經濟日報：堵住商品房預售資金監管漏洞

在爛尾樓業主們忍無可忍而“抱團停貸”并形成風潮之后，預售制及其資金監管問題成為業界與輿論關注和質疑的焦點。而在鄭州和西安監管方正在就監管失責問題與銀行互懟互撕之際，銀保監從行業高度擱置分歧而發出了各方協調保交樓的號召，鄭州國企聯合地方AMC設立基金助力保交樓、國務院常務委員會上周決定由建行發起設立特別基金助力行業復蘇與棚改的決策也讓爛尾樓問題迎來了政策面的一抹亮色，資本市場業迅即也以房地產板塊的普遍大漲和數家房企的漲停作出了正面反應。

多個城市之前也曾進行過取消預售制的試點，但結果依然是紛紛維持了預售制。此次爛尾樓問題引發“抱團停貸”風潮之后，呼吁停止預售制又再次成為輿論話題。如果說之前取消預售制旨在平抑房價，而此次探討取消預售制則主要是著眼于防范爛尾樓問題。經濟學家任澤平認為，“你用我的錢，建我的房子，房子沒建好，錢也沒了，所以應該取消預售制，誰有錢誰建樓”，這一說法就非常具有代表性。但是很顯然這只是公眾的看法而已，行業內的聲音還是主張取消預售制需要緩行，而完善預售制中的資金監管才是關鍵。

今天，作為財經領域的權威媒體，《經濟日報》發出了“堵住商品房預售資金監管漏洞”的呼吁。細讀此文，在分析預售制作用與問題的基礎上，該文認為預售制對于行業發展的作用功不可沒，認為在當前商品房市場出現下行趨勢時不是取消預售制好的時間窗口。該文將爛尾樓問題的成因歸于預售制下的資金監管失范，因此呼吁進一步優化商品房預售資金監管，特別是對可能造成“爛尾樓”等風險的預售資金監管漏洞應堅決堵住，讓預售資金監管制度更好地發揮正面作用。

我認為這篇文章對預售制作用的認知和“爛尾樓”問題的成因分析都比較透徹，對解決問題應著眼于加強和完善預售資金的監管的建議，在方向上也完全正確，這些都是值得肯定的。尤其難能可貴的是這篇文章并不回避矛盾，首次以成文的方式變相承認了爛尾樓問題的成因主要是預售資金監管不到位的問題，這是以前國家層面的多次官方表態中都予以繞過和不給明確說法的問題。正因為之前官方對爛尾樓問題的成因在于資金監管不到位的刻意回避，也就造成了資金監管成為優化和完善預售制時難以明說和深入探討的話題。

不過這篇文章的不足也是十分明顯的，作者并沒有搞清楚預售制下的高杠桿高負債推動下的行業高周轉發展模式和資金監管實際狀況、乃至監管失效之間的關系，也并未真正搞清楚預售制下資金監管失效的根源，自然也就無法開出有針對性藥方。如此以來，就讓這篇本來值得稱贊的文章顯得虎頭蛇尾的同時，更流于空調房里出來的正確而無用的紙上空談了。

其實，中國內地的商品房預售制和將按揭貸款提前至預售開始時點的制度設計，在給房企和房地產行業發展加杠桿，進而憑借高周轉模式推動房地產市場供應總量和行業快速發展的同時，是遠遠不能支持之前房地產行業和房企那么高的發展速度的。正是預售制下作為必要制度配套的資金監管，在淪為形式監管，甚至在監管部門與房企的合謀之下的監管失效，才能夠讓更多的應監管資金逃離監管而成為房企杠桿之上加杠桿的重要條件。而這些逃離監管的資金在層層杠桿之下推動了房企規模的飛速上升、行業規模的快速擴大和眾多房地產富豪誕生的同時，也為作為監管當局的地方政府創造了更多的土地財政收入、為銀行創造了更多的業績以及監管租金。

如果強化監管和嚴格監管而迫使房企和房地產行業無法繼續加杠桿，則除了影響房企和行業發展速度之外，自然也會波及監管當局自身的收益，還會造成監管租金的喪失，這當然是作為監管當局的地方政府與銀行所不愿意的。因此預售制下資金監管失效的根本原因，在于監管當局乃利益中人，嚴格監管會損害自身利益，放松監管甚至監管失效才更符合監管當局自身的利益訴求。這樣集監管規則制訂、執行和受益者于一身的既是裁判員，又是運動員的監管機制設計，不發生監管失效才是不合邏輯的。而且即使在事態嚴重引發領導震怒而啟動倒查監管失效責任時，往往也只是抓出一兩個具體辦事者和負責人來“祭刀”，監管機構并不會承擔監管失效賠償責任。君不見，爛尾樓叢生下，又見過幾次監管部門和具體執行人被追責的事情呢？

所以，如果這樣的監管機制不改變，監管當局總是免于被追責和免于全額賠償監管失職的損失，當前的商品房預售制下的資金監管制度就必然會形同虛設。只不過是在領導重視和輿論壓力大的時候，資金監管可能會嚴格一些，而一旦風頭過去監管就會再度流于“睜一只眼閉一只眼”的形式監管狀態，或者干脆恢復監管方與被監管方貓鼠合作的“監守自盜”狀態。因為唯有如此如此，對于監管當局而言才是利益最大化的，而風險幾乎是可以忽略不計的。這樣的事情，擱誰誰不干呢？

因此，預售制下資金監管失效的問題，一方面是當前的監管機制本身內在邏輯問題所導致的必然結果，另一方面是監管失效不被追責和不承擔全額賠償責任的結果，這就更加劇了監管失效程度和監管失效發生的普遍性。因此，如果要繼續實行商品房預售制，則作為配套制度的預售資金監管機制必須要重新設計，將規則制訂、執行和監督職責相互獨立，并將追責和失責全額賠償制度充分落實至相關機構和個人。否則，談論完善商品房預售制下的預售資金監管就始終是一句空話，而預售制下的資金監管就必定是一個最好的“碩鼠養殖場”。

確實，房地產行業的人都知道，內地房地產市場的這個預售制度，是抄了香港的作業，但是從香港預售到交樓的一系列流程和規范來看，內地的房地產預售制度屬于作業沒有抄全，光抄了方便房地產商和銀行回籠資金的前半段，保障消費者的后半段給漏了。從現如今各地層出不窮的爛尾樓和停貸風潮來看，預售制度的弊端已經顯現了出來，雖然業界大有聲音呼吁終止房地產預售制度，但是現在也有點晚了，買了爛尾樓的業主們依然在苦苦掙扎，其他潛在消費者恐怕再也不敢買非現房了。