上海優(yōu)化住房限購政策，有多大效果？

最近看到一篇文章《只有房地產才能救經濟》，作者看完中國金融四十人論壇舉辦的宏觀政策研究報告發(fā)布會的直播，特別是社科院世政經所副所長張斌、國投證券首席經濟學家高善文等主講嘉賓的發(fā)言，得到一個結論：只有房地產才能救經濟。

張斌的報告題目是《走出低通脹才能走進經濟繁榮》，他指出，2024年經濟運行仍面臨嚴重的需求不足挑戰(zhàn)，能否走出低通脹是關鍵。若要實現(xiàn)2024年的合意經濟增長和通貨膨脹目標，必須擴大總需求，無論是擴大消費還是投資需求，都要落實在信貸增長上面。有三點非常關鍵：一是財政政策發(fā)力，政府舉債總規(guī)模不低于 11 萬億；二是充分降低政策利率，社會融資規(guī)模增速目標應在11%以上；三是供求兩端同時發(fā)力穩(wěn)住房地產市場。

隨后是高善文博士的演講，他指出當前宏觀經濟的核心問題是盡快恢復一手房市場功能，他認為中國二手房市場已經觸底企穩(wěn)，指出二手房市場去年成交放量，說明已經完成了此輪房地產調整周期的修正，對中國經濟有著正面的影響，但一手房市場卻仍然在調整的路上，成交量也在繼續(xù)萎縮。他認為，對照二手房的調整情況看，如果政府能夠充分消除交付風險，徹底阻斷房地產企業(yè)的流動性風險，并引導一手房市場價格充分調整下修，那么一手房市場的企穩(wěn)是值得預期的。“從這個意義上看，我認為當前宏觀經濟的核心問題是要盡快恢復一手房市場的功能。”他說。比較有意思的是，直播時高博講到這兒，對著張斌說，如果一手房市場功能恢復了，你說的許多(經濟）問題都可以結束......

顯然，從兩位學者的觀點可以看到，作為關聯(lián)眾多行業(yè)的龍頭行業(yè)，房地產行業(yè)如今面臨的問題已不是一個行業(yè)的問題，房地產行業(yè)目前出現(xiàn)的問題也并非簡單的企業(yè)流動性風險，而是整個市場信心問題，必須盡快恢復市場的正常運作機制，讓市場回到穩(wěn)定狀態(tài)，恢復正常的消化功能，這樣房地產行業(yè)才能穩(wěn)定，以房地產為主要財富的民眾對于經濟的信心才能恢復，才會有房市、股市的健康發(fā)展，這才是“只有房地產才能救經濟”的要義所在。

應該說，有關方面已經看到了這樣的問題所在，所以及時做出了政策調整。1月26日，住房和城鄉(xiāng)建設部召開城市房地產融資協(xié)調機制部署會。會議明確表示，要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。緊接著，1月27日，廣州打響一線城市“大戶型”限購松綁第一槍，印發(fā)《關于進一步優(yōu)化我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，《通知》提出：全廣州，建筑面積120平方米以上住房在限購區(qū)域都不限購，名下120平方米以上住房，也不計入限購套數(shù)；支持“租一買一”“賣一買一”名下自有住房，只要出租或者掛牌到中介平臺就不計入限購套數(shù)；對于具備合并不動產權證書條件的房屋，購房人可以申請轉移登記業(yè)務、合并登記業(yè)務一同辦理，核查名下房屋套數(shù)以合并登記后為準；商服類物業(yè)可以轉給個人，不再限制（有媒體解讀為“廣州全面放開120平方米以上住房的限購”。

作為四個一線城市之一廣州這么快的響應顯然起到了很好的示范作用，當天就看到深圳的媒體在寫《現(xiàn)在壓力給到了深圳》。就在今天，1月30日，準一線城市蘇州傳出全面取消限購的消息，經權威媒體核實，蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設局相關工作人員表示，購買新房、二手房不做購房資格審核，新房限售政策仍為兩年，“從今天開始，不再審查套數(shù)，也不看購房資格。” 具體而言，蘇州主城六區(qū)與昆山、張家港、常熟、太倉紛紛全面放開限購政策，蘇州戶籍與非蘇州戶籍市民均可不限制套數(shù)購買。

很快，我們又看到了來自上海的跟進消息：1月30日，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市房屋管理局聯(lián)合印發(fā)《關于優(yōu)化本市住房限購政策的通知》，規(guī)定自1月31日起，在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購1套住房，以更好滿足居民合理住房需求，促進區(qū)域職住平衡、產城融合。也就是說，作為限購政策執(zhí)行最嚴格的上海如今也開始做出優(yōu)化，原來非戶籍購房需要以家庭為單位才能購買，現(xiàn)在單身的城市新青年也有了購房機會。

為什么大家如此關注限購政策的取消或松動？因為這就是扼住住宅需求市場的那雙大手，它既扼住了城市化進程中流動人口置業(yè)的剛需，也扼住了中產換房的改善性需求（這也是很多城市會優(yōu)先放開120平米以上住房限購的原因），而這兩大需求原本就是房地產市場的正常需求，沒有了這兩層需求帶來的梯級輪換，房地產市場就容易陷入僵局，想買的人進不來，想賣的人出不去，明明有需求，卻沒辦法轉化成購買力。你想，要想解開當下房地產流動性的困局，怎么能不從源頭開閘？沒有活水，只能是死水一潭！

很明顯，為什么最先行動起來的會是廣州、蘇州、上海這樣的經濟發(fā)達的城市？因為它們的發(fā)展之路就是由市場推動起來的，所以深知市場的問題只有市場才可以解決，只要給市場松綁，市場就會發(fā)揮自己的能動作用。接下來不知還會有哪些城市跟進，我想誰痛誰知道，都到這個時候了，話都說到這個份上了，就別繃著了。

蘇州這條鯰魚，攪動了上海的房地產市場。有戲看了…

之前上海的限購政策中非常讓人匪夷所思的一點就是非滬籍的單身沒法買房，雖然有很多人為了及時買房而去假結婚，但是更多的高學歷單身人士因為這一實質性歧視政策而離開了上海。但是這兩年來房地產市場衰退，上海也未能例外，最近一段時間就開始為非滬籍單身人士買房松綁，在本市社保滿5年的非滬籍居民 可在外環(huán)外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購1套住房，這一松綁松得依然是猶猶豫豫。依我看，就現(xiàn)在市場對上海樓市的預期如此悲觀的情況下，這樣猶猶豫豫一點一點地松綁，估計也起不到多大的作用。

一線城市房價高位調整回落趨勢不可避免！

限購是營銷手段，為了提高房價而已

上海房地產新政到底該怎么看？
上海作為中國的重要經濟中心之一，其房地產市場一直是全國關注的焦點。近期，上海市政府通過調整購房政策來進一步穩(wěn)定和優(yōu)化房地產市場環(huán)境。這一政策的出臺旨在更好地滿足居民的合理住房需求，同時促進區(qū)域的職住平衡與產城融合。具體來說，新政策允許在上海連續(xù)繳納五年以上社保或個稅的非本地戶籍居民，可以在外環(huán)以外的地區(qū)購買一套住房，這有助于緩解部分人群的居住壓力，并吸引人才留在上海發(fā)展。此外，該政策也釋放了政府對于房地產市場調控的積極態(tài)度，表明政府愿意根據(jù)實際情況靈活調整策略，以確保市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

此次政策的積極影響該怎么看？首先，放寬非本地戶籍居民的購房限制將增加市場上的潛在購房者數(shù)量，可能會在一定程度上提振市場信心。其次，由于新政策的適用范圍主要是外環(huán)以外的地區(qū)，這將有利于推動這些區(qū)域的房地產市場活躍度，進而帶動相關地區(qū)的經濟發(fā)展。最后，隨著更多人才的流入，長期來看，也有助于提升整個城市的綜合競爭力。

房地產市場的政策走向又該怎么看？
首先，未來的房地產市場政策可能會更加注重市場分化和因城施策。不同城市之間的房地產市場情況會有很大的差異，因此，未來的政策可能會更加注重城市的差異性，制定符合當?shù)厥袌龅恼摺＠纾瑢τ诠┐笥谇蟮某鞘校呖赡軙膭铋_發(fā)商降價銷售，減少庫存；而對于需求旺盛的城市，政策可能會限制購房數(shù)量，防止市場過熱。
其次，未來的房地產市場政策可能會適時進行調整。政府可能會根據(jù)市場情況和經濟發(fā)展狀況，適時放松或加強房地產市場的調控。在經濟下行壓力較大的時候，政府可能會放松調控，刺激經濟增長；而在市場過熱的時候，政府可能會加強調控，防止泡沫破裂。這樣的政策調整可以保持房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展。
再次，未來的房地產市場政策可能會更加關注居住屬性。隨著人們對居住品質的要求不斷提高，未來的政策可能會更加注重房地產的居住和使用屬性。例如，政府可能會出臺更多政策，鼓勵開發(fā)商建設高品質的住宅，提高住宅的舒適度和配套設施的完善度。這樣可以滿足人們對美好生活的需求，提高人們的居住品質。
最后，未來的房地產市場政策可能會加強對租賃市場的支持。隨著城市化進程的加速和人口流動性的增加，租賃市場將會成為未來房地產市場的重要組成部分。以自如為代表的長租公寓企業(yè)有可能會有更好的發(fā)展，政府可能會出臺更多政策，鼓勵發(fā)展租賃市場，提供更多的租賃房源，以滿足人們的租房需求。這樣可以解決城市中低收入群體的住房問題，促進社會公平和穩(wěn)定。

恐怕對減少人口外流和提高購買率也起不了太大作用，看跌大環(huán)境下，跟廣州政策蘇州政策一樣激不起水花