內(nèi)部人士：碧桂園賬面資金僅能滿足保交樓

近期，隨著宇宙頭部房企——碧桂園“爆雷”事件的不斷發(fā)酵，我國房地產(chǎn)行業(yè)進入至暗時刻。

7月24日，中共中央政治局會議在談及房地產(chǎn)市場時指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
這是自2016年中央經(jīng)濟工作會議上首次提出“房住不炒”之后，在以經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作為主題的中央政治局會議上，首次就房地產(chǎn)市場的變化給出最新表述。近期，住建部、央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會等國家部委以及全國各級政府相關(guān)部門均在積極認真落實中央政治局會議和國務(wù)院常務(wù)會議有關(guān)精神，陸續(xù)出臺大量有關(guān)“救市”政策，著實讓各界看到國家對于化解本輪房地產(chǎn)危機行業(yè)的高度重視，也似乎讓大家一度看到房地產(chǎn)行業(yè)觸底反彈的曙光。

然而，事實卻是殘酷且無情的。近一個月以來，各項持續(xù)不斷救市政策卻依然沒有扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)不斷下滑的趨勢。8月8日，市場有消息稱，碧桂園未能支付應(yīng)于8月7日支付的兩筆美元債利息。8月14日，遠洋公告稱，因并未于8月13日支付一筆票據(jù)在今年前7月產(chǎn)生的2094萬美元利息，導(dǎo)致發(fā)生票據(jù)項下之違約事件。榜一大哥的終于倒下和央企地產(chǎn)“金身告破”已經(jīng)徹底撕下中國廣大房企的最后一塊遮羞布。

無獨有偶。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的公開數(shù)據(jù)，2023年7月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.78，為多年來低位；2023年1-7月，無論是全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金還是商品房銷售面積、商品房銷售額，相比2023年1-6月跌幅均持續(xù)擴大；根據(jù)克而瑞報告顯示，2023年7月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額3504.3億元，單月業(yè)績規(guī)模創(chuàng)近年新低，同時單月業(yè)績同環(huán)比雙降，環(huán)比降低33.5%、同比降低33.1%，同比降幅較上月進一步擴大；2023年7月末，商品房待售面積6.46億平方米，同比增長17.9%；2023年7月，50家代表房企拿地總額同比降低32.9%，環(huán)比下降37.7%。無論是房地產(chǎn)開發(fā)資金投入、市場銷售金額還是拿地資金投入，其跌幅均在進一步擴大，而待售面積卻不斷攀升，房企和購房人都在黑暗中繼續(xù)煎熬，也等待著黎明的曙光。

與此同時，根據(jù)央行發(fā)布金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告，2023年7月末，廣義貨幣（M2）余額285.4萬億元，同比增長10.7%，增速分別比上月末和上年同期低0.6個和1.3個百分點。2023年7月份人民幣貸款增加3459億元，同比少增3498億元。無論是M2增速還是人民幣貸款增量均大幅低于預(yù)期，充分說明過去作為資金主要蓄水池的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)充分飽和，再也無法吸納更多資金入場。

毋庸置疑，上述慘淡之極的數(shù)據(jù)再次證實市場當(dāng)前情緒和未來信心均已跌至歷史冰點。

8月11日，恒大集團前首席經(jīng)濟學(xué)家、著名大V任澤平發(fā)文，建議幫幫碧桂園、龍湖等優(yōu)質(zhì)民營房企。任澤平稱，應(yīng)該幫幫碧桂園、龍湖等優(yōu)質(zhì)民營房企，這不僅是幫這些民營房企最后的堡壘，不僅是因為大而不能倒，而是守住金融風(fēng)險底線、守住民生底線的需要。8月18日，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會聯(lián)合召開電視會議，會議強調(diào)，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，要繼續(xù)推動實體經(jīng)濟融資成本穩(wěn)中有降，規(guī)范貸款利率定價秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價格關(guān)系。8月20日，中國房地產(chǎn)報發(fā)文，表示房地產(chǎn)金融風(fēng)險加劇，期待調(diào)整優(yōu)化政策盡快落地，同時提出針對供需兩端存在的問題，政策發(fā)力點應(yīng)圍繞“保、松、降”三個字展開。

由此可見，無論是知名經(jīng)濟學(xué)家、行業(yè)權(quán)威媒體還是金融監(jiān)管機構(gòu)，亦或公開喊話、亦或出謀劃策還是出臺政策，都在為化解眼前這場曠世危機而做出自己應(yīng)有的努力。

也許是輪回，過去幾十年來分別依次在日本東京、中國香港和美國紐約等地發(fā)生房地產(chǎn)行業(yè)崩盤的悲劇似乎悄然于中國大陸再次上演，但是，我們是否真正有能力有機會破除這個宿命呢？

從目前看，現(xiàn)實情況非常不容樂觀。雖然我們不能刻意追求人定勝天的神話，因為我們無法背離市場經(jīng)濟學(xué)的基本規(guī)律，但是我們依然可以借鑒過往國外類似危機事件處理方式，從中獲取實踐經(jīng)驗，結(jié)合內(nèi)地實際國情，做出適合自己決策。

本輪危機的實質(zhì)是房地產(chǎn)行業(yè)過分杠桿化，無論購房人首付比例，還是房企拿地、施工和銷售等環(huán)節(jié)的實際出資比例，商品房預(yù)售許可制度下行業(yè)杠桿化浪潮，加上金融機構(gòu)對于房企、買房人信用擴張不斷放松管制，基于市場參與各方利益均可以得到平衡與滿足的前提下，房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿行為極大放大并不斷助推，同時由于過去若干年房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模一路高歌猛進，房價不斷上漲等，在行業(yè)上行趨勢過程中，很好地掩蓋這些市場信用風(fēng)險，如今房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢確立，房價不再是只漲不跌，因此，當(dāng)務(wù)之急就是盡可能對房地產(chǎn)行業(yè)去高杠桿化，無論是房企、購房人還是房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上有關(guān)企業(yè)，絕不能逆勢加杠桿，將危機和風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到第三方機構(gòu)，而是均需要同步化、漸進式降低杠桿比例，通過市場化方式實現(xiàn)去杠桿化進程，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)過量供給逐步出清。

本輪危機的根源是房價過快上漲與居民收入增長無法匹配，疊加疫情防控宏觀經(jīng)濟減速，帶來居民購買力嚴重下降，導(dǎo)致市場供過于求，從而引發(fā)深層次債務(wù)危機。目前，房價漲跌與市場預(yù)期息息相關(guān)，不可否認的是過去房價一路高歌猛進，加上政府屢次并不合宜的“救市”行為讓市場產(chǎn)生“買房是當(dāng)今最好的投資”的錯覺，更讓大眾形成“房地產(chǎn)行業(yè)綁架政府，只要市場不好，政府一定會救市到底”的謬論，“解鈴還需系鈴人”，如今政府要做的是不僅要引導(dǎo)大眾和市場走出這個誤區(qū)，更要用實際政策和行動告訴大眾，商品房也是商品，同樣遵循市場經(jīng)濟發(fā)展基本規(guī)律——商品價格圍繞價值波動，沒有只漲不跌的商品，供給關(guān)系是決定商品價格主要因素。眼下房地產(chǎn)行業(yè)已然進入下行周期，降價銷售是市場參與各方必須認清的一個現(xiàn)實，房企和二手房主不能指望政府救市讓市場發(fā)生反轉(zhuǎn)，政府有關(guān)部門要出臺諸如“降低按揭貸款利率、降低交易稅費、降低房產(chǎn)中介交易傭金”等更多更有力降價政策，房企更要通過切切實實降低商品房價格讓利于購房人，才能真正通過市場化銷售帶動過剩存量的出清，促進行業(yè)進入良性循環(huán)模式。

本輪危機的核心是房地產(chǎn)行業(yè)涉及方方面面，牽一發(fā)而動全身，近年來宏觀經(jīng)濟增速放緩與房地產(chǎn)行業(yè)下行相互作用，帶來一系列經(jīng)濟和社會問題，引發(fā)市場各界廣泛擔(dān)憂。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈涉及建材、建筑裝修、家居家電等諸多行業(yè)，如今房地產(chǎn)行業(yè)下行帶來上下游諸多行業(yè)由盛轉(zhuǎn)衰，甚至導(dǎo)致相關(guān)行業(yè)不少企業(yè)瀕臨破產(chǎn)倒閉，大量員工被迫降薪失業(yè)。因此，為了控制危機進一步蔓延，必須盡可能將房地產(chǎn)行業(yè)與其關(guān)聯(lián)行業(yè)進行“物理性”切割，通過政府出臺各項幫扶政策加上市場化運作方式合理引導(dǎo)有關(guān)企業(yè)和人員進行細分行業(yè)賽道調(diào)整更換，通過教育、培訓(xùn)、實習(xí)等模式重新上崗就業(yè)，紓解房地房行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈“堰塞湖”，解決廣大青年失業(yè)問題，為國家產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型提供范例，同時為房地產(chǎn)行業(yè)整個產(chǎn)業(yè)鏈條全面出清、供需再平衡提供有力支持。

當(dāng)前，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)面臨“生死時刻”，我們必須拿出壯士斷腕的勇氣、刮骨療傷的心態(tài)和眾覽全局的智慧去努力化解這場危機，并努力將損失降低至最低。化解房地產(chǎn)行業(yè)危機是一場硬仗，鹿死誰手，猶未可知，但是我們必須“萬眾一心，眾志成城”，方能在這場沒有硝煙和對手的戰(zhàn)爭中獲得勝利的先機。

賬面資金僅能滿足保交樓，這已經(jīng)算是不錯的了，接下來得一切還是要看銷售收入，雖然摩根大通壓注碧桂園的頭寸很小，但畢竟比起恒大或許有還存在一些主動盤活的機遇，總之風(fēng)險與機遇并存

在房地產(chǎn)行業(yè)陡峭的下坡路上，誰也不能幸免。即便碧桂園看起來比恒大值得搶救得多，但能夠帶來的改變也非常有限。在房地產(chǎn)危機開始前，兩者還是民營房企的“雙子星”，如今困境中的走向也趨于相同，讓人唏噓。

其實，碧桂園也好，恒大也好，都是發(fā)展到一定階段，被社會大趨勢捧出來的公司。如今，事態(tài)發(fā)生改變，曾經(jīng)過度紅利積攢下的隱患也終于爆發(fā)，任憑兩者體量如何大，也難抵時代洪流的沖刷。

房地產(chǎn)過度杠桿化，加上疫情以來居民財富收入下降，共同導(dǎo)致了房地產(chǎn)危機，作者分析非常深入，亟待政策出臺

以前收的購房款都用到哪去了？為什么資不抵債，債務(wù)高企？