北京王府世紀(jì)大廈流拍

在傳統(tǒng)的金融放貸邏輯中，該項債權(quán)融資可謂優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，無論從地段還是品相來說都堪稱一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)，估值合理（那個地段折合樓面單價還不到3萬！有人會說把樓炸了，地價都不止這個數(shù)吧），抵押率還嚴(yán)格控制在50%以內(nèi)，加上應(yīng)付利息，資產(chǎn)負(fù)債率還是綽綽有余。可是為什么這么好的資產(chǎn)就走到了要通過拍賣來處理的地步？而在大家普遍反映現(xiàn)在正處于“資產(chǎn)荒”的當(dāng)下，這么優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)怎么就會流拍？難道這還不夠香嗎？

也許此事還有不足以為外人道的內(nèi)情，不了解具體情況我們也就不好做過多的評論。此事倒是讓我想起曾經(jīng)接觸過的海航的一些資產(chǎn)包的故事，當(dāng)時看過一些位于北京的海航資產(chǎn)，有一件事很讓我納悶，明明資產(chǎn)的位置很不錯，但就是處于空置狀態(tài)，資產(chǎn)持有人似乎也無意經(jīng)營，就讓那么好的樓空著。后來有金融圈的老手給我解了惑，原來人家通過不斷轉(zhuǎn)貸就可以將融資杠桿不斷放大，樓本身的估值只要能不斷提升，就可以把融資規(guī)模不斷放大，而至于融來的錢究竟投向何方就不得而知了，只要資產(chǎn)抵押在手，融資主體信用良好，就是安全的資產(chǎn)，大家就都相安無事。可那時哪里會預(yù)料海航會是如今這樣的結(jié)局，看似堅不可摧的龐然大物竟然會以這么快的速度崩塌！

節(jié)后有做會展的朋友找我談合作，原來他們在和各個城市談會展服務(wù)的時候得到一個商機(jī)，很多地方在投入巨資搞了一次盛大活動之后，這些樓堂館所就再也沒有用處了，只能空置在那里，等下次什么時候還有機(jī)會辦類似的活動只能是遙遙無期，所以當(dāng)?shù)卣徒o他們拋了一個繡球，問他們想不想把后續(xù)的運(yùn)營也接過去，把已經(jīng)是存量資產(chǎn)的這些地方好好用起來。我聽完的一個感觸是：終于地方政府也開始重視這些存量資產(chǎn)了，他們不再只是一次性的形象工程，終于他們也開始考慮投資效率和資產(chǎn)的真實價值！

怎么說呢？其實一個城市愿意為提升城市競爭力而打造城市形象工程，無論是申辦有影響力的大會，還是花巨資去整頓城市形象，修建城市廣場，打造花園城市，復(fù)建歷史文化街區(qū)，都是有作為的好事。而且這樣的投入實際上也不應(yīng)該是按單項目來核算（比如申辦奧運(yùn)會，算賬就不能計較一城一池的得失）。但是不能只管投就不管以后可能發(fā)生的事情，我們都知道投資有拉動經(jīng)濟(jì)的作用，經(jīng)濟(jì)學(xué)里還有投資乘數(shù)的說法，投資能帶來多少的拉動效應(yīng)就看它能帶動多少的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，原來這樣的拉動可能是通過土地財政來實現(xiàn)，土地的增值通過房地產(chǎn)市場來實現(xiàn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場失效了，就必須多費(fèi)點心，真正去把產(chǎn)業(yè)拉動起來才行。就比如說你這個城市費(fèi)大力氣申辦了一次有全國影響力的大會，那么你想得到的究竟是什么？你想為你這個城市留下怎樣的資產(chǎn)？你找好了懂資產(chǎn)運(yùn)營的團(tuán)隊了嗎？你能把控資產(chǎn)增值的走向嗎？都能帶動怎樣的產(chǎn)業(yè)提升，政府的投入究竟可以通過怎樣的收入（比如說稅收）得到返還？這樣的大帳原來沒有人去算細(xì)賬，如今地方財政普遍吃緊，這錢就不好亂花了，于是就有了一些地方政府的覺悟。

我自己一貫的觀點：想吃增量的紅利，就必須把存量盤活。隨著城市化的深入，這個邏輯就更加明顯。對于當(dāng)前的中國城市，從投資效率看，最好的投資機(jī)會已經(jīng)不在新城，也不在擴(kuò)圈，而在于老城的更新和存量資產(chǎn)的激活。對于所有參與城市建設(shè)投資的資本來說，他們需要得到一個明確的答案，他們投入資本所形成的資產(chǎn)是有價值的，是可以在公開市場上有效退出的，這樣他們的投融資行為才是可持續(xù)的，才有辦法對投資人交代。存量問題不能有效解決，就無法形成新的增量，投資的信心是要靠事實來說話的，是要去干出來的！

王府世紀(jì)大廈的位置與其說好，不如說因為緊鄰故宮而顯得有些微妙，這樣的老樓，在改造和審批方面也面臨諸多不確定性。市場不景氣時，很難說服投資者用十幾億來押注一個短期難以獲得回報的項目。