李嘉誠北京豪宅項目將開盤

近期，李嘉誠創(chuàng)立的長實集團旗下位于北京東四環(huán)外朝青板塊的豪宅項目“御翠園”已經(jīng)拿到預售證，即將開啟預售。

公開資料顯示，“御翠園”所在的姚家園項目地塊，總面積約40萬平方米，由和記黃埔于2001年時以7億元的價格拿下，樓面價僅為1750元/平方米。應當說，當時的土地價格真正是白菜價，而且是白菜大豐收時的價格。

對此我們不應當有更多其他想法，只能說李嘉誠有戰(zhàn)略眼光。哪怕差價再大，也只有羨慕的份，沒有其他方面的想法。關鍵就在于，為什么土地拿到手后不在規(guī)定期限內(nèi)開發(fā)，而拖到現(xiàn)在，時間長達22年。也正是因為土地開發(fā)時間被大幅度延長，才給和記黃埔?guī)砹吮├Ｈ绻皶r開發(fā)，絕對不可能有這樣的暴利，對購房者來說，也不需要付出這么大的代價。

值得注意的是，和記黃埔2001年拿到土地之后，直至2005年6月才開始動工，并于當年11月開盤銷售。也就是說，首期項目開工，已經(jīng)拖了有5年時間。而二期項目更是到2012年才開工建設，2013年入市，延遲開工時間長達12年。而這，還不是延期最長的，三期項目的開工時間，則延長到2023年，延期了整整22年。這是什么樣的“神操作”，能夠以這樣的方式追求土地增值效益。

顯然，和記黃埔的這種行為，已經(jīng)嚴重違反了相關的法律規(guī)定。國土資源部 2012年5月22日發(fā)布的《閑置土地處置辦法》第二條規(guī)定，閑置土地是指國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設用地。對已動工開發(fā)但開發(fā)建設用地面積占應動工開發(fā)建設用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設滿一年的國有建設用地，也可以認定為閑置土地。

雖然辦法也列出了一些特殊情形，譬如政府及政府部門的行為造成不能開工的、轉(zhuǎn)讓合同中有約定的、國家政策調(diào)整需要對約定進行調(diào)整的、有群眾信訪事項的、有軍事管制和文件保護等無法開工的，但從和記黃埔已經(jīng)開工了兩期的情況來看，這些方面的情形應當都不存在，和記黃埔獲得的這塊土地沒有及時開工，就是想用時間換土地增值，這也是李嘉誠一貫的操作手段。

企業(yè)的操作手段和方式，不代表是正確的操作手段與方式。按照和記黃埔對這塊土地的開發(fā)情況，早就達到了辦法所規(guī)定的對閑置土地的處置條件了。辦法第十四條規(guī)定：（一）未動工開發(fā)滿1年的，由市、縣國土資源主管部門報經(jīng)本級人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達《征繳土地閑置費決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費。土地閑置費不得列入生產(chǎn)成本；（二）未動工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條的規(guī)定，報經(jīng)有批準權的人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。閑置土地設有抵押權的，同時抄送相關土地抵押權人。

也就是說，和記黃埔的這塊土地，早就應當收回建設用地使用權。退一步講，就算不收回國有建設用地使用權，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費總是可以的吧。那么，當?shù)卣屯恋毓芾聿块T是怎么做的呢？總不能眼睜睜地看著和記黃埔把這些違規(guī)收入全部放進企業(yè)口袋吧。至少，應當把21年的土地閑置費繳納吧。不僅是三期房屋所占用的土地，一、二期房屋所占用的土地，同樣應當繳納土地閑置費。不然，對其他企業(yè)不公，對法律規(guī)定也不尊重。

土地閑置22年，地價漲了50倍，就算補繳閑置土地費，也是賺得缽滿盆滿。最合法、最合理的處理方式，就是收回土地使用權。但是，房子已建，再收回土地使用權，不很合適，那就必須補繳土地閑置費。不僅如此，對相關職能部門也要問責，要追究責任人的責任。同時，要在區(qū)域范圍內(nèi)調(diào)查一下，還有多少類似現(xiàn)象，并提出具體的處理辦法和解決措施。不然，土地市場就很難進入有序軌道。

從李嘉誠現(xiàn)在旗下公司的動向看，其不愧是對經(jīng)濟風向最為靈敏的老牌商人。在香港和內(nèi)地樓市都比較低迷的情況下，李嘉誠公司在香港的樓盤就已經(jīng)在“搶跑”；率先打了七折，引得眾多消費者認購。如今其北京豪宅項目在開盤之前，就已經(jīng)爆出取消驗資，而且取證價比吹風價更低的傳聞。在北京上海這種大型城市豪宅項目并沒有受到太多樓市低迷狀況的影響下，率先放松限制，對其來講肯定會達到更好的銷售效果。