第二批REITs產品正式發行，“一日售罄”無懸念

REITs是有別于股票、債券的第三大類資產。它是對特定固定資產未來收益的證券化，風險介于債券與股票之間，是資產配置中分散投資的重要資產類別之一，在海外這種資產的運作也比較成熟。由于REITs基金的底層是固定資產的長期收益權，它的投資周期非常長，投資的形式主要是發行人向機構投資者戰略配售，只有少比例份額向公眾發售。國內REITs基金類似于封閉式基金，所有投資者只能在發行期購買，成立后不再開放申購贖回，份額持有人要么持有到期，要么通過將場外份額轉托管到場內進行交易，而且機構投資者獲配的份額都有明確的限售鎖定期，不是基金上市后立刻可以賣掉。

國內公募REITs試水半年來，第一批基金上市后總體表現為溢價，9只產品平均漲幅超過15%，而第二批目前只有2只，所以媒體敢于預測一日售罄無懸念。其實這類產品主要是機構投資者，尤其是管理資金久期較長的機構用來做配置的，參與戰略配售的主要是私募基金、證券公司、資產管理產品、專業機構投資者、保險公司、信托計劃。仔細分析這類產品的招募說明和合同，不難發現，個人投資者如果真想配置，也最好是通過購買上述機構的產品來實現。無論是投資期限，還是對底層項目的篩選盡調，個人投資者都很難駕馭。

期限和流動性上，隨手翻一翻基金合同就知道這類產品期限有多長了，比如華安張江光大REIT存續期20年算短的，中金普洛斯REIT存續期50年算中等，平安廣交投廣河高速REIT存續期為99年......機構投資者可以通過自身不同產品和資金久期來匹配和滾動投資，而個人投資者大概率是不可能持有到期的。如果個人投資者奔著上市后的折溢價買賣去，倒又無須在發售時盲目搶購了。

項目甄別上，發售時的篩選項目與上市后的買賣決策，都取決于對底層項目的盡調和研究能力，要判別不同地理位置，不同性質項目的經營狀況，現金流穩定性和未來成長性等，這些對于個人投資者來說都超綱了。

所以公募REITs只留少部分份額向公眾投資人發售也是考量過的。當然對于有能力有興趣參與的個人投資者，這類產品發行設置的場內外認購的門檻還是很友好的，1000元起，就能配置一筆另類資產，也算是金融工具普惠創新的一份力作了。畢竟前述機構投資者諸如信托、資管計劃等面向的高凈值客戶。投資者可以結合自身的資金量、研究能力、風險承受能力等因素，正確認識標的特點，量力而行。

得益于第一批公募REITS上市以后的良好表現，第二批公募REITS炸裂發行并不出乎意料。但對于投資來說，我們在看到熱鬧的表象后，更應該關注其背后的深層次邏輯。

首先，2021年底即將到來，非標轉標即將行至終場，在投資層面有許多微妙的變化已經在發生了，比如可轉債在最近兩年被持續熱捧，又比如公募REITS被機構和散戶高度關注，熱度背后恰恰是財富管理市場的歷史性遷移，當“剛性兌付”的非標消失殆盡之時，那些具有類固收或者“固收+”特質的產品必然會得到更多的關注。

其次，我們會發現政府和監管對于金融市場的調控更加具有藝術性和前瞻性，以第一批公募REITS為例，從前期的氛圍營造、監管規則支持、再到上市后的細心呵護，都和過去那種“簡單粗放”的管理模式大相徑庭，當年新三板的一地雞毛還弦猶在耳。一個好的投資標的+一個好的監管配套，獲得一個好的投資結果并不出人意料。

最后，公募REITS在較多方向上承擔了地方政府出售資產平衡債務的使命，這既有地方政府分享收益的好處，也有其他動機的沖動，在前兩批發行獲得極大成功之后，是否會出現資產質量下降導致信力下降，都是我們需要關注的。站在這個角度看，作為投資者絕不應該把第一批公募REITS的成功當作“無腦買入”的理由，關注這個市場的熱度，但我們更應該關注的是，單只產品的資產質量，發揮價值發現的功能，優勝劣汰，才能讓這個市場“行穩致遠”。