對(duì)碧桂園，該拉還得拉一把

隨著“保交樓”提出滿(mǎn)一周年，住建部日前披露了各地的“保交樓”工作進(jìn)展。目前，保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率接近100%，累計(jì)已完成住房交付超過(guò)165萬(wàn)套，首批專(zhuān)項(xiàng)借款項(xiàng)目住房交付率超過(guò)60%。

單就“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)工作而言，這是一份令人滿(mǎn)意的成績(jī)單，也是一份實(shí)實(shí)在在的、受到購(gòu)房者歡迎的成績(jī)單，更是守護(hù)房企信用、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、提升市場(chǎng)信心的成績(jī)單。關(guān)鍵就看，“保交樓”后怎么辦？

要知道，“保交樓”要求的提出，是基于房企信用丟失、爛尾現(xiàn)象嚴(yán)重、居民心理恐慌、購(gòu)房者用“斷供”維權(quán)的現(xiàn)狀，既是主動(dòng)作為，也是無(wú)奈之舉。正常情況下，房企作為商品房建設(shè)和供應(yīng)的責(zé)任主體，應(yīng)當(dāng)按時(shí)按質(zhì)按量交房。恰恰是這個(gè)最基本的要求，也是最基本的市場(chǎng)規(guī)則，很多房企沒(méi)有做到，甚至做得很差，信用也完全丟失了。為了幫助企業(yè)挽回信用，也為了切實(shí)維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，才出臺(tái)了“保交樓”政策，給房企以特別的政策支持和幫助。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，自然應(yīng)當(dāng)用守信來(lái)回報(bào)。

而從目前的實(shí)際情況來(lái)看，在政府和銀行層面上，“保交樓”工作做得不錯(cuò)，該到的資金都已到位，該給的政策也已給足，按理，“保交樓”工作應(yīng)當(dāng)沒(méi)有任何問(wèn)題了。可是，從企業(yè)層面來(lái)看，似乎并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果，專(zhuān)項(xiàng)貸款項(xiàng)目住房交付率只有60%多，并沒(méi)有能夠全面完成“保交樓”任務(wù)。這絕不是可以“差不多”的工作，而是一點(diǎn)也不能差。所有的專(zhuān)項(xiàng)貸款都是專(zhuān)款專(zhuān)用，都是為了讓企業(yè)守住信用才專(zhuān)項(xiàng)發(fā)放的，企業(yè)沒(méi)有百分之百完成，就是工作沒(méi)有做好，且不需要做任何解釋。地方政府應(yīng)當(dāng)組織力量加強(qiáng)調(diào)查，到底是工程建設(shè)進(jìn)度的問(wèn)題，還是工作不負(fù)責(zé)任的問(wèn)題，甚至是資金被挪用了。如果是因?yàn)楣こ探ㄔO(shè)與資金到位有一個(gè)滯后，可以理解，但也不能滯后太多。如果是其他方面的原因，就必須追查責(zé)任。

更重要的，“保交樓”只是一個(gè)方面，或者一個(gè)層面的工作。之所以要提出“保交樓”的要求，就是因?yàn)榉科鬀](méi)有按照交樓，沒(méi)有按照與購(gòu)房者的承諾，及時(shí)把房子商品房交到購(gòu)房者手里。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房企是失信的，按照合同法要求，是要承擔(dān)賠償責(zé)任的。而房企不能及時(shí)將商品房交到購(gòu)房者手里，則與企業(yè)商品房銷(xiāo)售不好、資金回籠不暢有著直接關(guān)系。如果銷(xiāo)售環(huán)節(jié)不出現(xiàn)問(wèn)題，絕大多數(shù)房企都能正常運(yùn)行。因此，在“保交樓”任務(wù)基本完成的情況下，緊接著需要做的，就是庫(kù)存商品房的銷(xiāo)售工作了。

對(duì)房企來(lái)說(shuō)，“保交樓”主要解決的是已售停建或緩建的商品房，通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)貸款支持，問(wèn)題已經(jīng)得到基本解決，購(gòu)房者可以不再焦慮了。應(yīng)當(dāng)焦慮的，是開(kāi)發(fā)企業(yè)，亦即完成了“保交樓”任務(wù)后，那些專(zhuān)項(xiàng)貸款如何償還?！氨＝粯恰闭叻浅Ｃ鞔_，提供的是專(zhuān)項(xiàng)貸款，而不是專(zhuān)項(xiàng)撥款。既然是貸款，就需要償還，且包括本息。償還專(zhuān)項(xiàng)貸款的資金哪里來(lái)？當(dāng)然是售房，亦即把手中的庫(kù)存房銷(xiāo)售掉，回籠資金，償還專(zhuān)項(xiàng)貸款、償還供應(yīng)商欠款、發(fā)放員工工資、利用存量土地開(kāi)工建設(shè)新項(xiàng)目，推動(dòng)企業(yè)走出困境。

那么，售房問(wèn)題做得如何呢？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積59515萬(wàn)平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降2.8%。6月末，商品房待售面積64159萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.0%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)18.0%?！耙辉鲆粶p”，顯示了房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況并不好，市場(chǎng)仍然處于低迷狀態(tài)，要想緩解房企的資金緊張矛盾，壓力很大。這其中，頭部房企是最大的壓力，也是市場(chǎng)中最大的風(fēng)險(xiǎn)源。

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，TOP10房企銷(xiāo)售額平均較上年增長(zhǎng)6.0%，TOP11-30房企銷(xiāo)售額平均較上年增長(zhǎng)1.0%，TOP31-50房企銷(xiāo)售平均較上年下降6.4%，TOP51-100房企銷(xiāo)售額平均同比下降9.6%。而在銷(xiāo)售狀況較好的頭部房企中，銷(xiāo)售狀況較好的是央國(guó)企，民企仍在大幅下降過(guò)程中。與上年同期相比，TOP50房企中，央國(guó)企平均增長(zhǎng)45.8%，穩(wěn)健民企增長(zhǎng)14.2%，混合所有企業(yè)增長(zhǎng)7.7%，出險(xiǎn)民企下降36.6%。與2021年同期比較，央國(guó)企平均增長(zhǎng)8.7%，穩(wěn)健民企、混合所有企業(yè)平均下降40%左右，出險(xiǎn)民企平均下降超過(guò)70%。

近日，一直被認(rèn)為穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的碧桂園，也出現(xiàn)了險(xiǎn)情，成為又一顆扔向房地產(chǎn)市場(chǎng)的高當(dāng)量炸彈。雖然企業(yè)聲稱(chēng)沒(méi)有躺平，將采取更有力有效的措施，全力以赴保交付，化解階段性流動(dòng)壓力，保障經(jīng)營(yíng)有序開(kāi)展。但是，口號(hào)與現(xiàn)實(shí)之間的差距還是比較大的，能否實(shí)現(xiàn)，需要關(guān)注。也就是說(shuō)，如果房企把目標(biāo)設(shè)定在“保交樓”上，出險(xiǎn)就會(huì)成為必然。房企的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是“保銷(xiāo)售”“保資金回籠”“保資金鏈不斷”。只有這樣，才能確保企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行，才能不出現(xiàn)任何風(fēng)險(xiǎn)。而降價(jià)售房，是房企走出困境唯一的出路。沒(méi)有選擇，也不能等待。

寫(xiě)出“拉碧桂園”的這家媒體和作者，不知道是處于何種居心。推演一下，如果救了碧桂園，那恒大是不是也要救，那救了這兩家頭部的，是不是全國(guó)所有瀕臨破產(chǎn)和資不抵債的都要救了，這顯然不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

對(duì)于資不抵債的房企，可能還是要按照市場(chǎng)化的方式來(lái)解決，政府能夠做的也許只是在保交樓環(huán)節(jié)給予一定的幫助，而不是用財(cái)政資金來(lái)整體救助地產(chǎn)企業(yè)本身。對(duì)于企業(yè)欠的債務(wù)，也需要按照相應(yīng)的順序來(lái)清償，而中國(guó)一貫是保護(hù)中小投資者利益為先的，因此我不是很擔(dān)心那些中小債主，而對(duì)于一些大戶(hù)，本身就需要承擔(dān)著更大的風(fēng)險(xiǎn)，而其本身抗風(fēng)險(xiǎn)能力也會(huì)強(qiáng)很多。

當(dāng)然我知道，這終極的買(mǎi)單著一定是老百姓，但這個(gè)過(guò)程，還是需要更加公開(kāi)透明合法合規(guī)。

能不能說(shuō)清楚哪里兩家公司大相徑庭，也暴雷的是碧桂園，恒大是不是也可以拉一把。

碧桂園的結(jié)局比恒大要好

2022年，碧桂園實(shí)現(xiàn)了70萬(wàn)套房屋的交付，比萬(wàn)科恒大加起來(lái)還要多。由于在中國(guó)城鎮(zhèn)化中扎得深、扎得久，它在廣大老百姓中的知名度，可能要比萬(wàn)科們還要高。如果這樣的企業(yè)都倒下，對(duì)市場(chǎng)信心尤其是購(gòu)房者的信心，無(wú)疑會(huì)是摧毀性的打擊。我們所期待的政策優(yōu)化調(diào)整后的效果，很容易就被對(duì)沖掉了。

這個(gè)觀點(diǎn)我是認(rèn)同的。碧桂園至少有三大“功勞”：
1，在城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，成功拉高了三四線城市的房?jī)r(jià)，同時(shí)也必然提高了城鎮(zhèn)群體的居住品質(zhì)，當(dāng)然也成為城鎮(zhèn)財(cái)政收入提升的好幫手。

2，培養(yǎng)了大量的地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)理人，以及參與構(gòu)建了相對(duì)豐盛的產(chǎn)業(yè)鏈的人才生態(tài)。大量項(xiàng)目經(jīng)理參與項(xiàng)目融資一方面當(dāng)然是企業(yè)制度規(guī)定，但非要刻薄地評(píng)價(jià)參與者以前分紅太多現(xiàn)在活該這樣的話，我也只好說(shuō)都是你對(duì)?「此處了解華為股權(quán)激勵(lì)的人會(huì)看得懂一些」

3，我國(guó)房地產(chǎn)的“金融屬性高比重”事實(shí)擺在那兒，炒碧桂園房子的人很大一部分賺到了錢(qián)，虧錢(qián)的也虧得不那么傷筋動(dòng)骨。