24座省會城市10月二手房價下跌，8城跌破一年前

業內人皆知，二手房價格走勢是樓市變動的風向標，因此對于二手房市況的觀察與判斷有助于對整個樓市的交投情況乃至新房市場的未來走向做出判斷。根據國家統計局發布的今年10月份二手房交易價格檢測數據，在選取的除拉薩之外的26個省會城市中只有海口一個城市環比上漲、成都一個城市環比持平，而其他24個城市都錄得環比下降記錄，另外有8個城市跌回一年前，廣州環比跌幅居首。這到底是神馬狀況？

從24個省會城市10月份二手房環比下跌的數據來看，雖然下跌幅度不大，但下跌面卻十分廣泛。省會城市是全國政治經濟文化的重要支點，也大都是各區域人口與產業聚集的方向與主要節點，因此省會城市二手房市場變動情況對于全國樓市走勢而言具有相當強和相當廣的代表性。從此次國統局發布的二手房環比價格監測數據來看，可是說全國樓市確實發生了全面性的逆轉，接下來可能會是新房市場更大的逆轉。

二手房價格的形成更為市場化，更能反映市場變化與實時市況。這一方面是因為二手房交易雙方更多的是海量自持業主，他們之間的交易多屬于散戶之間的市場博弈；另一方面二手房基本上脫離了開發商掌控，價格被操縱的可能性與被操縱的程度更小，使得二手房價格失真度更低。正因為二手房價格源于市場交易所形成及較低的失真度，二手房價格波動更能反應樓市的真正交投狀態，對于樓市冷暖的變動也更為敏感，一般在上漲階段會慢于新房市場，但是在下跌階段則會先于新房市場。也就是說，二手房市場走勢，尤其是二手房的下跌趨勢也就自然成為了整個樓市下跌的風向標。

統計數據不過是對于過去所發生的經濟變動情況的階段性反映，此次國統局發布的二手房市場24個省會城市普跌的情況，其實從各家房企下半年以來急劇轉淡的銷售情況也已多有顯示，而下半年以來的行業寒意實際上更是遠超國統局數據所能表達出來的程度。對于具有內在擴張性的資本與追求持續增長的企業而言，流動性的維持往往建立在對于未來持續增長的預期與假設之上的，如果停止增長即有可能引發流動性危機的爆發，更何況下半年以來房企銷售回款在資金端與銷售端雙重強力調控下已出現了普遍的較大幅度的下跌呢。

因此，百強房企的排隊暴雷和民營房企在土拍市場的集體“躺平”也就成了自然而然地事情，此時房企的主要矛盾和工作核心已成了保衛自身流動性和捍衛公開市場信用了。君不見，連財務一向穩健的萬科也在大幅減少拿地、分拆萬物云上市融資的同時，發出了”節衣縮食“、打造”戰時氛圍“的強烈過冬信號了嘛；君不見，在行業的瑟瑟寒風里，高度依賴土地財政而自身財政壓力極大的東北三省省會城市哈爾濱、沈陽、長春已在抱團壯膽或明或暗在放松市場調控措施了嘛。

其實比東三省省會城市政府等著錢花這一壓力更大的，是樓市轉淡和樓價下跌可能引發的其他連鎖效應對于地方財政和融資平臺的壓力與風險。因為一旦樓價下跌，不但會因為房子作為資本品特征的買漲不買落特質而引發市場交易量的加速下跌，從而導致土拍市場流動性的急劇喪失，而且會在樓市與地價之間形成相互影響、相互促進的下降螺旋，最終導致價格的急劇下降和交易量的急劇萎縮，從而讓樓市和地市陷入喪失基本交易量的冰凍狀態。這一方面會導致高度依賴土地財政的地方政府因土地財政收入斷流而引發的財政危機，另一方面也會引發地價大幅下降之后以土地作為抵押品的平臺公司的爆倉風險，從而觸發這些負債高企、負債規模堪稱天量的平臺公司債務危機，使之成為真正的灰犀牛。而依靠大量發鈔來挽救地方財政與平臺公司的過往慣用做法，在已經陷入滯漲的當下顯然是不可行的。

因此，縱然銀保監會和央行認為經過前段時間的調控和去杠桿、降風險，整體的涉房風險已大大下降，風險敞口可測可控，但這僅僅只是針對高周轉高負債的房企可能引發的涉房風險而言的，至于更加依賴樓市的土地財政以及作為土地財政抓手的政府融資平臺，其實是另外一個風險程度并不亞于市場化房企的領域。這也就是20多個城市根本不顧及市場規律而急吼吼地推出樓市“限跌令“的根本原因。

但是很顯然，樓市“限跌令”是違背基本的市場常識與規律的。一則房企出于保衛自身流動性的需要，降價促銷是必然之舉，“限跌令”在房企自身生死面前只能逼出更多的市場創新花樣來；二則“限跌令”會迫使交易活動在價格部分失效的情況下受阻和部分停止，也就是會引發交易量的下降，自然也就可能引發和加劇房企與房地產行業的流動性問題，這不但會顧此失彼，而且會讓問題反而更加嚴重。各地政府在房企出現流動性危機之后為防止項目爛尾的自掃門前雪式強化售房資金監管措施，更是對這些陷入危機的全國性、跨區域房企的”催命符“。

因此，在目前“金九銀十“已經不在、樓市已然進入寒冬而房企與房地產行業流動性壓力巨大，和地方財政壓力難以承受的情況下，樓市調控如何微調，確實需要進行整體性與前瞻性的綜合考量了。

出現這個情況，也不難理解。漲了這么多年，從數據上現在才一點微調，需要疑惑的不是為什么會發生這種情況，應該是問為什么到現在才發生這種情況。二手房掛牌庫存量持續猛漲，價格都是戶主和中介根據周邊房價制定的，導致很多城市推出了二手房指導價格制度的出現。本來買房的人就少，如果價格還得不到治理，還被學區等炒作捆綁，二手房市場等待的只有繼續下跌。現在的環比下跌，算是市場的自我調節，價格終究會回歸價值，“房住不炒”會是未來的主流。

那么，雖然是環比微降，但會引發一系列影響，潛移默化影響買賣雙方的心理。在我看來，從長期看，隨著人口老齡化和優質資源向一線城市的不斷富集，能夠保值和升值的房產還得是一線城市的核心地段。