恒大集團：近4個月完成184個項目交付，保交樓是頭等大事

恒大保交樓，意味著房地產(chǎn)行業(yè)基本告別了金融屬性。如果時間往回倒流兩年，金融機構(gòu)和信評機構(gòu)幾乎不會懷疑恒大的信用狀況，盡管當時央行（從2017年開始）已經(jīng)將地產(chǎn)相關(guān)的金融風險納入宏觀審慎的考慮范圍，且對房地產(chǎn)的融資約束有所加強，因為，恒大所持有的土地資產(chǎn)與存貨房產(chǎn)估值足可以覆蓋其6000多億的金融負債。
中國的房地產(chǎn)企業(yè)從運營上看更像是一家金融機構(gòu)，土地購置階段，開發(fā)商大體可以用30%的資金撬動70%的配資（各種非標融資），而且土地購置費可以分期支付；在開發(fā)階段，再將土地抵押以獲取開發(fā)貸，對于建筑工程和安裝工程的應(yīng)付金額開具商票以延遲付款，不甚規(guī)范的房企還可以挪用期房銷售階段的預(yù)付款用于建房；等到房子建好，購房者從銀行貸到錢再支付給開發(fā)商購房尾款，開發(fā)商再去支付各種應(yīng)付款。一套流程下來，全國房企的資金來源端的自有資金，只有15%左右。這像不像一家金融機構(gòu)？通過8%的自有資金展業(yè)，后續(xù)就是通過信用周轉(zhuǎn)，以錢生錢。
萬科在2018年喊出活下去，是最先嗅到了宏觀審慎框架對房企的不友好，還是對類金融屬性的行業(yè)運作感到了不安和風險，我們不得而知，但是監(jiān)管的板子逐漸從金融機構(gòu)（你要控制把信貸流給房企），打到了房地產(chǎn)企業(yè)本身（你不符合條件不允許負債），這就是2020年的三道紅線。但是，恒大也仍然抱有一線希望，那就是最終可以通過借殼深深房上市，并公開發(fā)出了一封威脅信，“我不好了，金融機構(gòu)也好不了，樓爛尾了，在座的各個地方政府也好不了”。
轉(zhuǎn)眼到了2021年，恒大公開信里的一條威脅也沒有實現(xiàn)，金融機構(gòu)風險被央行定調(diào)切割，保交樓成了恒大自己的政治任務(wù)，不要試圖和監(jiān)管直接掰手腕。
監(jiān)管支持恒大保交樓，目的中有一條，就是告訴其他房企，不能躺平，但也不要再和金融機構(gòu)一道翩翩起舞，把房地產(chǎn)行業(yè)做成金融業(yè)的影子行業(yè)，要靠實打?qū)嵉慕ǚ孔印①u房子，也能活下去。
恒大保交樓，就是這樣一種壓力測試，如果剔除房地產(chǎn)行業(yè)相對其他行業(yè)更大的金融屬性部分，這個行業(yè)還會不會正常的運轉(zhuǎn)下去？從這個角度看，恒大保交樓的任務(wù)大概率會順利完成。

首先說，恒大抓緊時間交房，對業(yè)主不一定是利好，也讓我們進一步看空恒大、看空近期的房地產(chǎn)市場。

之前披露的因資金鏈斷裂導致恒大的很多工程項目停工，這已經(jīng)導致了社會問題，所以，許家印才會在中秋節(jié)的“一封家書”里強調(diào)“至暗時刻、復(fù)工”。而恒大的亢奮式交房像極了快到開學日期狂補暑假作業(yè)的孩子。

現(xiàn)在，業(yè)主能得到多大好處？是，有房子總比沒有好。恒大這幾年大舉進軍三四線城市，或者是一二線城市的相對冷門地塊。這就意味著周邊配套不完善。曾經(jīng)恒大開發(fā)藍圖中大多包括了小到綠化，大到周邊交通、醫(yī)療、生活設(shè)置的規(guī)劃，接下來誰來接盤？現(xiàn)在恒大這樣倉促交接，明白人都知道怎么回事。

所以，這些配套不存在的話，業(yè)主的房產(chǎn)價值如何保障是個問題，估計交房后還有后續(xù)情況，這再一次讓我們看到期房的巨大風險。