“認(rèn)房不認(rèn)貸”全面落地一線城市，影響幾何？

事實(shí)上，去年下半年以來，全國大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場一直持續(xù)低迷，加上華夏幸福、恒大、融創(chuàng)等頭部房企紛紛爆雷，部分省份和城市早已率先出臺有關(guān)“救市”措施，只不過在中央政治局會議上對于中國房地產(chǎn)市場供需關(guān)系重新定義后，樓市松綁政策才如雨后春筍般在全國范圍內(nèi)全面落地開花。毋庸置疑，隨著具有風(fēng)向標(biāo)作用一線城市已經(jīng)全部正式加入樓市政策松綁大軍，加上首付比例、二套房貸利率和存量房貸利率等核心敏感購房信貸政策數(shù)據(jù)的全面下調(diào)，已經(jīng)意味著中國房地產(chǎn)行業(yè)本輪“救市”行動進(jìn)入一個(gè)新的高潮。

仔細(xì)捋一下，截止9月1日，除去全面放開一線城市限購政策這個(gè)“王炸”，其他市場關(guān)切的“救市”政策這段時(shí)間內(nèi)均悉數(shù)落地，面對正在悄然走來的傳統(tǒng)“金九銀十”黃金期，中國樓市能否迎來“沖破黑暗、走向黎明”的關(guān)鍵時(shí)刻呢？

答案是短期來看，確實(shí)有立竿見影之效；長期來看，猶未可知，尚需進(jìn)一步觀察。

眾所周知，在7月24日中央政治局會議上，不僅對于樓市政策進(jìn)行重新定調(diào)，同時(shí)對于股市方面也給出“活躍資本市場，提振投資者信心”首要意見。8月27日傍晚，財(cái)政部、國稅總局、證監(jiān)會和三大交易所相繼官宣重大政策調(diào)整，主要包括“降低印花稅、階段性收緊IPO及再融資節(jié)奏、限制大股東減持和下調(diào)融資保證金最低比例”等措施，可謂四箭齊發(fā)。活躍資本市場的一攬子重磅舉措，8月27日晚上微信等社交平臺朋友圈已經(jīng)“集體漲停”。8月28日，A股三大指數(shù)均大幅跳空高開，上證綜指、深證成指漲超5%，創(chuàng)業(yè)板指漲超7%，但是大盤出人意料地開盤即為頂點(diǎn)，盤中持續(xù)走低，截至當(dāng)日收盤三大指數(shù)均僅上漲約1%，而在接下來這周剩下四個(gè)交易日里，大盤也一直處在震蕩整理狀態(tài)，除去因?yàn)槿A為公司于8月29日中午毫無預(yù)兆地在自家商城開啟Mate 60 Pro手機(jī)“先鋒計(jì)劃”，引發(fā)華為概念股特別是半導(dǎo)體板塊“騷動”帶來科創(chuàng)板塊上漲外，其他三大指數(shù)均沒有超過周一開盤時(shí)高度，正所謂本輪救市創(chuàng)造牛市“僅僅維持開盤一分鐘”。

面對史詩級救市政策，A股高開低走，后勁乏力。顯而易見，利好政策出臺的效果不盡如人意，現(xiàn)實(shí)巨大的落差不僅折射出監(jiān)管層一絲無奈，畢竟救市手段目前已經(jīng)幾乎窮盡，對于廣大投資者關(guān)切基本上是照單全收，而且從深層次反映當(dāng)前A股所面臨的現(xiàn)實(shí)，孱弱的宏觀基本面和有限的存量資金博弈下，即便祭出再多利好政策，想讓A股能夠脫胎換骨，開啟牛市征途，無疑是困難重重。

視線再次回到樓市，相比股市“史詩級”救市政策，這次樓市近乎“王炸”救市政策也不逞多讓，因此難免讓人憧憬萬分。毫無疑問，和股市一樣，上周末政策近期必然會形成一波極大利好，刺激樓市短期內(nèi)回暖，可以預(yù)見的是，9月中上旬甚至中秋國慶節(jié)前，全國房地產(chǎn)市場特別是一、二線城市樓市大概會迎來一波強(qiáng)勢反彈機(jī)會，短期內(nèi)市場情緒亢奮，成交量急劇放大，新房和二手房市場“堰塞湖”現(xiàn)象極大緩解。但是，過完十一長假之后，市場看多情緒能否繼續(xù)維持，目前猶未可知，股市救市“曇花一現(xiàn)”的效果著實(shí)讓人擔(dān)憂，畢竟兩者無論從目前市場現(xiàn)狀、政策出臺背景和力度等都具有頗多相似之處，近期股市這個(gè)深刻的反面案例，讓人足夠懷疑樓市是否會重蹈覆轍。當(dāng)然，正如股市還有引入社保基金、保險(xiǎn)、證券甚至銀行理財(cái)資金等增量資金進(jìn)入市場這一“王炸”，樓市還有全面放開限購政策這一“殺手锏”，比起股市只有“做多”不二選擇，其實(shí)樓市尚有“降價(jià)”的退路可守，只不過眼前形勢尚未逼到“降價(jià)”這華山唯一條路這般田地。

不過，對于中國除去一線（包括新一線）城市之外其他城市而言，人口紅利不再、商品房供過于求、居民收入銳減以及失業(yè)率居高不下等這些“達(dá)摩克利斯之劍”一直高懸，加上供給端商品房高昂房價(jià)和需求端居民孱弱購買力之間天然鴻溝，因此，僅僅依靠本輪救市政策，就能讓三、四城市樓市起死回生乃至重新步入牛市通道，顯然其效用遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，未來相信還會有持續(xù)不斷的政策落地，政策通過長尾效應(yīng)方能真正有所作為。

除此之外，還有一點(diǎn)局外因素令人擔(dān)心。無論是回顧過去歷次一線城市樓市限制政策松綁后爆炸性效果，還是著眼于本次一線城市政策放開的空前力度，注定一旦松綁后將極大修復(fù)市場情緒和預(yù)期，明顯提振市場信心，短期內(nèi)一線城市房價(jià)極大概率會只漲不跌，至少不再下跌。同時(shí)，根據(jù)易居研究院報(bào)告顯示，截至7月底，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市二手房掛牌量分別達(dá)到15萬套、20萬套、13萬套和16萬套以上；今年6月初，全國 13 個(gè)重點(diǎn)城市（分別為北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都、南京、天津、武漢、西安、沈陽、杭州、合肥）二手住宅掛牌量為 199 萬套，相比今年年初 159 萬套增長25%。一旦政策放開后，一線城市的示范效應(yīng)，引發(fā)二線城市隨即跟進(jìn)，上述城市大量剛需和改善型需求不斷入場抄底，爆炸性利好政策帶來短期成交量劇增，即使按照目前掛牌數(shù)量半數(shù)成交，初步估算也是高達(dá)數(shù)萬億人民幣交易額。

此時(shí)，相當(dāng)一部分高凈值人群、投資客甚至腐敗官員等有移民意向人群，因?yàn)橐咔樵蛩麄円呀?jīng)苦等三年，自然會不放過這一波政策利好下絕佳出售機(jī)會，借機(jī)高位大量拋售房產(chǎn)，套現(xiàn)后將現(xiàn)金通過各種渠道迅速轉(zhuǎn)移至境外。另一方面，近年來中國高凈值人群海外移民數(shù)量也在不斷攀升。根據(jù)投資移民咨詢公司Henley & Partners報(bào)告顯示，2022年10,800名中國富人移民他國，預(yù)計(jì)今年富人移民數(shù)量超去年30%，將達(dá)13,500人，事實(shí)上，富人移民潮過去 10 年來一直上漲，疫情大流行三年加速移民潮，美國、加拿大等國家依然是這些富人的首選移民地。這一輪北上廣深等一線城市搶在政策執(zhí)行最后一刻才公布樓市松綁措施，相信決策層也有此番因素考慮，畢竟不附加任何條件的市場自由買賣行為放在任何國家和地區(qū)都是被許可的，況且當(dāng)前是政府出臺救市政策，活躍市場之際。

無獨(dú)有偶，本次A股反彈中，充當(dāng)急先鋒的券商和地產(chǎn)板塊，近期也偃旗息鼓，特別是地產(chǎn)板塊在上周三、四接連出臺重大利好政策后，上周四、五兩日居然都是高開低走，讓人大跌眼鏡，難免讓人聯(lián)想到利好出盡是利空，主力資金借機(jī)拉高出貨，讓散戶接盤。

不可否認(rèn)，國家出臺有關(guān)救市政策的初衷是破解中國房地產(chǎn)困局，紓解房企流動性難題，緩釋金融機(jī)構(gòu)市場風(fēng)險(xiǎn)，降低購房門檻讓利百姓，促進(jìn)國內(nèi)消費(fèi)良性循環(huán)，從而盤活國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)，但是一旦市場不及預(yù)期，甚至演變成“富人和投機(jī)客高位套現(xiàn)走人，廣大普通老百姓卻勇當(dāng)‘接盤俠’”這樣怪象，正如像國家出臺股市救市政策卻讓國外資金和國內(nèi)游資利用資金優(yōu)勢和量化策略趁機(jī)高拋低吸一樣，加上國內(nèi)樓市拋售后資金外流帶來匯率、投資等負(fù)面影響，難免被人詬病，甚至引起廣泛質(zhì)疑，從而嚴(yán)重影響政府公信力和社會穩(wěn)定大局。

當(dāng)然，事情未必如我們想象這么困難和復(fù)雜。就當(dāng)前而言，化解樓市、股市、匯市以及地方債務(wù)這四頭“灰犀牛”風(fēng)險(xiǎn)是眼前頭等大事，相信政府既然有智慧化解這場曠世危機(jī)，更有能力防范未然，做好應(yīng)急預(yù)案，堵住政策漏洞，妥善處理好各種意外風(fēng)險(xiǎn)。我們也非常期待，中國房地產(chǎn)市場能夠借此契機(jī)，化困難為動力，實(shí)現(xiàn)整個(gè)市場全面出清、推陳出新和轉(zhuǎn)型升級，為我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展再添新動力。

隨著廣州、深圳等一線城市推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，有關(guān)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策對商品房交易的話題也越來越多。有觀點(diǎn)認(rèn)為，新政策顯著降低了購房者的置換成本，進(jìn)一步釋放了改善性住房需求，“賣一買一”交易可能隨之增加。

粗粗一聽，很有道理。推行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策了，以前有過貸的家庭，款也不再是障礙了，就可以把手中有的住房賣掉，換一套新的住房，改善居住條件，提高生活品質(zhì)，從而推動“賣一買一”交易的增加。從理論上講，沒有問題。從實(shí)際操作來看，也行得通。關(guān)鍵是，誰能成為“賣一”中的那個(gè)“買”者呢？如果沒人買“賣一”手中的房子，想改善住房條件的居民可能就沒有能力成為“買一”者。就算愿意負(fù)債購買，因?yàn)槭种幸呀?jīng)有了一套住房，就不能享受首套房優(yōu)惠。而且，房子到手后，裝滿的錢也是問題。因此，需要解決的不只是“賣一買一”的問題，還有“賣一”交易能否成功的問題。只有“賣一”能夠順利交易，手中的房能夠順利賣出，“買一”才能成為可能。

這也意味著，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策能否帶來市場交易的增加，需要看現(xiàn)有住房能否找到買家，能否順利出手。對絕大多數(shù)居民來說，要想改善住房條件、重新買房，就必須把手中的房交易掉。也只有將手中的房交易掉，才能享受到首套房的相關(guān)政策，才能有條件購買新的住房，才能增加交易量。

正因?yàn)槿绱耍嘘P(guān)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策能夠增加市場交易量的觀點(diǎn)，完全是就理論談理論，就政策談?wù)撸緵]有考慮房地產(chǎn)市場實(shí)際和居民購房心理，很像現(xiàn)在很多地方出臺鼓勵生二孩、三孩政策一樣，沒有一孩，哪來二孩、三孩，沒有人購買“賣一”者手中的房，哪來“買一”的道理。“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策能否真正發(fā)揮作用，能否讓廣大居民愿意利用“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策改善居住條件，關(guān)鍵在于能否激活二手房市場，能否把“賣一”者手中的房“賣”出去。

而從目前二手房市場的實(shí)際情況來看，似乎并不景氣，廣大居民購房的熱情并沒有得到激發(fā)，市場總體仍處于低迷狀態(tài)。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，7月份，70個(gè)大中城市中，二手房房價(jià)同比上漲城市有5個(gè)，比上月減少1個(gè)，二手房房價(jià)同比下降的城市有65個(gè)。7月份，一、二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分別擴(kuò)大1.0、0.3和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

從環(huán)比來看，7月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.8%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。納入統(tǒng)計(jì)的70城中，只有6個(gè)城市價(jià)格上漲。

也就是說，二手房市場并不能給“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策提供強(qiáng)有力的支撐。只要居民手中的房賣不出去，多數(shù)居民就不可能再購買新的住房，這是一個(gè)“雙環(huán)扣”，前扣解不開，后扣也無法解。只有將前扣解開了，后扣才有希望解開，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策才能真正發(fā)揮作用。如果認(rèn)識不到這一點(diǎn)，不把眼睛放到二手房市場的激活上，不僅“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策作用難以發(fā)揮，很多政策的作用都會在二手房市場低迷面前戛然而止。

恰恰是，目前出臺的政策，都是圍繞一手房、圍繞鼓勵居民買新房而設(shè)計(jì)的，針對二手房市場的政策很少。如果出臺一些專門針對二手房交易的政策，譬如貸款利率更低一點(diǎn)、契稅等全免，必要時(shí)可以對購買二手房的給予一定的資金補(bǔ)貼等，或許能夠?qū)Χ址渴袌鼋灰桩a(chǎn)生一定的激勵作用。畢竟，二手房需要全款交易，需要購房者籌措足夠的資金才能完成交易。就算銀行貸款手續(xù)一樣，但畢竟辦理起來還是要比開發(fā)商主導(dǎo)下的一手房麻煩多一些，自然，會影響到購房者心理。

所以，希望各地在推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的同時(shí)，對如何促進(jìn)二手房市場活躍也出臺一些具體措施，特別是激發(fā)居民購買二手房熱情方面，能夠給予一些政策支撐，讓購房者能夠更加積極主動地購房。只要二手房市場的交易之門打開了，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的作用就能得到充分發(fā)揮，從而對房地產(chǎn)市場走出低迷發(fā)揮積極作用。

北京認(rèn)房不認(rèn)貸的政策落地之后，看上去似乎作為激動的就是各路中介、房地產(chǎn)商和房產(chǎn)大V了。

中介開始對業(yè)主和買房者狂轟濫炸，房地產(chǎn)商開始收回折扣，地產(chǎn)大V各種解讀….但是普通人看上去還是比較淡定，畢竟不認(rèn)貸這個(gè)政策，可能只對外地有貸款記錄，希望在北京上車的剛需，以及北京有置換需求的消費(fèi)者有影響。

而且，普通人就算想置換，也需要在這個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢下思考思考自己是否還能不能加杠桿，萬一失業(yè)了怎么辦….所以我看大部分消費(fèi)者最近還是得觀望觀望。

認(rèn)房不認(rèn)貸政策的落實(shí)，肯定能增加購房者的剛需，更加積極的出手買房。現(xiàn)在已經(jīng)到了市場銷售的“金九銀十”旺盛期，大宗消費(fèi)與投資需要政策面的支持以帶動資金面的走向，而認(rèn)房不認(rèn)貸政策就是一場及時(shí)雨，滿足了很多有購房需求者的所期所盼。
還有一點(diǎn)，銀行的信貸資金配備是否充足？銀行信貸政策是否能夠滿足大多數(shù)購房者的房貸需求？現(xiàn)在市場資金首先需要滿足工商企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所需，房貸是第二位的。經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的資金保障首先是滿足供給側(cè)產(chǎn)能，其次才是需求側(cè)消費(fèi)需求。央行和財(cái)政可以投入更多的資金予以支持經(jīng)濟(jì)增長，而房貸主要涉及的是中長期存量資金，特別是央行的貨幣政策資金支持工具不涉及房貸資金的供給。
買房需要承擔(dān)幾十年的負(fù)債，全家儲蓄存款幾乎都要押上。房地產(chǎn)銷售推動經(jīng)濟(jì)增長，卻壓制了居民消費(fèi)和民間投資。但是如果認(rèn)房不認(rèn)貸政策能夠確實(shí)的搞活房地產(chǎn)市場，讓房地產(chǎn)開發(fā)與投資漲上去，即使擠占了部分居民的消費(fèi)投資能力，也是值得的。房地產(chǎn)市場集中了消費(fèi)與投資的大量潛能，能夠帶動上下游產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇增長，需要重點(diǎn)配置好經(jīng)濟(jì)金融資源。

經(jīng)濟(jì)下行，吃飯要緊，買房的事往后靠。