上海開通二手房“手拉手”交易網(wǎng)上簽合同

上海開通二手房“手拉手”交易網(wǎng)上簽合同，目前的市場占比較小。這一報(bào)道并未引起太多的市場關(guān)注，因?yàn)橹昂贾莸瘸鞘幸查_始了買賣雙方直接交易的試點(diǎn)，且杭州試點(diǎn)的意圖遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了上海只限于親屬、熟人之間才提倡的免中介交易，而是希望引導(dǎo)二手房交易完全擺脫中介“盤剝”來進(jìn)行直接交易。但是從市場反應(yīng)來看并不熱烈，這也符合相關(guān)媒體所報(bào)道的無中介二手房直接交易僅占10%以下比例的基本事實(shí)。

當(dāng)然，上海所倡導(dǎo)的二手房“手拉手”免中介交易的出發(fā)點(diǎn)是好的，一方面是為了解決二手房買賣中遭受中介機(jī)構(gòu)的“盤剝”來減輕買賣雙方負(fù)擔(dān)，另一方面是為了防止中介機(jī)構(gòu)利用信息不對(duì)稱及自身對(duì)市場行情更為了解的優(yōu)勢(shì)而哄抬房價(jià)與房租以從中牟利的同時(shí)擾亂市場秩序。就這兩個(gè)出發(fā)點(diǎn)而言，我們必須感謝政府為減輕市民負(fù)擔(dān)和為維護(hù)二手房交易與出租秩序，對(duì)于市民的無微不至的關(guān)懷之心。

但是靜下心來仔細(xì)琢磨這件事情，好像也不太對(duì)味兒。政府無微不至地如此關(guān)心和干預(yù)二手房交易，能解決房價(jià)和房租高企的問題嗎？政府如此關(guān)注和干預(yù)二手房租售市場，從中介機(jī)構(gòu)口中摳出來、為百姓省下的那點(diǎn)兒銀子，夠不夠政府為這件事情投入的施政成本與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)被迫減少收入所帶來的損失呢？

就房地產(chǎn)交易市場而言，中介機(jī)構(gòu)之所以存在，除了溝通供求、解決房源信息不對(duì)稱之外，還有一個(gè)重要的職責(zé)，就是充當(dāng)房源產(chǎn)權(quán)、使用現(xiàn)狀盡職調(diào)查的角色以保證房源與物業(yè)的真實(shí)有效，并協(xié)助買賣雙方解決買賣過程中涉及的公用事業(yè)賬戶更名、按揭貸款、過戶登記等服務(wù)。而后者更是體現(xiàn)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)性和服務(wù)質(zhì)量、公信力所在，也正是中介機(jī)構(gòu)得以存在和持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在。

對(duì)于房子這種大額、低頻交易特征的商品而言，每個(gè)人一生中可能涉及的次數(shù)是非常有限的，也就沒有必要讓每個(gè)人都成為房地產(chǎn)交易服務(wù)領(lǐng)域內(nèi)的專家，而中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以其專業(yè)性能夠?yàn)橘I賣雙方提供技術(shù)支持與專業(yè)服務(wù)，彌補(bǔ)了交易雙方在專業(yè)知識(shí)與市場經(jīng)驗(yàn)方面的不足，讓交易和按揭貸款、物業(yè)過戶等過程的效率更高。那么，以自己的專業(yè)服務(wù)提升了雙方交易效率的中介機(jī)構(gòu)，獲得必要的服務(wù)對(duì)價(jià)難道不應(yīng)該、不合理嗎？

反過來說，只要保證中介服務(wù)領(lǐng)域內(nèi)足夠的競爭性從而保持市場的有效性，中介服務(wù)的價(jià)格也就自然而然會(huì)成為市場博弈之下的而合理定價(jià)而無法由中介機(jī)構(gòu)單方面來確定，同樣的，囤房和炒房也就不會(huì)成為嚴(yán)重的市場現(xiàn)象。因此，如果要從降低中介服務(wù)費(fèi)的角度來真正減輕市民的買房負(fù)擔(dān)，就要從打擊壟斷和維護(hù)市場秩序的角度去提升中介服務(wù)市場的競爭性和有效性，這樣一方面就能夠在相對(duì)降低房地產(chǎn)買賣中介費(fèi)用的同時(shí)提升中介服務(wù)的效率與質(zhì)量，另一方面也就自然而然地杜絕了中介機(jī)構(gòu)不正當(dāng)?shù)姆吭闯醋髋c牟取暴利的機(jī)會(huì)。

其實(shí)更進(jìn)一步攤開來說，中國內(nèi)地的房價(jià)構(gòu)成中更多的是由地段所決定的土地價(jià)格與周邊配套環(huán)境的溢價(jià)，而其內(nèi)核還是現(xiàn)行公共財(cái)政與土地財(cái)政框架下的產(chǎn)物。眾所周知，涉及房價(jià)與樓市的最重要的土地市場和金融要素完全掌握在政府手中，就一個(gè)完全的政策市而言，房價(jià)中所包含的建材與施工維護(hù)成本是競爭性和透明的，這也就決定了房價(jià)的主要構(gòu)成部分的地價(jià)和配套環(huán)境定價(jià)是掌握在政府手中的。也就是說，高企的房價(jià)中的大頭是政府所掌握的地價(jià)與配套環(huán)境溢價(jià)，而建造維護(hù)成本與交易成本是小頭。如果真心要降低市民的買房負(fù)擔(dān)，則要拋棄土地財(cái)政以及公共財(cái)政中的不合理之處，而非把注意力放在由市場調(diào)節(jié)的小小的房地產(chǎn)交易費(fèi)用上來。

以政府之手直接介入房地產(chǎn)交易中介市場，甚至以制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來限制中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)費(fèi)定價(jià)，一方面確實(shí)為買房人省不了多少錢，屬于打板子打錯(cuò)了地方；另一方面也有干擾市場秩序、破壞市場機(jī)制和與民爭利之嫌，還有在高房價(jià)壓力面前轉(zhuǎn)移視線與轉(zhuǎn)嫁矛盾的嫌疑。

如果真的要為市民減輕居住成本與買房負(fù)擔(dān)，與其直接介入二手房中介市場去剝奪中介機(jī)構(gòu)的市場機(jī)會(huì)和限制中介服務(wù)價(jià)格，以破壞市場機(jī)制為代價(jià)來進(jìn)行揚(yáng)湯止沸，不如徹底地轉(zhuǎn)換政府定位并實(shí)現(xiàn)土地財(cái)政的逐步轉(zhuǎn)型與退出來進(jìn)行釜底抽薪會(huì)來得更加真誠和更加有力度。

上海與杭州開通的這種個(gè)人二手房交易平臺(tái)，雖然目前還不是二手房交易的主流，但風(fēng)起于青萍之末，在全國仍有很強(qiáng)的示范性意義。未來，有很大的可能性，主要的城市都會(huì)跟進(jìn)，因?yàn)榇祟惼脚_(tái)已經(jīng)成為了政府服務(wù)人民的一個(gè)重要指標(biāo)。

但在目前絕大多數(shù)的二手房交易都是由買方支付中介費(fèi)的情況下，又有多少賣主會(huì)主動(dòng)使用這樣的平臺(tái)呢？中介在安排看房、簽約和房款保障方面目前做的更好，政府如果只是提供一個(gè)免費(fèi)的平臺(tái)，但卻沒有提供后續(xù)系列服務(wù)的話，可能吸引力不夠強(qiáng)。

作為一個(gè)購房者，其實(shí)非常希望有實(shí)力的國有企業(yè)，能與政府住建部門合作，建立一個(gè)微利的中介平臺(tái)，提供優(yōu)質(zhì)而又低價(jià)的一條龍服務(wù)。

一般這種平臺(tái)，審核不嚴(yán)的話，最后都會(huì)淪為中介打廣告的地方