多城加緊布局城中村改造，對樓市影響幾何？

春江水暖鴨先知。上周五，A股地產股在午后上演絕地反擊，當市場都還在揣測是否因為傳聞已久的“北上廣深等一線城市放開商品房限購政策”消息落地導致市場反轉之時，當晚新聞聯播播出一則重磅新聞：國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。乍一看新政不過是“舊瓶裝新酒”，和始于2009年的棚戶區改造如出一轍，但盡管這對于當前國家宏觀經濟環境和房地產行業市場現狀來說不是什么靈丹妙藥，但也是一劑強心針，單從資本市場反應來看，些許效果還是可期。

首先，無論是從2009年起轟轟烈烈開展的“棚戶區改造”還是馬上即將全速推進的“城中村改造”，都是民生工程，也是發展工程，是我國在推進中國特色社會主義現代化建設進程中保證惠及民生和城鎮化建設雙輪驅動的主要舉措，毋容置疑，“城中村改造”具有強大的現實意義和重大的促進作用。根據國家統計局數據，2022年我國城鎮化率已經達到65.22%，雖然和歐美主要發達國家80%左右水平尚有一些差距，但是已經相差無幾，城鎮化節奏可以適時調整。同時，前期在快速推進城鎮化道路上，大部分地區出現“重數量、輕質量”等現象，給我國國民經濟持續、快速、健康發展帶來一系列矛盾，也遺留下不少社會隱性問題。因此，單純、刻意地進行城鎮化，不再適宜我國國情和健康發展需要，更需要“以質換量”。

這次“城中村改造”政策適時推出，就是城鎮化高速發展時期之后，通過漸進式手段糾正過去“金絮其外”注重面子形象工程的“偏左”做法，真正讓改善民生和城市發展齊頭并舉、全面發展，不再片面追求城鎮化的各項指標，而是讓城鎮化過程中惠民工作落到實處，讓老百姓體會到國家城鎮化不僅是高樓大廈，而且是安居樂業，個人也能真真切切分享這份幸福成果。本輪“城中村改造”意在增強超大特大城市乃至大城市廣大普通居民對于國家政策的認同感，同時推動大眾以主人翁精神積極參與到城鎮化發展、城市化建設的洪流中來。

其次，本次出臺“城中村改造”也是紓解當前房地產行業困境的又一重大舉措。在堅持“房住不炒”和促進房地產健康發展的大原則下， “城中村改造”正是為數不多能夠兼顧兩者的結合點。一方面，“城中村改造”工作聚焦于改造和置換，目前國內大城市中城中村大部分是老破舊小區，普遍樓層低矮，幾乎沒有安裝電梯，居住環境臟亂差，卻又占據優越的城市中心位置地理環境，通過“城中村改造”既可以整治城市環境、美化市容市貌，打造潔凈、舒適的人居環境，提升居民生活品質，又可以通過建設現代化高樓層商品住宅，提升住宅容積率，提高城市土地利用效率。另一方面，“城中村改造”工作側重于改造和置換，對于現有小區居民來說，是切切實實的剛需，在各級政府力推和主導下，由政府履行主體責任統籌全局，統一協調組織安排相應部門協調實施完成拆遷、補償、安置等前期繁瑣工作；同時，未來隨著相關金融配套措施相繼出臺，房地產開發商前期開發資金壓力下降，可以集中精力完成相關土地一級整理、二級開發等具體工作，也獲得了市場銷售支持，對于目前水生火熱之中的房企來說，無疑是“餡餅喜從天降”，在確保自己活下來的前提下，用“時間換空間”，為自己未來發展轉型，贏得更大機會和空間。

總體上，“城中村改造”政策在不大規模增加住房存量的前提下，改善居民生活居住環境，滿足居民正常住房需求特別是剛性、改善型需求，既可以滿足保障房、安居房等惠民住房政策需求，堅決貫徹“房住不炒”中央精神，又可以讓廣大房企在不增加資金負債杠桿的情況下，專注于房地產市場開發，“好建房、建好房”，保質保量完成“保交樓”、“保民生”工作，為各級政府化解房地產行業風險贏得時間，也為房企自身生存發展轉型贏得空間，可謂一舉兩得。

最后，這次“城中村改造”政策中明確提出：鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業態，實現可持續運營。這項政策與前幾天黨中央國務院出臺《關于促進民營經濟發展壯大的意見》文件形成很好呼應。后疫情時代，在在宏觀經濟增速放緩經濟和國家處于轉型升級換代關鍵時期的大背景下，民營經濟面臨前所未有的挑戰，民營企業資金鏈斷裂、破產倒閉等不再是個例，引發民營資本“脫實向虛”的趨勢嚴重。“摒棄口號思維，追求實干精神”，中央恰逢其時出臺支持民營經濟的文件，說明中央對于民營經濟的高度重視，積極為民營經濟營造良好的發展環境，一視同仁對待民營經濟，在資金、政策、稅收等諸多方面給予民營經濟充分的支持。 “城中村改造”政策的出臺，特別強調鼓勵支持民營資本參與其中，與國家出臺支持民營經濟發展的思路“不謀而合”，也是落實該文件精神的重要舉措，具有非常強的示范效應。

“城中村改造”既是一個“大手筆”，也是一個“大課題”。“大手筆”在于本輪“城中村改造”主要涉及19個超大特大城市，是國家最核心最重要的城市群體，根據中信證券有關數據，上述城市商品房銷售額約占全國37.2%，上述城市作為樣板試驗田，其經驗教訓對于后續全國范圍內大規模推廣至關重要，可謂“大手筆”。目前，國家已經出臺有關指導意見，公告于天下，說明是國家層面經過審慎研究而通盤考慮做出重大決策。“大課題”在于區別于十幾年前出臺的“棚戶區改造”政策，本輪“城中村改造”在實施區域、主要工作方式和受益主體上都和與歷史上“棚戶區改造”存在一定差異，“城中村改造”政策同時更強調高質量細水長流式可持續發展模式，持續助推具備資產運營和空間服務的企業持續發展。因此，如何又快又好落實中央有關精神對于大家來說又是一個全新“大課題”。

本輪“城中村改造”區域相對聚焦，工作方式相對靈活，持續時間相對更長，對于政策落實執行，還需要堅持理論聯系實際，做好做細各項工作，根據各地不同現狀和發展階段，先初步確定入選實施范圍，后因地制宜制定區別化細則，以點帶面逐步推進，既要保障當前需求，同時兼顧長遠規劃，避免后續衍生問題，一定不忘政策出臺初心，真正把有關工作落到實處。

國常會這個指導意見一出來，宣布對特大城市進行城中村改造后，大部分人第一反應就是想起之前幾輪大規模棚改，這里文章中雖然強調了這次城中村改造跟之前的棚改不一樣，但是不一樣的點一來在于這次是在特大城市中進行，二來不準備大拆大建。

就現有的信息看，似乎這次改造不會像之前那樣投入大量資金拆遷，改造力度也不會特別大，在這種情況下，大家對這次改造對當地房地產市場的拉動作用還這么期待，就應該打個問號了。

城中村改造，是我國城鎮化發展從數量到質量的標志，期待進一步改革，文章很有啟發性！

這是一次城市發展模式的重大轉變。過去，我們依賴賣地、開發房地產來推動經濟增長，但這種模式帶來了債務問題和高庫存問題。現在，我們要通過改造城中村，發展新業態，實現可持續運營。這是一種更加健康、可持續的發展模式。過往深圳的寶安區、廣州的黃埔區、上海的浦東新區等地的城中村改造都取得了顯著的成效。這些地方通過改造，不僅改善了居民的生活環境，也帶動了當地的經濟發展。根據國家統計局的數據，從2015年以來，城中村改造為我國的GDP增長貢獻了約1.5個百分點。這一數據充分證明了城中村改造的重要性。

具體落實應由城市人民政府負主體責任。然而這并非易事。首先，改造資金的籌措是一大難題。政府需要通過多渠道籌集資金，包括稅收、土地出讓金、政府債券等。其次，如何高效綜合利用土地資源，統籌處理各方面利益訴求，也是一項挑戰。這需要政府在保護原住民權益、滿足城市發展需求、保護環境等多方面進行權衡。

1.此次城中村改造針對的是超大城市特大城市，這些城市的城中村確實有改造提升的客觀需求，尤其是當地土著。相對城市外來人，城中村居民屬于強勢群體，國家那納稅人的錢去幫助土著，是否對更多弱勢群體的不公平？得讓土著也掏腰包。
2.是否擴大了居民購房需求？答曰否。是否給房地產開發商提供了業務機會？答曰是。既沒給房地產推波助瀾，又給深陷困境的房地產企業紓困，城中村改造是個好路子。
3.城中村大部分位于城市核心商圈，老破舊狀態給城市發展帶了很多阻礙。當其中的利益盤根錯節，在反腐的高壓態勢下，地方政府還有很多工作要做。