廣東省政府約談許家印，多部門相繼回應恒大風險事件

12月3日恒大在香港聯交所發布的一則不能履行一筆2.6億美元境外債券擔保義務的公告及隨后廣東省政府約談恒大并派駐工作組、央行與銀保監會、住建部、證監會對此事件的快速表態，表明恒大在公開市場不能清償到期債務的靴子終于落下了。這也表明恒大曾經的各種努力自救行動目前已經告一段落，而恒大未來的走向也充滿了不確定性。

恒大之前請德勤作過的一次審計表明恒大的資產還是大于債務的。這里姑且不論恒大的資產有無注水，但是在企業信用已然喪失而流動性枯竭、交叉違約引發的債務崩塌如山呼海嘯般襲來的時候，如果沒有政府部門的強力介入，則壓力之下企業資產變現的價值必然會被大打折扣。這一情況下，企業變現資產能回收的現金是否能夠抵償債務則又另當別論了。不過在內地特有的政商環境之下，講政治是必須的，而對于走上重整乃至可能破產之路的房企們，目前最大的政治還是保交房，估計這也是廣東省政府工作組進駐恒大的首要任務。

民營百強房企的排隊暴雷確實讓行業流動性乃至土地財政、涉房維穩問題都成了當前涉房監管與行業主管部門不得不正視和重視的問題，這也是之前央行和交易商協會表態微調涉房金融監管措施的主要原因。但是在下半年樓市迅速轉淡而各家房企銷售回款急劇大幅下降的情況下，房地產行業自身和涉房金融部門對于行業好轉的信心不足則是不言而喻的。所以即使涉房金融微調，房企自身與涉房金融部門相對保守和謹慎的態度也不會迅速改變，房企的資本性開支與涉房金融機構的放款也都難言迅速恢復和放松。

昨天李克強總理關于降準的表態對于饑渴的房地產行業流動性而言確實是一場及時雨，但降準釋放的流動性由于需要通過商業銀行傳導，而商業銀行基于目前對房地產行業的謹慎態度也未必會很快將降準釋放的流動性轉化為房企資金面的普遍寬松和行業流動性的快速好轉。而恒大這一行業標桿房企的“躺平”，意味著后續可能會有更多的民營房企會步其后塵。

央行和銀保監會等金融監管機構對恒大風險事件的齊發聲，可以看作是金融監管當局對恒大風險嚴重程度的判斷與表態，而且這番表態也有穩定金融行業情緒，防止金融機構對房地產行業目前較為嚴重且呈擴大化的流動性困境反應過激的用意，同時也對美元債表明了監管機構的原則立場。一則表示對恒大事件的金融風險與影響的評估表明該事件對金融市場的外溢影響有限和可控，二則是表示恒大外債的處理與化解應本著市場化與法律化、程序化的原則，政府不會進行最終兜底。恒大危機也確屬市場經濟中的“個案現象”，對于后續房企及整個房地產市場的正常融資而言，短期內可能會影響市場情緒與信心，但長期內不會有太大的負面影響。沉舟側畔千帆過，病樹前頭萬木春，才是資本市場的常態。

此次銀保監會特別提到的“合理發放房地產并購貸款”，實際上是意圖立足于以推動行業整合的方式來化解房地產行業風險。房企長期以來的“高杠桿、高周轉”模式在以“三條紅線”和“貸款集中度管理”等調控政策的影響下，在樓市長效機制作用下，預計后續行業的內部整合會在部分高負債房企流動性不斷惡化與并購貸款的推動下呈加劇之勢，而陷入流動性危機且資產質量較好的房企最有可能被重組。而上市公司尤其是國有背景的上市公司攜資本優勢和持續融資的便利性，比較適合擔綱后續房地產行業的整合領頭羊。

根據房企美元債和其他外債的融資與入境普遍采取“外保內貸”的形式以及國內特有政商環境來看，以恒大為代表的排隊暴雷的民營百強房企在未來交叉違約的債務重壓之下避免陷入債務螺旋的標配，將是政府派駐工作組或者由政府平臺公司、資產管理公司來實施接管，并以保交房和保境內理財兌付為優先選擇。而對于供應鏈和境內金融機構的拖欠、對境外融資的拖欠則需要根據法律順位以市場化的方式推進解決。由此看來，恒大事件受損失最大的極有可能還是境外債權人，因為如果房企不可能用人民幣去償還境外債權人，而境內融資的清償是解押境外保證條件的前提。

隨9月底以來金融監管部門就房地產市場接連釋放維穩信號，以及近期房地產信貸環境的改善，預計后續房地產市場的融資環境將適度寬松，但能否真正發揮作用還有賴于行業信心與金融機構信心恢復的快慢。結合央行講話來看，一些中資房企開始回購境外債券，部分投資人也開始買入中資房企美元債券透露了行業信心回暖和融資市場信心逐步恢復的信號。

但要真正將回暖的信心傳導到房地產行業和涉房金融機構，還具有較大的不確定性，這一方面與行業回暖滯后于政策回暖的時滯有關，另一方面也和宏觀政策的走向有關，畢竟此次行業調控的大背景是已然長期化的“房住不炒”和涉房行業降風險訴求，而且房地產行業的基本面也已發生了根本性變化，土地紅利與金融紅利期已過，以往的行業周期性簡單反復可能已經不再適用了。

這不僅讓我想起了雪萊的詩句，“冬天已經到了，春天還會遠嗎？”。春天一定會來，但是可能一部分人是看到不到下一個春天了，而且這個未來的春天，也會是一個別樣的春天。

透過現象看本質。
恒大違約意味著一個時代的終結。也意味著一種地方財政+開發商+金融杠桿=GDP和政績的發展方式終結了。

在過去高速發展的20年里，別的不論，我們看到幾個節奏：
98年房地產市場化，大家一沒錢，二是無論地方政府和人民還沒弄懂房地產要如何市場化，房地產處于萌芽階段。

2000年，很有代表性的廣州新大廈落成，還記得該大廈的外墻瓷磚全部由意大利進口，這是真事。而該大廈的買家多為看得懂地產又有點錢還看好國內經濟的港澳臺同胞。

2001年，中國加入WTO，得益于此，中國的生產力開始全面爆發。各行各業開始鉚足干勁加工、出口！三來一補開始進入高峰期，國家高速發展，人民開始知道什么叫市場經濟，國家和人民都在慢慢壯實起來。

2001-2010，經過10年的高速發展，部分人開始先富起來了。由經濟發達地區（北上廣深）帶頭，房地產行業開始高速發展，地方政府也嘗到了“土地財政”的甜頭：賣地—拉動需求—帶動產業—拉動整體GDP（地塊、出讓融資、建設融資、建材行業、家具家電行業等，最后賣房還有房貸金融，甚至買房多年還可以產生抵押經營貸款刺激生產和消費）。

2015年以后，由于前10年的發展累積，民眾手里有了錢。加之2010—2015的階段性房價不回頭的緩慢增長，民眾既看得懂又有了實質性改善居住的需求。超級城市的政府經過多年的土地財政滋養，加大了在市政、醫療、教育等方面的投資進一步提高了城市化的吸引力。隨著城鎮化進程的加快、廣佛同城、港深融合等還有華東經濟圈的生產力大增等因素疊加。各大城市圈的房地產行業開始全面爆發良性需求。呈現出一派多贏的經濟局面：
土地出讓：政府有錢
受讓土地：開發商增加固定資產還有銀行有了土地抵押能安全的增加業績
地塊開發：全面拉動地方需求和行業發展
房產開盤：民眾買到房子、銀行拿到房貸保證長期穩定發展。
上述參與的各方全部贏！沒有輸家。但也埋下了一個隱形的地雷，建國后經濟方面最大的灰犀牛正在茁壯成長。

由于土地財政簡單粗暴，不用費腦子還玩家共贏，大家都樂于參與，房價也從2015年開始全面爆發，一路坐上了火箭。但由此也埋下了野蠻發展房地產、一個行業綁架一個國家經濟金融命脈的雷。

房地產太簡單了！還特別安全！全民參與其中、政府樂見其成：拉動GDP=提升政績=穩穩升官。

但是長期無腦的發展房地產，已經吸干了其他行業的血液：金融。銀行不愿意做經營性貸款，因為有風險，還不如做房貸、開發貸。民眾炒房，炒的好，一年50%收益穩穩的，無形拉高了民間借貸利率。國家為促進生產愁白了頭發，還整出了所謂的“定向降準”。但到最后，所有希望流入生產的資金最后都變著法流入了房地產。

最后，痛定思痛畫下三根紅線！由央企房地產作為中流砥柱發揮穩定行業的作用！讓裸泳的地方政府、企業統統曝光出來！誓要打扒這只地產灰犀牛，讓經濟重新回到制造，這個立國之本上來。

各位何等有幸，目睹了一個時代的興起與落幕。

但不必擔心，我國的貨幣發行權結構和國企在各個領域的穩定作用決定了我們不會像日本一樣走上失去的30年。

最后，歡迎來到新時代，一個中國智造、中國質造的時代。

違約、違約、違約… …誰也沒有想到地產告別“白銀”時代，是以今天這樣悲壯決絕的方式。不僅房地產企業違約接二連三，就連購房者也違約，法拍房多了起來。

房子還是好的資產嗎？房子在大類資產配置中依然占據核心地位。尤其是對于滿足自住和改善需求的人來說，房子依然是最重要的核心資產。盡管房子會占用不小的可支配收入和自由現金流，不少人甚至還需要貸款，但這類需求屬于真正的剛需，其效用就是居住以及精神上的滿足。

如果從投資的角度，房子的投資價值已經大不如前。一方面，由于高層定調必須實現高質量發展、“房住不炒”成為國策、房地產稅也已提上日程，使得房地產金融屬性和流動性下降，房價漲不動了。而遇到經濟下行、銀根收緊，房價下跌可能性更大；其次，隨著大中小房地產企業加快出清，房地產行業進入存量博弈時代，但依然存在邊際供給和新增庫存，未來房價分化更為嚴重。

當房地產告別了黃金和白銀時代，炒房客過去翻身發財引以為傲的路徑依賴已經走到了盡頭。即便是買房不是投機而是為了現金的保值增值，經歷了這些年房地產市場的大幅調整，會發現不少人實際坐了前些年房子漲價去庫存的“山車”，能夠保值增值的房產只有真正核心城市真正的核心地段。而且，未來房地產稅勢必會出臺，繼續持有能不能跑贏通脹保值增值也打折扣了。

不可否認的是，喜歡買房、專業會買房的人依然有單純而堅定的信仰，不過需要等待好的資產標的出現，需要合適的時機、合適的價格。資產證券化產品如果成為房地產投資的主流之后，可能更適合他們。

對于大多數人來說，投資決策應該更加看重資產的質量、流動性和收益的匹配，在大的經濟周期和宏觀背景下做好不動產、股票、債券、商品等大類資產配置，盡量追求收益來源多樣化和風險分散化。

對恒大怎么處理，具有很強的示范作用。意義不亞于海航和康美。恒大是整串鞭炮的頭炮，后面連著的“個別”房企，十個腳趾都數不過來，都伸長脖子盯著呢。只要恒大一炸，后面就是噼里啪啦接著來。只要能掐滅恒大火苗同時，祭出康美屠龍刀，殺雞儆猴，后面的就不敢作妖，不敢躺平，債務危機自動解除。

危機四伏的恒大，如今可以說是搖搖欲墜，而如今終于走到了海外債實質性違約的一步。雖然市場對恒大的海外違約早有預期，但如今正式出現了第一筆違約，還是讓人驚嘆。這或許是一個危險的信號，如今廣東省政府約談許家印，還派出工作組，督促風險處置，未來能否處置好恒大的問題、也未可知，相信對于廣東省政府來講，恒大也是一個燙手的山芋。