第三輪土拍開啟，多地放寬拿地條件

利出一孔，與海不出魚，似乎是兩個不相干的詞匯，但在涉及財稅的經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域?qū)嶋H上卻往往只是同一個事物的兩面而已。

自從本意以市場化方式解決國民住房保障政府能力欠缺的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸演變?yōu)橥恋刎斦庖乱院螅瑖L到甜頭并在欲望驅(qū)使下的有形之手就開啟了最大化分肥房地產(chǎn)行業(yè)和攫取房地產(chǎn)市場之路。有形之手?jǐn)y帶遠遠超出一般市場經(jīng)濟條件下的政策工具箱，不斷加大對房地產(chǎn)市場汲取財政資源的力度，并將自身對土地財政的依賴推向了無以復(fù)加的高度。

這才是涉房風(fēng)險中超越可能影響國民經(jīng)濟穩(wěn)定運行的黑天鵝與灰犀牛風(fēng)險的最大風(fēng)險。正是出于維護土地財政蓬勃發(fā)展的需要，長期以來違背市場邏輯的行業(yè)調(diào)控才將房價和地價雙雙推向了極致并大大推高了社會經(jīng)濟運行的總成本和不斷累積的涉房風(fēng)險。監(jiān)管部門在以去杠桿、降負(fù)債為核心，從資金端和銷售端的雙向強力調(diào)控，以試圖化解金融風(fēng)險為核心的涉房風(fēng)險的同時，卻忽視了對于土地財政已經(jīng)發(fā)生高度依賴的地方政府財政風(fēng)險。

近年來向強政府模式的轉(zhuǎn)向，必然需要越來越大的財力來作為支持，而能夠向經(jīng)濟領(lǐng)域汲取稅收的有限性，又迫使有形之手在不斷做大做強國有經(jīng)濟的同時不斷加大土地財政的汲取力度。國有經(jīng)濟規(guī)模的迅速擴大和參與社會經(jīng)濟運行廣度的不斷擴展，短期內(nèi)確實聚集了有形之手可以支配的強大財力和經(jīng)濟資源，但也降低了經(jīng)濟運行效率與活力，降低了市場機制的財富創(chuàng)造積極性。在經(jīng)濟下行與疫情導(dǎo)致的增支減收壓力之下，以土地出讓金收入納入稅收代管和土地集中出讓試點為代表的土地財政收入最大化的努力，也就成為有形之手的必然選擇。

在一定程度上，這不過是以鹽鐵專賣來加強國家財力以支持自身文治武功訴求的漢武帝劉徹利出一孔政策的現(xiàn)代翻版。而比桑弘羊為漢武帝劉徹所提出的鹽鐵專賣論走得更遠的，是春秋戰(zhàn)國時期管仲為加強國家財力而在齊國推行的“官山?！罢?，也就是宣布一切山海皆為國家所有，來自于山海的漁獵所獲必須向政府上交重稅?！惫偕胶！暗闹囟愓咧?，因為為己所得的大幅減少而導(dǎo)致再無人上山出海漁獵的”海不出魚“。土地財政對于房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場的過渡榨取，也同樣正在重復(fù)利出一孔之后海不出魚的這一古老邏輯。

第二輪土地集中出讓試點中斬獲不少的濱江地產(chǎn)董事長戚金興在測算之后曾經(jīng)感言，如果項目作好了才可獲利1-2個百分點。對于濱江地產(chǎn)這樣一家堪稱優(yōu)秀的房企已然如此，其他房企主動選擇不參與土拍市場的集體“躺平“也就成了理性選擇，更何況資金端和銷售端的雙向調(diào)控之下各家房企的現(xiàn)金流正呈緊張之勢呢。所以在第二輪土地集中出讓試點中，有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示流拍和零溢價的宗地占比達到了52%，這還是在較晚參與第二輪土地集中出讓試點的城市紛紛調(diào)低出讓條件以后的情況。這也導(dǎo)致國央企地產(chǎn)公司與地方平臺公司成為第二輪土拍市場的主流。

目前，第三輪土地集中出讓試點已經(jīng)開始，多地放低拿地條件就成了必然之舉。只因為下半年以來在行業(yè)調(diào)控未放松的情況下樓市又急劇轉(zhuǎn)淡，導(dǎo)致本來就捉襟見肘的房企流動性更加雪上加霜，以恒大、佳兆業(yè)、當(dāng)代置業(yè)、花樣年為代表的排隊暴雷成為百強房企一個引人注目的現(xiàn)象，保衛(wèi)自身流動性和企業(yè)信用自然就成為房企活下去的第一要義，而著眼于長期發(fā)展的拿地也就成了房企決策排序中的后置事項了。但是地方財政增支減收的壓力還在等著土地財政來緩解和挽救呢，降低條件力求多賣土地和多獲取賣地收入，也就成了土地財政嚴(yán)重依賴癥之下的自然而然的事情了。

不過，在目前房地產(chǎn)行業(yè)已發(fā)生質(zhì)變，市場化房企處境艱難，暴雷不斷，連活下去都成為一件不太容易的事情時，如果樓市還不能盡快轉(zhuǎn)暖，房企正常融資不能盡快恢復(fù)，利出一孔的第三輪土地集中出讓試點即使條件大大降低，市場反應(yīng)如何，也將是一個未知數(shù)。

東北三省的三個省會城市哈爾濱、沈陽與長春已經(jīng)在抱團壯膽來嘗試放松樓市調(diào)控了，其中哈爾濱與沈陽的放松政策已出臺。而這幾個城市，正是財政壓力最大的地區(qū)之一。

多地降低門檻吸引房企入場，算得上供地的供給側(cè)改革措施，但是效果如何，還要看主要房企當(dāng)前的資金情況。在多數(shù)大型房企出現(xiàn)危機的背景下，降低門檻并不能有效提升它們的拿地欲望，地產(chǎn)行業(yè)進入持盈保泰狀態(tài)，應(yīng)該是一個相對穩(wěn)定和長期的做法。

目前處于危機之外的央國企和本地中小房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該會成為門檻下調(diào)的受益者。