央行行長潘功勝：房地產金融和地方債風險總體可控

住房城鄉建設部黨組書記、部長倪虹近日在接受媒體采訪時表示，構建房地產發展新模式，這是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。他說，過去在解決“有沒有”時期追求速度和數量的發展模式，已不適應現在解決“好不好”問題、高質量發展階段的新要求，亟需構建新的發展模式。

從“有沒有”到“好不好”，確實是非常大的轉變，自然，發展的模式也需要轉變。前提是，“有沒有”轉向“好不好”的依據是什么？就像中國已經步入全面小康一樣，不僅需要有定性指標，更要有定量指標，需要有一系列數據做支撐，譬如貧困人群的脫貧、居民的收入、人均GDP、醫療、教育等，都是需要達到一定指標的，而不是用一些定性化語言表達一下就行。

對房地產市場來說，自然也需要用數據說話，用數據來證明已經解決了“有沒有”的問題。如果拿不出比較準確而完整的數據，而只是憑想象、憑感覺，那么，這樣的結論，就難以令人信服。譬如住房的面積、住房的數量有多少，都是如何分布的，有多少空置房，有多少庫存房，空置房出現的原因是什么，庫存房又是如何形成的，等等。只有弄清楚了，才能有效證明房地產市場已經進入到“好不好”階段。

事實也是，單純看這些年來新建的住房，以及存量房，或許，正如相關專家和業內人士所言，已經超過了人均一套，人均面積也超過了35平方米。但是，這個人均，是否與居民收入的人均存在相同的問題，亦即相當一部分是“被平均”的，而不是相對公平意義上的平均，更不是絕對平均。這其中，擁有2套住房的家庭有多少，擁有3套以上住房的家庭又有多少，有多少家庭擁有5套、10套，甚至更多套住房的，都是需要弄清楚的。

更重要的，在擁有多套住房的家庭中，有多少是可以公開的，又有多少是不能公開的，不能公開的原因是什么，是否構成巨額財產來源不明，都分布在哪些城市、哪些小區，等等，都需要有比較清晰而明了的數據。也只有掌握了這些數據，才能較好地得出房地產市場是否已經完成了“有沒有”階段的任務，步入了“好不好”階段。

尤其需要決策層思考的是，在房地產市場已經出現了人均超過一套，但又有大量居民沒有住房的情況下，就更需要摸清房地產市場的家底，對所有住房進行實名登記、實名公告、也可以實名查詢。如此一來，就有可能出現一種現象，那就是在全國各大城市，會有一大批房屋沒人認領，不敢實名登記。一旦出現這樣的現象，這些“無主”住房就可以收歸政府所有。可以預料，這些房產的數量絕不會少。一方面，可以拿出一部分來公開銷售，并將銷售獲得的收益用于消化政府負債；另一方面，可以將一部分房產拿來作為租賃房，解決低收入人群、新市民、年輕人的住房問題。同時，可以節約城市土地資源，減少新的商品房建設，也可以減少浪費，有效消除空置房，提高住房的利用效率。

很顯然，如果出臺這樣的政策，是一定會具有很大的阻力的，特別是那些擁有多套住房、且這些住房都是非正常手段獲得者，會成為最大的阻力。而正是因為阻力大，才更顯出做好此項工作的重要和緊迫。不然，總是霧里看花，總在想當然地認為還需要建多少多少住房，市場還有多少多少潛力，會誤導決策、誤導政策取向的。所謂從“有沒有”轉向“好不好”，也是拍腦袋，沒有正確的數據做支撐。

那么，決策層能否下決心解決這個問題，把房地產市場的底數摸清楚，把住房的數量和分布弄清楚呢？這也是反腐必須邁出的重要一步，是公平住房資源分配、實現財富均等化、完善財產登記制度必須邁出的重要一步。只要不摸清住房家底、不弄清楚住房分布情況，財產登記制度就不可能真正成為消除腐敗的大殺器。

構建房地產發展新模式，摸清房地產市場家底是關鍵。家底不清，構建房地產發展新模式就方向不明、路線難正、措施難實、手段難穩。因此，必須把摸清家底、實名登記、公開數量和分布情況，作為構建房地產發展新模式的前提工作，不折不扣、一步一個腳印地抓好、抓出成效。

近時期，地產界的動蕩和地方債狀況讓經濟承壓，市場情緒不佳。此次潘行長在金融街論壇年會上關于房地產和地方債總體可控的表態，也是給市場吃了定心丸。這也為落實中央金融工作會議精神，維護金融穩定，促進經濟持續向好起到積極促進作用。

從前三季度我國5.2%的GDP增速，也為全年5%的預期目標達成奠定了基礎。我國超120萬億元人民幣的GDP總量，能保持較高增速，也為化解地產風險和地方債提供了動能。潘行長特別強調，通過貨幣信貸合理增長，結構持續優化，降低貸款利率水平等舉措，對加快我國經濟恢復和生產消費回升提供有力有效支持。

盡管一些風險總體可控，但是貨幣政策在平衡短期與長期、穩增長與防風險，保持貨幣信貸和社會融資規模合理增長；積極盤活被低效占用的金融資源，提高資金使用效率；持續加大對重點領域和薄弱環節的支持力度，用好各種金融政策工具，支持各領域經濟健康發展；同時完善金融風險監測、評估與防控體系，健全具有硬約束的金融風險早期糾正機制也是長期艱巨的任務。

直擊要害

近日召開的中央金融工作會議，重申要加力建設現代化金融強國。現就金融市場工作的幾個需要加強的問題闡述如下。

第一，信貸市場不良資產的防范與處置需要防微杜漸。
我國銀行業已經具備了成熟的不良資產確認、防控和化解處置的一整套方法措施。從計劃經濟體制下各自為政處置風險資產，到建立四大資產管理公司剝離國有大行呆賬壞賬，再至今建立符合股份制公司治理機制的現代化不良資產防化機制，進步斐然。當前我國已經有大小銀行機構超過 4000 家，信貸業務量大龐雜，監管難以事無巨細、面面俱到的實施穿透式持續性監管。因此，需要整章建制，加強落實規章制度。對信貸活動的細枝末節加以規范，不能為了完成信貸指標而放松管理。現在有一個問題是貸款展期和借新還舊的規范問題，因為這掩蓋了實際不良資產率的數量，把不良資產延后處置不符合會計處理的權責發生制原則，也不能真實反映銀行的資產質量狀況。在最大限度的給借款人增加營收空間的前提下，應該加強對逾期貸款的清收力度。

第二，銀行凈息差控制與利率政策的匹配。
今年前三季度連續降息降準，存款利率與貸款利率同時調低。由于銀行負債端利率浮動空間小于資產端利率，加上現在資金流動性充裕造成部分機構信貸頭寸積壓放不出去，所以銀行的貸款利率下浮幅度更大。上述造成了銀行凈息差收窄，加上銀行線下運營成本上升，進一步使利潤率收窄。在銀行負債端，低利率政策造成客戶存款意愿降低，富余資金轉向銀行理財或者購買實體產權類資產，這降低了銀行短期流動資金占負債端的比例，制約了銀行資金融通的靈活度。從目前經濟形勢看，在中短期內幾乎不可能有升息計劃，凈息差調整將是長周期內的調控目標，對銀行經營也是長期持續的緊束壓力。

第三，保險資金投資路徑的優化問題。
近期國內保險公司資金（特別是壽險公司長期資金）大力進軍資本市場和實體投資領域。險資入市存在平衡風險與收益的問題，在當前全球經濟形勢波動不定的格局下，各類投資的風險因素都在上升，有些投資收益率高度不確定。保險公司對經濟社會的穩健運行發揮重要的緩沖器作用，如果保險公司的資金鏈和經營收益受到損傷，有可能醞釀出局部金融風險，投保人的財產和人身保障也受到影響，并且制約保險業務的可持續開展。因此，需要優化保險資金的投資路徑，在巨額險資多元化投資的同時，擴展銀證保合作，開拓實體經濟投資路徑，讓險資為國民經濟發展發揮更多正能量，同時提升險資運用收益能力。

第四，不同證券期貨公司的業績懸殊巨大，不利于資本市場機構投資者的穩健。
部分中小型證券期貨公司盈利額降低明顯，由于公司間廣泛的交叉投資以及投資標的價格的敏感性，少數經營有問題公司的財務風險有可能在行業內傳染。這需要提高各類證券期貨公司的資產管理和資本運用水平，做到安全性與盈利性的統一。在業務上開展優化組合，鼓勵各類公司交叉持股，先進帶后進，以大率小，促進證券期貨公司均衡充分發展，多培育大型公司，加強有規模效益的經營意識。

第五，警惕國際金融市場交易風險，防止流動資金被套。
由于美國高利率和經濟增長較為強勁的大環境，美元升值，美債價格降低而收益率維持在高位，美股持續上漲。在當前美元和美國資產價格處于高位的狀態下，有人認為是買入和持有美元美資的好時機，可以在未來帶來好的收益。其實上述是高位接盤的不理智投資交易行為，高位接盤時資金被套的可能性很大。在明年上半年美元和美國資產可能有一波回調下跌，前期的投資者有被剪羊毛的風險。我們應該多關注國內的投資行情。

第六，10 月 CPI 負增長，有可能削弱消費動能，居民投資將向風險增高的方向遷移。
受天氣晴好農產品供應充足，節后消費需求回落等因素的影響，10 月居民消費價格指數同比降低 0.2%，而 PPI 降 2.6%。物價下跌，對供給側和需求側都有制約作用，同時也擠壓了居民收入空間，降低消費信心。在消費動能減弱的前提下，居民富余資金將追求高收益而選擇性忽視風險，并不是偏好低風險的穩健投資。上述對居民資產的穩定性和安全性造成負面影響，在市場整體投資收益率很難大幅提高的情況下，忽視投資風險有巨大的潛在損失可能。因此，應該對居民開展投資者知識和能力教育，提倡選擇低風險的穩健投資，脫虛向實，首先是資產保值，其次是盈利率。

第七，支付平臺對客戶透支信用的管理和補償能力有漏洞。
支付平臺與消費金融業務融合，發揮促進消費的作用。但是對個人的信用透支和分期付款等行為，有一部分客戶缺少信用保障能力，給個人帶來征信風險。促消費應該從商家層面，提供更穩健的消費模式和商業模式，給需要的人以合理的消費。調整好消費信貸利率，做好分層分類管理，降低消費信貸成本。

第八，我國資本市場存在估值偏低的情況，有利于吸收外來投資，但是不符合投資利潤率管理規則。
資產估值（折現率）取決于兩個方面，一是通脹率，二是無風險收益率。我國通脹率是處在下降過程，代表無風險收益率的 10 年期國債收益率（11 月 10日 收益率 是 2.6680%） 上升，國債價格在下降，加上沒有有效的風險補償辦法，我國資產價格肯定是在走低。應該說明，用降低資產估值的辦法吸引投資不符合經濟效率規則，是舍本逐末的投資管理方式。我國近年推出了中特估指標體系，有效的緩解了估值與盈利的矛盾，但是在部分產品、部分領域仍然存在估值與利潤不匹配的問題。

綜上所述，在我國全面建設現代化金融強國的新時代，要把握好投資機遇，為經濟社會做出更大的貢獻。