武漢爛尾樓業(yè)主 “抱團停貸”，律師：可能影響征信或被強制執(zhí)行

爛尾樓不是新詞了，過往幾十年也偶有出現(xiàn)，但像現(xiàn)如今大面積廣泛發(fā)生的情況還實屬罕見。這種現(xiàn)狀給各方帶來的沖擊是巨大到無法想象的。開發(fā)商肯定是因為實在無以為繼才導致這類情況發(fā)生；業(yè)主現(xiàn)在都到了要集體抱團停貸的地步，以中國人的隱忍程度和社會文化背景而言，可想而知已經(jīng)測試到了底線；隨之而來的是銀行類金融系統(tǒng)也將受到巨大沖擊。這一切因何而得：1、房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性及其明顯，在中國的宏觀調(diào)控指導下，政策積極時大家可以雞犬升天，政策消極時，輕則皮開肉綻，重則灰飛煙滅。2、國家的發(fā)展路徑對房地產(chǎn)的嚴重依賴，又對宏觀調(diào)控的選擇產(chǎn)生重要影響，基于發(fā)展的需求，也在不斷測試行業(yè)上限，一旦發(fā)現(xiàn)無法繼續(xù)延續(xù)，那前期的極限挑戰(zhàn)必是帶來一地雞毛。所謂恒大融創(chuàng)這些昔日明星，是時代的寵兒，也是政策的炮灰。3、對于中國百姓而言，因為其傳統(tǒng)的居住觀念，以及部分受市場引導的投機行為，也必然成為被動的市場參與者，成為盛宴散去的悲歡映照。國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將成為未來研究中國發(fā)展過程的重要參考，也是調(diào)整國家發(fā)展模式，解放思想深化改革的重要切入。以此看來，經(jīng)濟、政治體制的改革之路深遠悠長，把行業(yè)的發(fā)展盡可能的回歸市場，合理得當妥善謹慎的使用調(diào)控，讓市場引導發(fā)展，反饋給參與主體真實的信息，也許是我們更好的選擇。

最近一段時間，爛尾樓的消息逐漸多了起來，也讓人們開始意識到原來真的有很多人買到了爛尾樓，而且有很多人還無奈住進了爛尾樓！

6月18日，有媒體報道了住了23年爛尾樓的業(yè)主們。他們是1997年在廣州澳洲山莊購買了房子，合同規(guī)定的交房日期是1998年。沒想到的是開發(fā)商資金鏈斷裂，房子也就爛尾了。爛尾之后，有一些房子基本已經(jīng)完工，有些業(yè)主也就勉強住了進來。一不小心已經(jīng)過了23年，這一批買房的人大多已經(jīng)退休。

7月9日，鳳凰網(wǎng)又關注到了爛尾8年的西安易合坊小區(qū)。有的人是在2011年買的房，有的是在2013年買的房，結(jié)果到了2015年正式停工，到現(xiàn)在沒有任何復工的跡象。

易合坊的房子要比澳洲山莊更差勁，因為這里沒有水電，沒有電梯。有一個業(yè)主在孩子還沒有上小學的時候買的房，現(xiàn)在孩子已經(jīng)長得比自己都高了，孩子也沒能住上新房。

就在今天，搜狐旗下的焦點財經(jīng)報道，武漢綠地光谷星河繪（簡稱：星河繪）全體業(yè)主在7月10日聯(lián)名向銀行發(fā)布了《停貸告知書》。

據(jù)了解，星河繪是在2020年12月開盤的，半年時間開盤九次，每一次都成功告罄，預售回款達到了48億元，至少賣出去了2428套房子。平均每套房子的價格在200萬左右。

合同的交房日期是在2022年12月31日前，可是目前項目的完成量不到35%，更關鍵的是，樓盤從去年8月開始停工，目前已經(jīng)停工11個月左右。樓盤肯定不能在合同約定日期之前完工交付，開發(fā)商違約的可能性是100%。

眼看著自己辛辛苦苦買的房子爛尾，業(yè)主們也在兩個月前同開發(fā)商、市房管局等單位會談接近10次，仍然存在著7.25億元重點監(jiān)管資金被挪用的情況。

相關銀行也存在著違規(guī)放貸的情況，在樓盤還未封頂之際，四家銀行就私自放貸，銀行對此存在監(jiān)管失責的問題。

鑒于以上情況，全體業(yè)主決定從2023年1月開始停止還房貸，直到房子驗收合格交付。

雖然我們不是星河繪的業(yè)主，但是從星河繪業(yè)主的《停貸告知書》中得知這些業(yè)主們的無奈，畢竟200萬的房子并不是普通家庭能夠承受的，大概率需要掏空6個錢包才能買上一套房，結(jié)果突然間爛尾了，這讓那些掏空了積蓄買房的人該怎么過呀？

其實，星河繪只是集體停貸的一個代表。據(jù)金融界不完全統(tǒng)計，全國至少有14個爛尾樓出現(xiàn)了業(yè)主集體停貸的現(xiàn)象。其中涉及鄭州、武漢、商丘、景德鎮(zhèn)等城市。

根據(jù)已經(jīng)知道的14個樓盤發(fā)布的《停貸告知書》，一共有4.6萬戶家庭被影響。項目的總價款為347億，資金缺口高達61億元。

據(jù)樂居新媒體統(tǒng)計，在這些停貸的樓盤中涉及到了一些知名房企，包括：恒大、世貿(mào)、名門等。

從理論上來看，業(yè)主們擅自停貸是一種非常危險，甚至是違法的行為，但是業(yè)主們是有據(jù)可依的。根據(jù)央行2003年出臺的文件顯示，商品房必須在主體結(jié)構(gòu)封頂之后才能發(fā)放個人貸款。

在銀行資金轉(zhuǎn)給開發(fā)商之后，實行專款專用的策略，銀行具有監(jiān)管的責任。而實際上，銀行并沒有盡到自己的責任，這也是爛尾樓出現(xiàn)的根本原因。因此，銀行本身就存在著巨大的責任，銀行也需要為自己不負責的態(tài)度買單，不能讓業(yè)主全盤承擔損失。

理論是理論，現(xiàn)實是現(xiàn)實。據(jù)業(yè)內(nèi)律師指出，爛尾樓類似的判罰大多是判銀行勝訴。因為法院認為業(yè)主是與開發(fā)商進行了購買合同關系，房子爛尾，業(yè)主可以追究開發(fā)商的責任。然而業(yè)主與銀行簽訂的是貸款合同，換句話說，不管房子爛尾不爛尾，你都欠我這么多錢，還是要還的。

當然大家也不要過度悲觀，因為還是有一部分業(yè)主勝訴的，最終不需要再償還剩下的貸款。

如何提高勝訴的概率呢？我們可以先與開發(fā)商解除買賣合同，之前的首付就當是打了水漂，自認倒霉。在解除買賣合同之后，這就意味著購買目的沒有實現(xiàn)。我們再與銀行通過訴訟的方式停止還貸，法院一般是予以支持的。

律師指出，業(yè)主們集體發(fā)布的《停貸告知書》是沒有任何法律效力的，因此想要停止還貸，還是要通過正規(guī)司法途徑來解決。

總的來說，業(yè)主集體停貸的行為肯定會給銀行帶來一定的壓力，這也讓他們在以后的資金監(jiān)管中更加嚴格，否則容易造成雙輸?shù)木置妗?/p>

樓盤爛尾無法交付，從來都是房地產(chǎn)預售制下各地城建領域和房地產(chǎn)行業(yè)的老大難問題。隨著此輪行業(yè)調(diào)控引發(fā)去杠桿和降低周轉(zhuǎn)速度，尤其是去年下半年以來樓市的急劇下滑，在眾多知名頭部民營房企排隊暴雷的情形之下，各地停工爛尾項目又在急劇上升，而旨在防止項目爛尾的預售資金監(jiān)管的強化與不當執(zhí)行，在很大程度上又催生了更多項目的停工爛尾。爛尾項目業(yè)主自然也就成了不得不千方百計維權的苦主，而業(yè)主維權之下能夠成功復工的項目并不多，因此鄭州集中了最多博士碩士的那棟“人才樓”在一眾高知業(yè)主努力之下的復工，自然也就成了新聞。

按說預售制下應該有著完善的行業(yè)監(jiān)管與市場淘汰機制，以防止項目資金挪用、濫用、非法轉(zhuǎn)移等可能造成的爛尾問題，那些出現(xiàn)爛尾項目的房地產(chǎn)公司及其主要負責人要么被市場無情淘汰而再無法再進入行業(yè)，要么涉及監(jiān)管失職的機構(gòu)和人員也會受到相應的制裁而不再發(fā)生監(jiān)管缺失。但事實上，住房短缺時代從香港引入的預售制，在高周轉(zhuǎn)模式所推動的行業(yè)大發(fā)展與造富運動中，還與行業(yè)的強政府關系特征、與土地財政緊密相連。當政府一手緊握地根、一手緊握銀根而以土地財政為核心目標，將房地產(chǎn)行業(yè)搞成強政府控制且自身還扮演著行業(yè)監(jiān)管角色，在行業(yè)卻進入魚龍混雜與全國性、公司化、規(guī)模化發(fā)展時，行業(yè)監(jiān)管自然也就變成選擇性執(zhí)法特征明顯的可軟可硬、可公關和可俘獲的了，而市場機制所具備的天然的篩選與淘汰功能也就只能靠邊站，大量的爛尾樓和苦主的出現(xiàn)也就成了必然結(jié)果。

監(jiān)管部門雖然肩負行業(yè)監(jiān)管之責，但是在出現(xiàn)爛尾樓之后卻從未見過哪個地方政府因為監(jiān)管失職而被追究過責任。在監(jiān)管賦權來自于上級并缺乏追責體制的情況下，爛尾樓受害者的維權訴求雖然也屬于監(jiān)管部門的法定職責范圍，但并未構(gòu)成這些監(jiān)管部門工作的原始動力，敷衍塞責與得過且過自然也就成了監(jiān)管常態(tài)，而對于房企預售資金的過度監(jiān)管與濫用職權卻往往成監(jiān)管實踐中的另一面。在當前的政府監(jiān)管體制下，監(jiān)管賬戶的資金流動聽命于政府而非業(yè)主，但是負有監(jiān)管責任的政府部門對于具體的開發(fā)業(yè)務未必振梁了解且對監(jiān)管后果并不承擔責任，這種不承擔后果與不承擔責任的監(jiān)管，效果如何，自然也就無需多言了。

而按揭貸款銀行往往只關注自身的利益，當按揭貸款行與監(jiān)管資金開戶行合二為一時，擁有優(yōu)勢資源的開發(fā)商、對監(jiān)管后果不負的政府監(jiān)管部門，以及只考慮自身利益的銀行三者相遇，而真正承擔爛尾后果的注定苦主，也只有買房的業(yè)主與按揭人來扮演了。如此一來，在行業(yè)流動性趨于枯竭，大量房企暴雷的情況下，預售房源能否獲得市場信心的支持進而轉(zhuǎn)變?yōu)榉科蟮匿N售收入，自然也就毋庸置疑了。因此，目前的行業(yè)困境，以及刺激樓市回暖的不斷邊際強化的調(diào)控政策淪為政策空轉(zhuǎn)，這個今日之果，到底是誰種下因，值得大家思量一番。

鄭州爛尾的“人才樓”業(yè)主自救成功只是個案，并不具備普遍的行業(yè)性借鑒意義。僅依靠業(yè)主的奮力自救，顯然無法解決爛尾樓問題，而房企的“復工復產(chǎn)”、“保交樓”在沒有外部強力約束的情況下淪為政治正確的空洞口號卻有著極大的可能，依靠開發(fā)商自我道德約束恐怕更是不值一提的笑談。在負有監(jiān)管責任、擁有行政強制權卻對監(jiān)管后果并不負責任的地方政府，以及只顧自私自利卻把控著開發(fā)商資金賬戶的銀行不入場的情況下，爛尾樓業(yè)主的維權似乎也就成了沒有太多希望的事情，政府當前所倡導與力主的“保交樓”自然也就失去了根本依托。難道保交樓、救爛尾，依然只能靠心力交瘁的業(yè)主和按揭貸款人日復一日的上訪和被迫不斷制造群體事件來促進解決嗎？

顯然，將負有監(jiān)管責任、擁有行政強制權力的地方政府與能管得住錢的相關銀行拉入“保交房”和“防爛尾”的局中，讓他們成為無法脫身、無法免責的利己主義者，才是當今中國特有的房地產(chǎn)預售制度下解決爛尾樓問題的基本邏輯。而這一邏輯，也是在多年以來的爛尾樓問題化解實踐與千千萬萬個爛尾樓苦主維權之戰(zhàn)中逐步摸索和生發(fā)出來的樸素道理。因此，我對《每日經(jīng)濟新聞》所報道的武漢市部分爛尾樓業(yè)主“抱團停貸”事件表示謹慎的欣賞與支持。中國房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的過去，方方面面都是多多少少的得利者，而不能僅僅讓掏空了六個錢包的買房者和按揭貸款人成為唯一的受害者和風險兜底者。

所以，面對爛尾樓問題，我建議已經(jīng)覺悟的買房者與按揭人團結(jié)起來，在“保交樓”和保民生的政治正確之下，以“抱團停貸”為條件，與開發(fā)商、銀行、監(jiān)管部門充分溝通與協(xié)商，迫使這些角色厘清各自在爛尾樓“制造局”中應付的責任，并各歸其位、各負其責，促進在爛尾樓的復生復活前提下各個角色的各得其所，堅決不要作舍身救蛇的農(nóng)夫，并最終讓凱撒的歸凱撒，上帝的歸上帝。

不過，在房地產(chǎn)市場供求關系已經(jīng)巨變而預售制度未終結(jié)之前，爛尾樓業(yè)主以“抱團停貸”為代表的維權行為，一切都應在法制的框架與前提之下進行。因為對于弱小的個體性的購房人、按揭貸款者而言，政府監(jiān)管部門、開發(fā)商、銀行都是組織化程度較高并擁有強大政商資源與強力權力的一方，在這些既是合作者，又是對手的組織化機構(gòu)面前，也只有知法守法才能保護好自己。同時我也呼吁消費者協(xié)會、房協(xié)以及銀保監(jiān)會等各方利益的代表機構(gòu)能夠在新形勢下以民生為本，從行業(yè)發(fā)展與利益方的角度和高度積極協(xié)調(diào)與斡旋，爭取實現(xiàn)兼顧各方利益和行業(yè)發(fā)展的和局。

打響這一輪“強制潮停貸”第一槍的是景德鎮(zhèn)市恒大瓏庭，隨后全國各地多個樓盤業(yè)主跟進，因此有業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃說，原來革命老區(qū)才是是法治的覺醒的基地，而這背后是這幾年不停出臺的政策都是討論如何處置、化解房企困境，卻從來沒有真正關注過作為終端風險承受者的普通購房人。近期河南村鎮(zhèn)銀行一案的進展，更是說明合法權益只能靠抱團施壓而不能靠跪著祈求，因為后者永遠只能得到推脫以及逐一打壓和分化瓦解的結(jié)果。與村鎮(zhèn)銀行儲戶只是想拿回存款類似的是，“揭竿而起”的業(yè)主最主要的訴求就是爛尾的樓盤復工，什么時候復工，他們就什么時候還貸，這一訴求應該說非常合理，我們也期待看到正義聲張。

這好像已經(jīng)不是第一起了，這就很可怕，有一有二，就會有三、四，業(yè)主們掏著所有積蓄，還被鴿子了，結(jié)果貸款還得還，我們的風險評估呢？就這么急著拿韭菜的利息？
要這些錢干啥？補窟窿？那這個窟窿誰去補？這些受傷的人，誰去撫慰，再苦一苦老百姓嗎？

滑稽，我們的立國根本是什么？

李大釗說：“反抗，反抗是我們唯一的出路”！

我說怎么沒有評論，原來是我來早了