碧桂園一日虛驚

近日，宇宙第一房企碧桂園遭受了一場“福劫”。事件源起于碧桂園在福州與保利、世茂的一個聯合開發項目，而碧桂園在其中只占33%的股份且并非第一大股東，只因為碧桂園項目方與當地監管部門就監管賬戶等問題發生分歧而導致福州全市范圍內的所有碧桂園項目的監管賬戶遭到凍結。雖然這一沖突在當日下午就得以化解，福州市內碧桂園項目預售監管資金經過批準后已可正常辦理，但這一風波的產生和解決過程除了表明當地監管部門在強化監管名義之下的“有權任性”之外，也表明當前的市場狀態下行業信心的脆弱程度可見一斑。

碧桂園與融創中國、龍湖等頭部房企在業內看來，是近年來高周轉模式之下財務狀況相對穩健的代表性企業。尤其是碧桂園以低線位城市大盤模式獲得快速的規模成長后，近年來在向一二線城市高速轉移的過程中，還將高周轉做到了極致，并讓財務結構得以大幅優化，進而而讓碧桂園在2020年以來的此輪去杠桿、降負債的過程中取得了相對從容的狀態，使人不得不佩服碧桂園老板楊國強和以莫斌為首的經理人核心團隊扭轉乾坤的戰略管理和企業操盤能力。這也正如碧桂園在高周轉時代曾經給坊間留下的“生不進萬達，死不進恒大，生死不進碧桂園”的印象一樣深刻，不過萬達已換了輕資產商管打法，恒大正陷于危機而自顧不暇，只有大造建筑機器人不見聲響，卻在行業不景氣之中平穩運行并開始營造生態圈的碧桂園，依然在不時傳出行業并購的消息。

所以當曾經豪氣干云，喊出“除了融創，未來任何一家房企都可能暴雷”的孫宏斌陷入賣貝殼股票、低價配股、賣項目資產、個人大額借款給公司救急的手忙腳亂，并在聲稱賬面資金超過1600億港元而能夠完全覆蓋未來一年時間內的償債與開發所需資金卻依然難以避免得“暴雷”之時，行業信心的脆弱是可想而知的。此時除了一直低調的龍湖，碧桂園的任何風吹草動被高度關注和被各種解讀，則是必然而然的事情。開年以來，從去年下半年就急劇轉淡的樓市并未在暖風頻吹的行業政策呼喚之下迎來春天，進入四月份以來百強房企的銷售狀況在各地不斷出臺的樓市刺激政策下反而大幅下滑。碧桂園4月份單月銷售金額同比下滑59.9%，1-4月份同比下滑40.3%，無論其資金狀況到底如何，以其巨大的企業體量而言，資金壓力是可想而知的。因此，福州市監管部門的一個任性小動作就掀起行業的軒然大波，自然也就在情理之中了。

企業財務近年來已經回歸穩健的碧桂園尚且如此，整個房地產行業的狀態如何也就不言而喻了。這也就在很大程度上解釋了去年第四季度以來，從市場端到資金端的相繼放松和各地政府不斷加大的樓市刺激政策為何并未奏效，反而讓市場愈來愈冷、銷售愈來愈下滑的底層原因。中國房地產指數研究院的數據表明，TOP5、TOP20、TOP50房企今年4月份銷售收入分別同比下滑56.7%、59.1%、59.9%，而今年前4個月則同比分別下滑45..8%、48.7%和50.5%。銷售收入的大幅下滑，讓在長期以來不斷加碼的行業調控之下本已陷入困境的行業流動性更加雪上加霜，一方面導致不少民營百強房企持續排隊暴雷，另一方面也導致房企因缺乏足夠的流動性而對行業回暖的刺激政策失去了反應，讓行業信心的恢復在很大程度上淪為無源之水和無本之木之下的政策空轉。近期各地土拍市場的冷清，與民營房企極少入場而國央平（國企、央企、地方平臺公司）唱主角的情形，就是這一行業現狀的真實寫照。也就是說，行業信心和市場運行至今無法恢復和回暖，不僅僅是政策的時滯效應所致，而是作為市場化主體的民營房企已經失去了對政策回暖作出反應的流動性基礎。

房地產行業作為中國改革開放以來曾經市場化程度最高的行業之一，目前依然是國民經濟第一大行業。但是行業本身供求關系和行業格局的基本面已發生了根本性改變，行業的市場化程度也已大幅降低，由此導致此時無論從市場端還是資金端的政策刺激效果必然大不如前。僅僅靠以往的加大放松行業調控力度的老辦法，已經很難促使市場迅速反轉了，這也正是坊間戲言之“房地產這把夜壺是被拿出了，可是尿沒了“的深層邏輯。因此，從維護行業市場化程度，以維護行業活力和行業創新能力，維護房地產市場機制的有效運行乃至行業可持續發展的角度而言，保護一批優秀的民營房地產企業的有效存續和恢復發展尤顯重要。而在已然變化的行業格局下，盡快告別高風險的高周轉模式，向講求發展質量與企業安全的穩健模式轉型，既是以碧桂園為代表的民營房企生存與發展的需要，也是房地產行業可持續發展的必由之路。

福州常常被解讀為有福之州，所以碧桂園的“福州劫”在與當地主管部門的溝通之下迅速得以解決，可謂虛驚一場。這不只是碧桂園企業溝通能力的體現，更是近年來碧桂園強調企業安全與質量并重的發展策略之下企業質地提升的體現，同時也是福州市相關部門T恤行業與企業、立足行業發展的胸懷與高風亮節的體現。因此，希望渡過”福州劫“的不只是碧桂園一家房企，也希望這一天成為中國房地產行業重生之路的重要轉折點。

后續事態發展證明碧桂園福州的監管賬戶凍結問題可能是一場虛驚，而這篇文章，主要認為，碧桂園算是如今房企里面比較“安全”的那一個，而此類危機有可能被做空機構利用，來制造恐慌等等。不過就我看來這也有點荒謬了。

就算是碧桂園在港股，可以做空，但碧桂園自己也不算是特別安全，在之前的統計中，碧桂園負債率為78.5%，超過了70%這條紅線，而碧桂園也正因如此股價已經快跌無可跌，這樣的房企，大家只會擔心其變成下一個恒大，不會有機構費心思做空的。