被黑石拋棄，SOHO中國還能賣掉嗎？

黑石也許由于面臨意外漫長的監管審查而放棄了以236.6億港元收購該公司的計劃。

SOHO由潘石屹及其妻子張欣這兩位知名企業家控股，SOHO中國的豪華寫字樓幫助重塑了北京、上海的高端街區。

這可能是潘石屹及其妻子張欣的暫時敗筆。黑石集團終止以236.6億港元收購SOHO中國有限公司的要約后，SOHO中國股價周一下跌36%，SOHO中國最新報2.24港元，已經抹去了今年迄今所有漲幅。若簡單公司股價上來看，這筆交易的失敗，標志著這兩位商界領袖遭遇了挫敗。

下一步，SOHO可能需要認真應對一些輿論抨擊。

1、黑石集團收購SOHO中國可謂是一波三折，早在2020年雙方就開始接觸，最初傳出了的報價是40億美元，但是沒有談攏，今年6月初雙方以30億美元的價格終于是談妥了，但是最終這筆交易在短短的三個月內就告擱淺。

2、雖然9月13日SOHO中國股價一天損失了三分之一的市值，但是其實這筆交易早就不被外界看好，早在7月29日，其股價在盤中一度暴跌至2.6港元，距離雙方約定的每股5港元的收購價，已經相距甚遠，其實就已經很說明問題。

3、至于為何外界不看好這筆交易，是潘石屹夫婦自身的問題，還是黑石集團覺得買虧了，目前不得而知，從公告中也是語焉不詳，只是一句含糊不清的“滿足先決條件的進展不足”，并沒有解釋到底有哪些先決條件無法被滿足，這也給外界留下了很多想象空間。

4、事實上，早在2017年7月5日，潘石屹就以35.73億人民幣出售了上海虹口SOHO，此后，上海的凌空SOHO和光華路SOHO兩個項目，也被猜測將要被出售，最終同樣是建筑師扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）操刀的凌空SOHO被如愿出售，經過一系列的賣賣賣，在黑石集團接洽之前，潘石屹手上只剩下所謂的“八大金剛”。

5、北京前門大街、望京SOHO、光華路SOHO二期、麗澤SOHO，上海SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO，這8個寫字樓項目被稱為SOHO中國的“八大金剛”，也是潘石屹手上最后的寫字樓資產，大都位于北京和上海的黃金商圈里，按理說應該不愁賣，結果卻就是賣不出去，即使是從40億美元降價到30億美元，結果還是黃了。

6、潘石屹夫婦拋售這些資產的動機咱先不論，從財報提供的數據來看，這“八大金剛”坐擁黃金商圈，確是不折不扣的“不會下蛋的金雞”，資產回報率堪憂。從平均凈資產收益率（ROE）來看，萬科過去十年的ROE是20%以上，SOHO中國在2012年曾一度達到40%，然后就不斷走低，在2015年至2020年的六年間，除了2017年達到過14%，其他5年都在6%以內，2020年的ROE是1.47%。

7、如此低的資產收益率，反應在股價上，就是SOHO中國的股價常年在2-3港元的區間徘徊，從來就沒有突破過2007年IPO時的高點，絕對可以稱為IPO即顛覆，坑了一大批港股投資人，SOHO中國給股東留下來的，只有扎哈·哈迪德的后現代風格的建筑，卻沒有真金白銀。

8、如果考慮到SOHO中國這些項目大都是2010年之前拿的地，地價成本極為低廉，2007年拿的北京SOHO三里屯地塊還不到每平米7,500元人民幣，2008年拿下的北京朝陽門地塊，2009年拿下的北京望京地塊，每平米樓面價只有1萬元，2011年拿下北京麗澤地塊，每平米樓面價也僅為1.55萬元。如此低的地價，還運營的如此慘淡，確實讓人覺得不可思議。

9、或許，潘石屹擅長的真的是攝影，而非運營商業地產，就像同樣是商場，中糧的大悅城項目就做的有身有色，而SOHO中國最早提出的 “Small office，Home office”概念，最后當疫情來臨，居家辦公時代到來，卻成為了壓垮SOHO中國業績的最后一根稻草，在黑石集團退出收購之后，潘石屹夫婦可供選擇的潛在接盤方，恐怕已經不多。

soho中國賣的東西，從資產定價角度來看，目前的確便宜，加權平均成本才一萬多每平米，但要順利出售資產并非單單只看收購成本的價格因素和奇缺的黃金地段，更重要的是很多人忽略的資產整合和運營的能力，這為交易再次換手，實現二級利潤至關重要，黑石的核心策略詮釋即“buy it,fix it ,sell it”,所以soho中國要想順利賣掉資產變現，縱觀市面和當下現狀它可選擇的交易對手全球范圍內都屈指可數，隨著時間的推移反而議價能力也在不斷下降，要繼續尋找黑石這一類有錢又有經驗和能力的交易對手恐怕不太容易，因為還有一個跳出并購交易本身的因素，就是不可控的政策監管和輿論效應…

樓上的楊波老師提到運營，其實業內人士都知道，潘石屹一直就不是靠運營而是靠散售賺錢，尤其是之前有很多煤老板來接盤，讓老潘大賺一筆。但散售是把雙刃劍，快速回籠資金是其明顯的好處，硬幣的另一面是很少有散售的商業地產能運營得好，SOHO就是個典型的例子。本人曾經在朝外SOHO辦過公，內部格局可以用亂如迷宮來形容，實際上SOHO也就外觀設計前衛一點，這樣的物業哪怕是地理位置占些優勢也會難以招租或漲租，物業的價值自然也大打折扣。