證監會啟動不動產私募投資基金試點

住宅類reits的嘗試，可能信號意義大于實質意義。在點評其對于當前房地產市場的意義之前，不妨回顧一下當前房地產市場所面臨的主要困境：1. 三道紅線等主動刺破泡沫政策之下，房地產投資大幅下滑，房地產企業流動性出現問題；2. 房地產價格下跌的預期，至少是不漲的預期當前已經形成，房地產交易陷于停滯。那么，針對第一點困境，試點的基金規模相對于存量住宅總盤子而言，可能是九牛一毛。而且，底層資產如果是優質房企的資產，優質房企大概率并不缺這少量的流動性，如果底層資產是陷于困境的資產，那么reits產品本身可能就存在風險，投資人也因此并不買帳，因此對于房企流動性的實質改善意義有限；針對第二點困境，住宅reits可以讓一些愿意買房的機構投資者或者自然人繞過限購、限售這些限制，從而提高交易活躍度，這顯然沒有直接取消限制交易性政策更有政策效果，體現了監管者謹慎的嘗試。從房企融資支持三支箭到住宅reits，糾偏的政策在一點點添拾稻草石塊，試圖阻止蹺蹺板那頭的房地產大象快速下沉，但目前來看還遠未達到平衡點。

昨晚朋友圈被這條消息刷屏，各方反應不一，也可見當前房地產市場的斑駁：
長租公寓運營商朋友：喜大普奔，Pre-REITs基金的政策終于來了！
律師朋友：上一輪爆雷的私募基金還沒清理完，重新披掛上陣，有一個顯著的要求在于，認購的起點金額不能少于1000萬元，而且會對投資者做穿透核查。換一個角度看，這也是一種進步：做好投資者適當性管理，其他都交給市場，這才是監管本色。
地產基金朋友：政策規定至少50億不動產基金在管規模的門檻，能達到這個門檻的有幾家？
AMC朋友：感覺管理人門檻不低，但盤活不動產存量，交由專業的人打理，可以提高資產效率。只是不知道還有多少優質資產適合投資。
開發商朋友：和之前的政策對比下來看，商業地產、保障房、QFLP都是早有的東西；從管理人的門檻資質要求來看，這個政策短期內主要是為保交樓的權益出資打開政策空間，至于房地產的“春天”是否來了，現在歡呼為時尚早。

地產鏈昨天全線大漲，盤后出來利好，證監會啟動不動產私募投資基金試點。

之前房地產救市，三支箭都是金融支持房地產政策，是解決房企融資難等問題，解決的是供給端的問題。現在是不動產私募投資基金直接投資買房，這是在需求端直接幫助房地產企業。

?政策工具箱里面法寶的數量和質量，超過了很多人的想象。只要成交量漲不起來就繼續刺激，直到達到政策預期為止。

就證監會此次啟動不動產私募投資基金試點的目的而言，顯然是為了促進樓市回暖而將之前已經涵蓋了商業地產、保租房、長租房、基礎設施的REITs試點范圍擴大到特定居住用房（存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房等。

為慎重起見，監管部門對不動產基金管理人也提出了較高的要求，須股權結構穩定、公司治理健全、實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產開發企業及其關聯方方，須為具有不動產投資管理經驗和不動產投資專業人員，最近三年未發生重大違法違規行為等。

同時也對不動產投資基金設定了較高的投資門檻，首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%。而且不動產基金首輪實繳募集資金規模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募，鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產私募投資基金。

另外就不動產基金對被投資企業借款或者提供擔保也規定了較為嚴格的條件，要么需要持有被投企業75%以上股權，或者持有51%以上股權且被投資企業可實現資產控制和隔離。試點的備案產品及其底層資產應實現與原始權益人的主體信用風險隔離，也就是說雖然沒有規定底層資產必須出表，但是卻不得借助和依賴原始權益人的主體信用來進行增信。

就試點工作程序而言，也對基金托管、基金合同必備條款、關聯交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風險揭示、基金備案、信息披露和報送提出了規范要求。

總之，在積極推進不動產私募股權基金試點擴大范圍到特定商品房，以發揮不動產私募股權投資基金作用促進房地產融資和推動房地產行業復蘇與市場回暖的同時，為穩妥推進不動產私募股權投資基金試點而采取了提高投資者準入標準、嚴格監管、加強行業指導等審慎措施，可見證監會在推動不動產私募股權投資基金試點擴大至特定居住用房過程中積極推進與謹慎為之、嚴格監管并舉的審慎態度。

解決地產整個產業的資產盤活問題，最終還是要依靠市場化手段，目前以大型AMC以及大型央國企地產商為主的方式只能解決部分重點項目資產，剩下則需要譬如REITs才能盤活注入市場的流動性，一個新的開端

不動產私募投資基金的設立，對于投資市場和房地產市場來講都有重要的意義，對房地產市場來講自然是可以盤活存量資源，而對投資市場來講也多了一個投資標的。不過，不動產私募投資基金具有規模大、期限長等特點，能看到，國家對不動產基金采取了不同于一般股權基金的差異化監管政策，準入門檻更高、風險防范要求更為嚴格。而其中蘊含怎樣的投資機會，可能就需要投資者們后續在實踐中探索了。