“認房不認貸”引熱議！約20個一二線城市成焦點

8月24日，二線區域中心城市代表——湖南省長沙市國土資源網上交易系統掛牌一宗房價限價創新高的涉宅用地，該商住地塊住宅（毛坯）限價（均價）19000元/平方米，較此前的最高限價14800元/平方米上漲了4200元/平方米，漲幅超過28%，截止掛牌日期為9月26日上午。8月25日，住建部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。8月25日，三線中等城市代表——浙江省嘉興市發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的措施》，其中包含取消住房行政限制性措施、上調住房公積金貸款最高限額、實行土地預出讓制度、加強規劃條件管控、支持房地產企業健康發展合理融資需求、提升住宅建筑品質等共21條，部分是對此前已出政策的升級和補充。

事實上，自7月24日中央政治局會議提出“適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱”以來，至今已滿一個月，近期，隨著國務院各部委和全國各地全面落實中央政治局會議精神，各地優化政策出臺頻率明顯加快，中國房地產市場政策引來密集松綁期。

盡管如此，可以看到的是雖然在7月份最后幾天，上海、北京、深圳、廣州等四大一線城市住建相關部門相繼表態支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，但是至今一線城市均沒有具體措施政策落地，整體或仍在研究擬定階段。

不可否認，長期以來我國北上廣深等一線城市房地產政策一直都是處于嚴格管控之下。一方面，一線城市具有龐大的人口基數和充沛的購買能力，加上良好的教育、醫療和就業資源，不僅吸引本市常住人口購房，同時也帶動其周邊地區乃至全國范圍內人群投資置業需求，在目前一線城市購房潛在需求仍較為旺盛的情況之下，本輪政策優化力度大小直接影響著市場情緒，采取政策放松方式上可能偏向于“三四線中小城市——二線區域中心城市——一線熱門城市”等分區域遞進；另一方面，一線城市政策出臺信號意義重大，對其他城市的樓市政策也會起到風向標作用，若是松綁程度把控不好可能會引起市場的大幅波動影響房地產市場平穩發展，綜合來看，雖然具體政策的落地只是時間問題，但是一線城市政策調整顯得更為謹慎。

目前，大部分四五線縣域中小城市和二三線區域中心城市甚至于去年就已經出臺若干“救市”政策，近期更是不斷出臺“強化版”措施企圖挽救當地低迷房地產市場，但是若單從近期有關市場成交數據來看，效果不甚明顯，不少購房人持觀望態度，部分投資人也在期盼政府出臺更重磅利好政策刺激樓市。

另一方面，當前一線城市房地產市場下行壓力在不斷增大，根據中指研究院數據，7月份一線城市商品住宅成交面積環比下降約10%，8月份以來周均成交面積較7月份周均下降接近30%，較去年同期下降超20%，一線城市政策優化預期進一步強化。

疊加種種因素，一線城市出臺有關樓市松綁政策已經箭在弦上，其效用不僅在于要為低迷一線城市樓市注入一劑強心針，更重要是要成為這一輪“救市”政策成效的燈塔，直接指引其他城市政府救市決策方向，甚至影響購房人投資意愿。

短期來看，一線城市政策優化方向或包括優化“認房又認貸”、下調首套和二套首付比例、降低新增和存量住房按揭貸款利率、優化部分區域限購、降低交易稅費、調整普宅認定標準等，同時有望結合人口、人才政策進行針對性優化調整。但是，這些在二、三線區域中心城市早已實施的政策是否對于刺激一線城市房地產市場產生效果尚有待觀察。

從過往經驗看，一旦一線城市放開若干限制政策，多數時候可以點燃諸多觀望潛在購房人心中熱情的火焰，掀起新的一波購房投資置業狂潮，從而帶動全國樓市整體回暖，從2008-2009年到2015-2016年兩波樓市牛市行情莫不如此。但是，令人擔憂的是，上述兩次大規?！伴_閘救市”行為和如今時代背景、宏觀經濟和市場環境等均存在較大差異，無論是城鎮化率、城市人口凈流入量還是GDP增速、人均住房面積等等，這些數據和7年乃至14年前已經不能同日而語，中國內地樓市是否能再次走出又一個“七年之癢”猶未可知。

毋庸置疑，想必四大一線城市有關領導甚至中央領導曾也一定考慮到這一點，以至于不約而同地推遲有關救市政策發布時間，畢竟如今現實情況極大考驗領導們決策智慧和對后續可能出現局面隨機應變能力。

當然，若出臺實質性救市政策，不外乎出現以下幾種情況：第一種情況是政策快速落地并有效執行，一線城市房地產市場活躍度立竿見影式提升，一二手房成交量迅速攀升，房價穩中有漲，不僅穩定市場預期，同時帶動二、三線區域中心城市乃至四、五線城市剛需、改善型購房人情緒回暖，甚至激發潛在購房人的投資需求，全國房地產市場有望迎來全面復蘇，廣大房企有望從瀕臨破產邊緣拉回，銀行、信托等金融機構風險基本釋放，各大城市土地拍賣市場重新活躍，城市債務風險警報逐步解除，房地產和地方債務這兩大“灰犀牛”事件同時得以化解，這確實最理想情況，也是監管層喜聞樂見的局面。

第二種情況是雖然政策快速落地并迅速實施，一線城市限購政策全面放開，但是基于對于一線城市“生活、居住、就業”的深度向往和一線城市房產固有稀缺性帶來“保值增值”的剛性信仰，加上近期長期占據國內理財市場頭把交椅的中植集團旗下第三方理財平臺“爆雷”事件和A股跌跌不休等諸多負面消息影響，廣大中高收入居民投資理財渠道受限，帶來不僅一線城市原有因資格問題受限的常住人口大量買房投資，更是導致二、三線區域中心城市乃至四、五線縣域中小城市不惜以拋售當地房產、“掏空六個錢包”等為代價搶在政策放開之際為其子女在一線城市購房置業、安家落戶，這樣一線城市樓市雖然再次逆勢翻盤，但是無疑是“泡沫越吹越大”，一線城市的虹吸效應不僅再次傷害到周邊地區樓市，同時也加速其他城市樓市的快速崩盤，這不是監管層和決策層希望看到的局面。

當然，還有一種情況，就是雖然救市政策出臺但是并沒有效落地，一線城市房地產市場活躍度在政策出臺后初始幾個交易日出現“井噴式”量價暴漲后終究成為“曇花一現”，市場再次陷入波瀾不驚的局面，個別城市局部區域甚至出現量價齊跌等不利現象，導致二、三線城市乃至四、五線城市購房人出現進一步觀望情緒，這已經暗示救市政策根本沒有達到預期效果，不僅帶來政府的公信力嚴重受損，而且會導致市場預期將進一步走弱，短期房地產市場調整態勢或延續，“救市”行動徹底失敗，這同樣不是監管層和決策層希望看到的結果。

目前，揣測一線城市有關部門正在緊密鑼鼓地制定有關房地產政策，有關細則內容不用多久即將揭開分曉，但是效用幾何，尚有待觀察，我們也期待出現第一種理想情況。無論如何，中國房地產市場的黃金時代已然過去，未來若干年內，再也無法復制昔日的輝煌，房地產行業下行已經深刻影響社會方方面面，我們在總結過去房地產市場高歌猛進時代有關得失的同時，更應該審慎處理好如今房地產市場面臨的問題，我們也堅信當黨和國家有能力有智慧帶領全國各族人民打贏這場勝仗，化解這次危機，讓中國房地產市場“鳳凰涅槃，重獲新生”。

在現如今的房地產市場衰退局勢下，關于限購限貸政策松綁，已經吹風吹了很長一段時間了，鑒于實際上二三線城市的限購和限貸政策已經差不多都放開了，現在大家都目光九盯在一二線城市上。比如像北京上海等這種一線城市，是否會迎來政策放松，在之前的信號釋放中、估計下一步一線城市可能會落實“認房不認貸”。關于這個政策放松實際上也已經議論了兩三個月，雖然還沒有進一步落實，但是我覺得也不能將房地產的復蘇完全寄托在這個上面，畢竟這個大招祭出之后，市場依然沒有起色的話，市場信心就更糟糕了。

放開限購是雙刃劍，需要考慮對一二線房價和三四線房價的綜合影響，作者分析得非常到位！

深圳房價雄起