青島蘇州等熱點(diǎn)城市公開存量宅地

青島和蘇州等熱點(diǎn)城市近日公布了存量住宅用地，據(jù)稱即使不再新增住宅用地也可以滿足現(xiàn)有住宅開發(fā)和銷售速度兩年所需，意在表明樓市的超漲并非由于地根過緊造成的，而是其他原因，因此加大樓市調(diào)控和監(jiān)管力度、推動(dòng)存量土地加快開發(fā)是必要的。

這一點(diǎn)確實(shí)不容否認(rèn)。不過市場常識是，樓市長期看人口，中期看土地，短期看金融。也就是說樓市行情是由人口、土地、金融這三項(xiàng)因素綜合作用形成的，而并非只取決于其中的一項(xiàng)，因此絕不能只拿其中的一項(xiàng)來說事，而將樓市的起落歸因于其他因素，否則這就有了明顯的推卸責(zé)任與不負(fù)責(zé)任的成分了。

明眼人都知道地根和銀根被緊攥在政府手中，人口流動(dòng)也并非完全自由，而是受產(chǎn)業(yè)吸引與政府政策的雙向作用。譬如有的一線城市就明顯以或明或暗的政策強(qiáng)制、政策引導(dǎo)或者以不斷推高居住成本來擠壓和排斥所謂的低端人口。

政府在土地財(cái)政最大化這個(gè)底牌之上，長期以來將地根、銀根和人口政策玩弄于股掌之上。當(dāng)樓市被推高到民怨沸騰或者金融風(fēng)險(xiǎn)聚集嚴(yán)重的時(shí)候，就總會(huì)拿這三要素之中的一項(xiàng)或者兩項(xiàng)說事，而將責(zé)任歸咎于其他幾項(xiàng)，再不濟(jì)也會(huì)轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商和市場，譴責(zé)他們?nèi)狈Φ赖碌难骸?br />
譬如在總量平衡和結(jié)構(gòu)性不平衡的情況下，此輪樓市周期的上漲來自于流動(dòng)性過剩壓力之下通脹預(yù)期高企所推動(dòng)的避險(xiǎn)性需求，因此此輪樓市普漲區(qū)域都位于具有較強(qiáng)抗通脹性的都市圈與核心城市等。此時(shí)如果再以存量宅地?cái)?shù)量相對充裕來證明樓市上漲并非由于供地不足，顯然是在王顧左右而言他，無異于緣木求魚了。因?yàn)檫@些熱點(diǎn)城市的存量宅地與空置房一樣都具有較好的抗通脹性，既然為保值和抗通脹買房置業(yè)而并非完全為了居住才導(dǎo)致了大量的空置房的產(chǎn)生，那么開發(fā)商持有宅地而不開發(fā)自然也就符合商業(yè)邏輯與商業(yè)倫理了。

當(dāng)然監(jiān)管部門可以要求開發(fā)商必須按照土地出讓時(shí)約定的開發(fā)進(jìn)度開工與開盤以增加供應(yīng)進(jìn)而平抑樓市，但是很顯然在拖延開發(fā)坐擁土地升值和減緩開發(fā)速度以減少入市量來推動(dòng)房價(jià)與地價(jià)循環(huán)上漲方面，開發(fā)商與高度依賴土地財(cái)政的地方政府是有著共同利益訴求的，否則也就不會(huì)留存下來如此巨大的宅地存量不投入開發(fā)了。

既然開發(fā)商與地方政府圍繞土地財(cái)政在囤地不開發(fā)方面形成了足夠的默契，那么如何尋找借口與理由讓囤地不開發(fā)不構(gòu)成違約就只淪為了技術(shù)層面的問題了。因此有開發(fā)商在重點(diǎn)城市和熱點(diǎn)城市囤地20余年不開發(fā)也未受到太嚴(yán)重的處罰，也就不絲毫見怪不怪了。

另外，既然是在以維護(hù)樓市穩(wěn)定為名，以各種調(diào)控與監(jiān)管措施來行維護(hù)和保衛(wèi)土地財(cái)政之實(shí)，那么在戲演砸了時(shí)的地根、銀根與人口政策之間的相互推責(zé)也就更成了原本就是演戲的“戲中戲“。因?yàn)閺膩硪膊灰姳煌曝?zé)的哪一方被追責(zé)過或者負(fù)過什么責(zé)，一切都是說說而已，而背著原罪、被斥為最缺乏道德血液的開發(fā)商們即使囤地多年也從未受過傷筋動(dòng)骨的處罰。

別認(rèn)真，認(rèn)真你就輸了。

國家嚴(yán)控房地產(chǎn)的政策是越來越多，現(xiàn)在這個(gè)要求地方進(jìn)一步規(guī)范存量住宅用地信息公開的《工作函》來的正是時(shí)候，對一線城市的管控已經(jīng)很嚴(yán)格，現(xiàn)在對于下線市場也開始管控。也算是意料之中。

曾經(jīng)各地囤地等升值，現(xiàn)在行不通了。過去二十年，一路上漲的除了房價(jià)，還有一起上漲的土地價(jià)格。很多房企買地之后遲遲不開發(fā)，而是等待地價(jià)上漲賣出獲利成了常規(guī)操作。正如文中所說像青島和廈門等城市有大量的存量宅地，就是這樣一個(gè)原因。那么囤地行為嚴(yán)重?cái)_亂了樓市的正常秩序，加深了熱點(diǎn)城市供需矛盾。現(xiàn)在國家終于出手，出臺(tái)新政要求地方按時(shí)公示存量宅地詳情，算是大快人心。越透明，市場才會(huì)越正規(guī)，當(dāng)然房地產(chǎn)公司的日子會(huì) 不太好過，希望老百姓可以因此受益。