3個月只賣了11套房，政府部門向開發商發函

日前，一張“南昌縣住房保障中心關于欣光花園項目營銷工作的函”的圖片在網絡流傳。函件顯示，欣光花園項目2023年二季度銷售排名靠后，嚴重影響了該縣房地產市場的發展，希望該項目根據市場變化，及時調整營銷策略，加大營銷力度，壓實營銷責任，對銷售不力的營銷團隊進行約談、調整、解聘，并于2023年7月15日前提交銷售整改措施。

經媒體了解，除給這個項目發函之外，南昌縣住房保障中心還發了好多，前十名的表揚，后十名的鼓勵，讓后十名的開發企業約談營銷團隊。也就是說，南昌市住房保障中心確實給開發企業提出了很高的要求，明確了商品房銷售目標，對銷售狀況不好的企業，則提出了整改措施。

問題是，南昌市住房保障中心的這些做法，是否符合相關政策，有沒有權力這樣做，這算不算是有形之手對市場的過度干預。這樣的干預，對房地產市場到底會帶來積極影響還是消極影響，會不會干擾正常的市場秩序，這是必須考慮的問題，也是必須回答的問題。

根據南昌市住房保障中心對外公布的職能，主要承擔住房保障、房改政策執行、房屋交易、房屋面積管理、房屋租賃、直管公房、白蟻預防、房地產預售資金監管、商品房網簽備案、房產市場監測、維修資金監管、物業服務管理、經紀機構監管服務、國有土地上房屋征收與補償等服務職能，并沒有干預開發企業商品房銷售的職能，更沒有對開發企業直接下達約談、調整、解聘商品房銷售團隊的職能。那么，南昌市住房保障中心對開發企業發這樣的工作函，到底是誰賦予的權力，又是誰下達的任務呢，為什么會超越職能范圍對企業的商品房銷售進行干預和干擾呢？

客觀地講，面對房地產市場持續低迷，房地產業對經濟增長的拉動作用越來越小，甚至拖了經濟增長的后腿，地方政府及其職能部門、管理機構心里著急，是可以理解的，采取一些措施促進房地產市場恢復，也是非常正常的。前提是，不能違反國家法律，不能違反市場規則，不能超越政府職能范圍。否則，就會起相反的作用。

事實上，對開發企業來說，他們的內心比政府還要急，房子銷售不出去，資金就不能回籠，資金鏈就有可能斷裂，企業就有可能出現風險。只是，目前的房地產市場，由于持續低迷，每家開發企業在商品房銷售方面，都存在比較大的問題，也面臨非常大的壓力。而且，在有些地方，對開發企業降價售房又采取了處罰措施，要求開發企業“既要馬兒跑，還要馬兒不吃草”，這就難煞開發商了，也難煞企業銷售團隊了。不考慮市場因素，盲目要求企業完成商品房銷售任務，否則就要求企業解聘銷售業績差的團隊，實在是瞎指揮、亂彈琴。

越是困難的時刻，越要團結一致，越要冷靜有序，不要驚慌，不要沖動，不要瞎指揮。企業組織什么樣的銷售團隊，哪些銷售團隊是好的，哪些銷售團隊是差的，要不要調整，要不要優化，企業比政府機構更了解，更清楚，也更知道怎么做。光看銷售業績，而不看具體情況，就盲目要求企業約談、調整、解聘銷售團隊，除了反映指揮者的能力差、水平低外，沒有更多可以講的道理，也沒有更多可以說的理由。

南昌縣住房保障中心的行為，也向我們提出一個警示，面對房地產市場持續低迷狀態，一些地方已經亂了方寸、沒了主意，已經無計可施。正常情況下，有形之手不會伸到企業銷售環節，不會直接指揮企業怎么用人。因此，需要冷靜地思考一下，到底應當如何看待當下的房地產市場，如何才能最大限度地減少對房地產市場的行政干預，如何才能讓市場更好地發揮作用。作為完全市場化的行業，不能再在有形之手的盲目擺弄下生存和發展了。今天的房地產市場如此低迷，說到底，就是過去對房地產市場的干預太多了，干預的辦法與措施太過了，才導致房地產市場出現了扭曲現象。如果沒有過去的過度干預和干擾，房地產市場絕對不可能出現今天這樣的景象。所以，擺正政府的位置，管好有形之手，讓市場的無形之手更多發揮作用，才能讓房地產市場回歸正常，否則，只會越來越亂，越來越沒有章法。

對于一個縣城的房地產市場來說，本地人多數會有住房，加上年輕人口流出的可能，新房滯銷、需求不振是再正常不過的事。但住房保障中心發函直接干預銷售、點名銷售團隊不力，這個就比較罕見了。好比一片葉子黃了，猛治快掉落的葉子，其實大家都知道問題出在根系營養不足，最本質的還是沒有需求。一個縣城的情況，也反映了在大中型城市的光環之下，中國更廣泛的房地產困境。