央行、銀保監會：共同維護房地產市場平穩健康發展

近日央行、銀保監會召開座談會，提出要堅持“房住不炒”，不以房地產作為短期經濟刺激的措施，要共同維護房地產市場平穩健康發展。市場普遍認為這是在房企暴雷呈由點及面的形勢之下監管部門所發出了調控適度放松的信息。而且，前段時間央行業已以發言人談話的形式發出了涉房政策微調的信息，允許將明年的貸款額度提前至今年使用。這是一個非常重要的信號，意味著此輪樓市周期轉折點的到來。

高周轉與高杠桿、高負債構成了房企現有發展模式之下的一個“不可能三角”，是相輔相成、相互聯動而不可割裂的關系。

中國內地房企的典型發展模式就是高周轉的快開發模式，而高周轉模式是依賴高負債、高杠桿來支撐的。高周轉模式之下的高負債和高杠桿導致的涉房風險當然是不言而喻的。隨著房企沖規模之下杠桿率和負債率的不斷推高，涉房風險被稱為“黑天鵝”、“灰犀牛”實際上都不為過。這也是政策面出臺“三道紅線”監管新規、涉房貸款集中度分級管理、土地出讓兩集中、拍地投資不得超過銷售額40%以及商票納入房企負債考核等一系列旨在防范與化解涉房風險的重要原因。

而化解涉房風險的核心要義，是房企的去杠桿。只有房企實現了去杠桿，才能實現負債高企的房企平安著陸和涉房金融企業與土地財政的安全與可持續。但是，正因為高周轉與高杠桿、高負債構成了不可能三角關系，如果要降杠桿，則必須是商業模式整體的調整，否則為降杠桿而降杠桿就會導致企業流動性枯竭和現金流危機乃至斷裂，進而引發企業流動性危機的爆發。

而目前融資環境的惡化迫使房企加快賣房回款以挽救流動性，反而推高了周轉速度，更會反向推高杠桿率。這就是為了化解房企風險而試圖以管控融資來降杠桿，卻反而推高了真實的財務杠桿的原因，也是當前房企降杠桿的難度與難點所在。

從目前各家房企表觀凈負債率來看，比較有代表性的現象是在各項監管措施強化之后凈負債出現快速下降以及部分少量反彈的，但不少頭部企業如綠地、恒大、華夏幸福、藍光、富力、泰禾、建業等卻出現了流動性惡化乃至暴雷問題。這一方面與企業自身運營與管理水平有關，但也不可否認地暴露了行業的普遍性問題。表觀凈負債率快速下降之下，流動性壓力的急劇上升這一較為普遍問題的出現，除了說明凈負債率的下降有很大的人為性的報表調節措施以符合監管要求的因素之外，也說明房企被迫或者主動降杠桿的底層邏輯可能出了問題。

就房企杠桿率與凈負債率這一財務指標變化的邏輯來看，企業擴張速度所依賴的杠桿率和資本開支規模、銷售回款速度、盈利能力等都有關系。凈負債率和杠桿率的變化，除了財務調節措施之外，也是由這幾項因素綜合作用造成的。拿地力度反應的是資本開支的投入規模，自然會引發杠桿率和負債率的變化，與凈負債率有較強的正相關性，因此降低資本開支、減少買地投入就成了幾項指標關系權衡之下，在保證企業流動性和企業安全之下降低杠桿率與凈負債率的最直接的方式和手段了。

這就是旨在化解涉房風險的降杠桿和降負債措施卻導致近期房企在融資環境逼窄之下集體“躺平”，買地投入大幅減少的直接原因。根據相關方面的數據，進入下半年以來房企買地投入大幅減少，下降幅度超過去年同期的80%左右。這除了其他不可比因素和土地出讓兩集中的原因之外，房企買地積極性和買地投入的大幅下降是不可否認的。雖然國土資源部門近期修改和調整了土拍規則試圖提升房企參與土拍的積極性，但是房企依然反應冷淡，這就給高度依賴土地財政的地方政府帶來了較為普遍的收入壓力。

其實這個現象說白了，就是房企在化解涉房風險和降杠桿的壓力下，企業流動性被急劇壓縮和收緊，導致企業現在只能以“活下去”、以保命為核心目標，至于買地等資本性開支，那是解決企業未來發展問題的。企業的當務之急成為解決今天要活下去的問題，除非行業的整體流動性得以改善，集體“躺平”將難以避免。

因此，在眾多房企出現暴雷現象或者面臨暴雷風險、在土地財政收入急劇和直線下降的情況下，監管部門不得不從保證地方政府過日子和避免房企集體“躺平”面進一步擴大，從而響應市場呼聲對行業流動性問題和困難予以關注與適度疏解。這也是許教授乘坐私人飛機緊急飛往北京的背景與原因。

行業調控的目標是“穩房價，穩地價，穩預期”，而非大面積引爆行業風險和讓土地財政斷流，而目前市場加速下行，行業風險反而有擴大化以及傳導至金融、財政之勢，這這將會走向政策面對房地產行業所提出的“三穩”初衷的反面。因此為了市場的穩健發展，央行發出了將明年的貸款額度提前到今年使用的政策宣示。

這個涉房融資政策微調的開始，意味著新一輪逆周期調控的開始，也意味著樓市已進入此輪周期的轉折點。

釋放的信號是：
信號一，肯定了金融部門促進房地產市場平穩健康發展中發揮了積極作用，這些肯定的意義非同小可，重要在于，主持了公道，統一了認識，把槍口一致對準“失信”企業，避免混淆是非、錯定敵友，還可以防止不懷好意之徒渾水摸魚、搬弄是非、顛倒黑白。必須指出的是，抑惡就是揚善，誠實守信的房地產主體可能要受到積極的金融支持，至少不會受到無辜的行業株連。會議認為：“近年來，金融部門全面落實房地產長效機制，穩妥實施房地產金融審慎管理制度，保持房地產金融政策連續穩定，在服務實體經濟、推動經濟轉型升級和促進房地產市場平穩健康發展中發揮了積極作用。”

信號二，金融機構要維護房地產市場平穩發展。維護而不是支持，這表明金融機構在房地產市場中“維穩”的地位只是間接主體之一，而不是重要的直接主體，意味重要的直接主體，如，開發商等，要肩負主體責任。而維穩的手段，可能主要在信貸存量的范疇，而不是信貸增量，包括但不限于：不可以簡單地斷崖式抽貸、壓貸，統籌考慮“危機”開發商的信貸資產保全，對房地產市場相關主要主體風險預警的科學準確等。伴隨著恒大等開發商的“關鍵時刻”，金融機構維護房地產市場平穩發展的難度可能史無前例。

信號三，金融機構要維護房地產市場健康發展。房地產市場健康發展是中國經濟之基，民眾之本。會議強調：“金融部門要認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，持續落實好房地產長效機制，加快完善住房租賃金融政策體系。”這表明，房地產調控千真萬確，調控的決心“雷打不動”，其中，金融機構的使命光榮而艱巨。毫無疑問，房地產調控的正確性惟其艱難而顯現，金融機構要深刻理解明“明知山有虎，偏向虎山行”的良苦用意。這次會議提出了：“準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度”，“審慎管理”是艱巨的挑戰，金融機構必須盡職履責，由于，金融機構是國家金融及經濟安全的最后重要防線。

信號四，維護住房消費者合法權益。會議要求，金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。費者合法權益的維護，要有原則可依，金融機依照的原則是法治化、市場化，這表明，金融機構要在維護住房消費者合法權益與保全資產之間取得雙贏，而不是簡單地強調單邊利益。

房地產金融從“調控”到“工作”的變化，說明壓力測試差不多真的結束了。

央行和銀保監會聯合召開的這次房地產金融工作座談會，業內人士認為要結合2020年7月24日韓副總理主持召開的房地產工作座談會以及各季度貨幣政策執行報告來看，尤其是“房地產金融審慎管理制度”這一表述的前綴。房地產金融審慎管理制度在7?24會議中首次明確提出，在其后的歷次貨幣政策執行報告中前綴主要是“實施（好）”或“持續加強”，本次則是“準確把握和執行”。也就是說如果沒有準確把握，那就是要么過緊、要么過松兩種情況。實際情況是，三道紅線、兩集中度在實施過程中明顯是過緊了，對首次置業剛需的按揭支持和租賃住房的金融支持明顯不夠。因此現在需要從過緊稍微回撤到常態，但這絕不意味著政策的轉向。

另外，“法制化、市場化原則”、“配合相關部門和地方政府”，實際上是對銀行業金融機構在風險企業處置過程中提出的要求。法制化就是要依法辦事，以恒大為例，既然已經司法集中管轄了，相關各方就要用法律武器來申訴保護，不要擅自利用賬戶管理功能優勢提前私自劃撥資金。而“配合相關部門和地方政府”，就是要提高政治站位，積極融入化債的通盤局中，這樣才能維護好購房者的合法權益，并在此基礎上實現股東、金融債權人、普通債權人之間合法的利益分配。

假若有一個人，沒能緊跟中國時事，看到這個新聞標題，大概不會知道一年前的“穩房價”和今天的“穩房價”有什么區別。實則是云泥之別。此前的穩，是指不能漲，到了今天，則是不能跌。
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三天前，央行近12年來首次在貨幣政策委員會例會提及房地產，昨天又專門召開房地產金融工作座談會，其心迫切，可見一斑。業內人士認為，飽受打擊的房地產行業終于迎來了一絲曙光，房地產信貸政策或有望作出調整，對有“剛需”的買房群體的放款會加速，也會給被錯殺的優質房企提供融資窗口期。
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然而恒大債務危機陰云籠罩，引發了行業恐慌。本是“金九銀十”的熱銷期，房產銷售卻持續遇冷。根據易居研究院智庫中心的數據，9月份樓市供求指標繼續降溫，這波降溫行情至少持續了4個月。杭州、沈陽、合肥等地宅地成批流拍，房企集體躺平。
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但中國的市場，仍是政策市。發個文件、開個會，大概率總能扭轉一些局勢，地產股這幾天已經大漲。但這到底是該喜還是該憂？

中國市場受政策影響太大了，風吹草動都會帶來企業和消費者或投資者心理的變化。房地產市場的異動太大，并不利于“穩”字當頭的中國經濟形勢。
恒大烏云密布，新力泰山壓頂，對于地方經濟、金融系統而言存在大量風險。
央行、銀保監會的聲明來的及時。