房地產迎來史上最重磅政策組合，3000億能否撬動市場？

5月17日，國家統計局公布2024年4月中國經濟增長數據。何立峰出席全國切實做好保交房工作視頻會議并發表講話，之后舉行國務院政策例行吹風會。?

房地產仍在“磨底”。4月房地產投資當月同比進一步下降至-10.5%，70大中城市新房和二手房房價環比分別下跌0.6%和0.9%，跌幅均創2015年來新高。全國房地產待售面積達到7.46億平，已超過2016年2月創下的高點。房地產呈“供需雙縮”，房價下跌與銷售下降形成負循環。最新政策主要從三個方面做出安排：繼續推進“保交樓”；開始推動“去庫存”；允許回收已售土地。

我們認為，推動房地產去庫存和促進房地產市場企穩，還有幾個問題有待明晰：1、房地產“收儲”所需的資金量級可能更大。我們估算，假設各地按照二手住宅均價收儲，目標是將庫存去化周期拉回合理區間的上限，那么一年內需“收儲”解決的住宅庫存達到接近1600萬平方米，對應所需收儲資金為2.7萬億。如果將二手住宅掛牌量增加的問題考慮進來（會對新房銷售構成擠壓），所需資金規模將更大。彭博新聞社記者在發布會提問中引用分析人士也預計，住房去庫存所需資金在1萬億元至5萬億元之間。那么本次推出的3000億元保障性住房再貸款資金體量也許不足。2、房地產庫存的分布與保障性住房需求的分布可能存在差異。根據CRIC報告，2024 年 3 月一、二、三四線城市存銷比分別為 19.2、21.6 和 33.1 個月。三四線城市依靠“收儲”解決問題的緊迫性最高、一線城市則最低。但從人口流入、產業支撐的角度，一、二線城市的保障性住房需求勢必更大。這種錯配也許會影響“去庫存”政策的效果。3、財政資金支持尤為必要，項目收支如何平衡是個關鍵。綜合考慮運營成本、空置率及租金回報率，保障性住房的運營收入未必能夠覆蓋貸款利息成本。諸葛找房監測的重點50城2023年租金回報率約1.95%，假設商業銀行以同期個人住房貸款利率（一季度為3.69%）提供資金，那么中間還需要財政提供1.74%的貼息。按照前面對所需資金體量2.7萬億的估算，所需資金至少在470億/年（如果財政貼息擴大到2%、資金體量5萬億，那么需要財政資金1000億/年），這是不考慮還本情況下的最保守估算。此外，本次提出的地方政府收回收購已開工未竣工的存量土地，也同樣涉及地方政府資金來源的問題。這可能需要放在新一輪財稅體制改革的背景下來解決。

經濟數據方面，4月生產好于投資，有利于產能利用率的回升；內需消費仍處于復蘇軌道，助力工業產銷率回升至97.4%；外需出口增勢較好，對中國經濟穩增長發揮了重要作用。不過，近期外部經貿環境承壓，對下半年出口持續較快增長增添了不確定性。當前，經濟下行壓力主要集中在房地產領域，其次表現為基建和制造業投資的增長放緩，產能利用率下降對制造業投資的壓制作用已有所體現。房地產“去庫存”需要更大政策力度，財政政策亟需加快發力。?

上周五，房地產救市政策打出新的階段性高潮。

“保交房”工作會議后，住房城鄉建設部、自然資源部、人民銀行、金融監管總局紛紛出臺相關配套政策：取消房貸利率政策下限，下調公積金貸款利率和房貸最低首付比例；新設立3000億元保障性住房再貸款，最終用于帶動地方收購已建成未出售的商品房；“組織地方國有企業以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房”，“酌情以收回、收購等方式妥善處置已經出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業解困。”

在所有救市政策中，政府財政或者貨幣當局直接出手，永遠是終極殺招。這意味著通過松綁、暢通、減負來刺激市場的固有需求已經效果有限，只有公共部門代表全體國民以顯性稅或者鑄幣稅為代價，拿出市場之外的增量資金去直接拉動需求，才能有效解決“市場失靈”的問題。

地產困境全面爆發已快滿三年，期間各種“市場化、法治化”手段出臺了不少，但真正意義的救市可能在2024年才展開。半年多前，就有類似聲音，“靠逼著開發商自己保交樓可能是不足夠的，財政出錢，地方政府自己買斷爛尾樓來保交樓可能才是有意義的。”

但拋開道德風險，這個方案也困難重重，核心問題就是誰出錢埋單？救市資金不是大風刮來的，它也是有成本的，成本不體現在顯性就會體現在隱性，不體現在近期就會體現在遠期。地方財政早就在習慣過緊日子了，甚至可以說，某地的房地產越困難，那么大概率該地的地方財政也越緊張，隱性債務壓力也越巨大，就越沒有余糧去自行托底。而這次，政策層給出一個真正具有可操作性的方案路徑。

自然資源部將出臺政策，明確支持地方政府按照“以需定購”原則以合理價格收回企業無力繼續開發的閑置土地，或者收購司法以及破產拍賣中流拍的土地用于建設保障性住房，還可以用于建設公共配套服務設施，改善周邊住宅配套條件等，并可通過地方政府專項債券等予以資金支持，享受保障性住房稅收優惠政策。由央行提供低成本再貸款資金（規模3000億元、利率1.75%、期限1年、可展期4次），激勵21家全國性銀行機構（國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行）按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業發放貸款（帶動銀行貸款5000億元），支持收購已建成未出售的商品房用作配售型或配租型保障性住房。

我想，這就是市場心心念念的真金白銀了。前者是財稅政策作用于回購土地，資金來源是地方政府專項債券；后者是貨幣政策作用于收購成品住宅，資金來源是基礎貨幣創造。如果與房地產目前淤積的呆滯資產負債規模相比，三千億元似乎并不充裕。但這可能是一個“恰當”的起手數字，一季度A股救市的直接資金差不多也就三千多億。

根據媒體事后對各家公募基金披露的一季報統計，估測中央匯金在年初救市過程中累計增持易方達滬深300ETF、上證50ETF、華泰柏瑞滬深300ETF、嘉實滬深300ETF、華夏滬深300ETF，以及南方中證500ETF的合計份額約為1229.91億份。以時段均價計算，約合資金規模3290.73億元，這也與央行在2月份新增的4045億元非銀行業金融機構貸款金額大致吻合。

新的利器已從工具箱中拿出，初始劑量的克制無可厚非。此前過度悲觀的人，可以舒緩一些預期；而此刻過度樂觀的人，卻也大可不必。

沒真正參與過房地產相關經濟活動的局外人，可能總會傾向于低估這個行業所面臨的危機程度。雖已困難到第三、四個年頭了，但全行業的銷售額還在跌上加跌，庫存量節節攀升。就在地產ETF火力全開的五月份，兩家頑強自救的原千億級房企還在陷落，廣東的雅居樂首次宣布債券違約，江蘇的中南建設收到深交所告知將被A股退市，人類的悲歡，確實并不相通。

?開發商普遍賣不動新房，地方國企收購本地新房救開發商但普遍缺乏自有資金，必定主要靠負債，很可能優先用盡地方銀行信貸。
?全國再貸款三千億救市純屬滴水車薪、自欺欺人，即使三萬億也遠遠不夠。即使有足夠負債收購新房，收購者在中短期內也無法償還債務，收購價格越高則越難用房屋收入償債，必定使收購者、地方銀行進一步被拖入陷阱。
?在救市資金短缺狀態下，收購者必定優先收購本地國企開發商的新房，或暗中要求民企開發商獲得救市資金后在本地買地救政府。
?如此這般，民企開發商可獲得的救市效果將會極為有限。

虛張聲勢沒有效果的 錢給窮困老百姓補貼買房 租房才能有效果

把三千億放到減稅降費提高中產收入上 房地產也許還有點救

5月17日，央媽又給樓市增加各種營養、大招連發。首套房房貸最低首付比例下調到15%，二套房也下調到25%；取消全國首套房、二套房個人房貸利率下限；下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點；設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業收購存量商品房。

受此影響，股市也應聲大漲，當日A股房地產板塊大漲超7%， 20只個股漲停。港股中房股也集體大漲，融創中國、雅居樂集團漲逾24%，萬科企業收漲超19%。此次的樓市新政，也被業內人士稱作40年最寬松提振政策。

說實話，我不太關心政策怎么變，也不太關心政策的力度大小，我只看政策出臺后，房價會不會上漲。

在目前的環境下，只要房價不漲的政策,都是好政策；只要不給老百姓增加負擔的政策，就是好政策。如果新政出臺后，樓市“復活”了，房價也“復活”了，那就要對政策的作用重新評價了。

必須正視的現實是，中國的開發商并不是一個很有社會責任感的群體，否則，房地產市場不會變成今天的模樣。反過來，經過幾十年的磨礪之后，廣大居民也變得越來越成熟了，尤其是90后、00后，不會再像他們的父輩、兄輩那樣，會為了一套房讓自己過得可憐巴巴的，他們會用覺悟告訴開發商，別想再欺負我。所以，樓市政策可以放寬，也可以刺激，但一定要牽好房價的“牛鼻子”，別讓房價再傷廣大居民的心。否則，房價這把劍，可不只是會殺“敵”，也會傷己。