過人之處。

萬科是“房子是用來住的，不是用來炒的”的踐行者，其報告期內經營性業(yè)務的發(fā)展還是不錯。物業(yè)服務方面，立足于科技服務平臺型企業(yè)定位的萬物云，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入103.8億元，同比增長33.3%。租賃住房業(yè)務方面，泊寓共有房源19.2萬間，累計開業(yè)14.8萬間，規(guī)模位列集中式公寓全國第一，期內營業(yè)收入13.19億元,同比增長25.6%。

萬科對轉型業(yè)務的反思值得關注。萬科轉型業(yè)務效果還沒能真正體現(xiàn)出來，成了一個痛點。萬科稱：“跟優(yōu)秀同行相比，確實人比人氣死人”。萬科指出： “我們當年起步的時候嚴重低估了轉型所需要的時間、可能的挑戰(zhàn)、需要建立的能力，當時太樂觀了。”

與恒大暫無實質合作體現(xiàn)了萬科的穩(wěn)健。萬科稱：與恒大暫無實質合作。這表明，萬科在恪守以客為尊的價值主張，并深思熟慮、穩(wěn)扎穩(wěn)打、步步為營。

萬科發(fā)布中報，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入1671億元，同比增長14%；歸母凈利潤110億元，同比下降11.68%；合同銷售金額3544.3億元，同比增長10.6%。上半年，萬科回歸“綠檔”，三道紅線達標。

萬科作為龍頭企業(yè)，其業(yè)績變化具有一定的行業(yè)代表性。銷售業(yè)績的增長一方面反映了行業(yè)集中度上升的趨勢， 另一方面也表明企業(yè)可能存在為了保現(xiàn)金流而進行了以價換量的促銷活動。后者反應在財報上就是收入增長的同時而歸母利潤卻在下降。

收入和銷售雙增長而歸母利潤下降，一方面可能是競爭加劇所致，另一方面也為保現(xiàn)金流的促銷活動拉低了毛利水平。

從目前各家房企披露的年中報來看，整個2021年上半年的表觀數(shù)據(jù)整體來看還是很不錯的，這個只是表象而已，房企真正的日子過得怎么樣、好不好，還要看房企的現(xiàn)金流和企業(yè)流動性狀況。如果房企的真實狀況像表觀數(shù)據(jù)說的那么好，那也就不會出現(xiàn)有的裁員、有的破產和大量債權、商票違約的問題了。連恒大這樣的合同銷售與回款列前幾名的企業(yè)都出現(xiàn)了40億元的虧損，這說明房企面臨的形勢已非常嚴峻了。

房企目前為了保命，以現(xiàn)金流為核心實施了以價換量以及減少買地等縮減資本開支等措施，一方面在合同銷售看似增長的同時大大壓縮了毛利空間，另一方面也提前消費了房企未來和失去了未來發(fā)展必須的土儲基礎。這就是市場繁榮假象背后，房企真正困難所在的原因。

下半年的房地產市場會依然艱難，但是在宏觀經濟極速下行的情況下，作為支持經濟正常運行與財政重要來源的“夜壺”，涉及房地產行業(yè)的各項調控措施如土地集中出讓、銀根管制等有可能會以變相的方式適度放松。有關消息面表明，恒大已經將前段時間的“保回款”改為了“有利潤的保回款”和“保交樓”，而一線城市按揭貸款的嚴控與首付來源的嚴查，依據(jù)“住有所居”新聞發(fā)布會的召開，表明行業(yè)環(huán)境在底層邏輯上已經根本性改變。

此次萬科發(fā)布2021年中期報，值得關注的一點是這是自2008年以來，萬科中報和年報首次出現(xiàn)歸母凈利潤下降。在國家嚴控房價和規(guī)范市場的政策之下，房地產企業(yè)賺快錢的時代結束了。而有意回避和恒大的項目，我們似乎能看出些端倪。
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我看了這次中期業(yè)績會，對于業(yè)績下滑，總裁祝九勝也提到萬科過去幾年對某些新業(yè)務過于樂觀。面對主業(yè)發(fā)展遇到瓶頸、困難，想要拓展新業(yè)務，這個企業(yè)發(fā)展思路都懂，只是之前當我聽到萬科的新業(yè)務是養(yǎng)豬時，還是有些意料之外。不禁要問，如果新業(yè)務與主業(yè)完全不搭邊，企業(yè)當前的管理層有什么優(yōu)勢可以做好這個業(yè)務？ 其實不少企業(yè)在生命周期中都會面臨這樣的問題，可以學習一下富士膠卷多元化成功的例子，富士膠卷在面臨主業(yè)下滑的背景下，積極拓展自己有技術儲備優(yōu)勢的業(yè)務，取得了轉型成功。
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萬科作為國內房地產行業(yè)的龍頭，萬科面臨的機遇和挑戰(zhàn)具有代表性，現(xiàn)在的業(yè)績挑戰(zhàn)也是萬科轉型的外部推力。發(fā)展更適合萬科的新業(yè)務，為業(yè)績創(chuàng)造增量，這是萬科管理者接下來需要考慮的。