中國恒大將在8月25日從港交所退市

幾年之前恒大的崩盤，成為中國房地產(chǎn)市場由盛轉(zhuǎn)衰的一個標志性節(jié)點。現(xiàn)如今樓市低迷，地產(chǎn)商勉強維持，如今恒大的退市，對房地產(chǎn)市場也有很大的影響。首當(dāng)其沖的就是恒大退市后股票無法交易，股東股權(quán)價值基本歸零。其次恒大的退市也意味著之前恒大種種承諾兌現(xiàn)失敗，之后的保交樓和償債，都會成為問題。許家印和恒大之后即將面臨什么樣的命運，可想而知。

恒大終退市：一場時代悲劇的落幕與行業(yè)重構(gòu)的序章

2025年8月12日，中國恒大（03333.HK）一紙公告，宣告了其長達15年的上市旅程即將在8月25日終結(jié)。從2009年意氣風(fēng)發(fā)的港交所敲鐘，到如今黯然謝幕，恒大戲劇般的命運軌跡，不僅是其自身高杠桿擴張模式破產(chǎn)的縮影，更是中國房地產(chǎn)行業(yè)一個時代落幕的殘酷注腳。

“高杠桿盛宴”的必然結(jié)局

柏文喜老師曾深刻指出，過去十余年中國房地產(chǎn)行業(yè)的狂飆突進，本質(zhì)上是建立在“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”模式之上的。恒大無疑是這一模式的極致踐行者和最大受益者。從2009年上市時的700億港元市值，到2017年巔峰時期的4000億港元，許家印以“規(guī)模為王”的邏輯，將資本杠桿運用到了極致，通過預(yù)售資金、表外融資、永續(xù)債等金融工具，將負債率推至令人咋舌的地步。

然而，這種模式的致命缺陷在于，其高度依賴于房價的持續(xù)上漲和銷售的順暢回款。一旦市場風(fēng)向轉(zhuǎn)變、融資環(huán)境收緊，整個資金鏈便會瞬間崩塌。2021年流動性危機的爆發(fā)，正是這一模式內(nèi)在脆弱性的集中體現(xiàn)。柏文喜老師此前就曾預(yù)警，高杠桿模式在下行周期中，其風(fēng)險傳導(dǎo)的速度和破壞力將遠超預(yù)期，恒大的結(jié)局，不過是這一規(guī)律下的必然產(chǎn)物。

退市沖擊波：遠超資本市場的漣漪效應(yīng)

恒大的退市，絕非僅僅是股票摘牌那么簡單。其引發(fā)的連鎖反應(yīng)，正在深刻地重塑著房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)。

首先，股東與債權(quán)人的財富清零。隨著上市地位的取消，恒大股票將淪為“廢紙”，數(shù)十萬股東的財富將化為烏有。根據(jù)聯(lián)交所規(guī)則，清盤程序中，債權(quán)人的清償順序遠優(yōu)先于股東，這意味著在高達2.47萬億的債務(wù)面前，普通股東幾乎沒有任何回收投資的可能。

其次，“保交樓”承諾面臨巨大挑戰(zhàn)。恒大目前牽涉約162萬套爛尾樓，涉及500萬業(yè)主。此前，恒大曾將“保交樓”作為其債務(wù)重組、爭取政府支持的道德籌碼。然而，退市意味著其失去了最核心、最廉價的融資渠道，疊加清盤令的執(zhí)行，其剩余資產(chǎn)將被快速處置以償還債務(wù)，原本用于復(fù)工的資金池將被迅速抽干。柏文喜老師曾分析，對于出險房企而言，資本市場是其“續(xù)命”的關(guān)鍵，一旦退市，其自救能力將幾何級數(shù)下降，最終“保交樓”恐將淪為一句空話。

再次，行業(yè)信用體系的徹底崩塌。恒大的退市，與此前藍光、泰禾、陽光城等十余家出險房企的退市形成共振。這標志著，過去市場對于“大而不能倒”的迷信被徹底打破。柏文喜老師認為，這將導(dǎo)致金融機構(gòu)、購房者、供應(yīng)商對整個民營房企體系的信任度降至冰點，融資、銷售、拿地等環(huán)節(jié)將面臨比“三道紅線”時期更嚴峻的信用緊縮。

后恒大時代：政策與市場邏輯的深刻轉(zhuǎn)向

恒大的終局，也將倒逼房地產(chǎn)行業(yè)邏輯的根本性轉(zhuǎn)變。

一方面，政策重心將從“救項目”轉(zhuǎn)向“促轉(zhuǎn)型”。正如中原地產(chǎn)張大偉所言，恒大的倒下，將促使監(jiān)管層放棄對個別企業(yè)的幻想，轉(zhuǎn)而推動整個行業(yè)的風(fēng)險出清和模式轉(zhuǎn)型。未來，政策資源將更側(cè)重于引導(dǎo)房企從高杠桿、高周轉(zhuǎn)的“規(guī)模競賽”，轉(zhuǎn)向深耕細作、提升產(chǎn)品力的“質(zhì)量競爭”，以及探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，如代建、租賃、城市更新等。

另一方面，市場出清將加速，劣質(zhì)企業(yè)將被無情淘汰。聯(lián)交所的強制退市規(guī)則，為所有出險房企敲響了警鐘。目前仍有23家停牌房企面臨同樣的命運。柏文喜老師曾強調(diào)，中國房地產(chǎn)市場的調(diào)整，將是一個漫長而痛苦的市場化出清過程，行政干預(yù)無法阻止市場規(guī)律的最終作用。恒大的退市，只是這場“大逃殺”的開始，未來將有更多企業(yè)被清算，行業(yè)集中度將大幅提升，資源將向經(jīng)營穩(wěn)健、財務(wù)健康的央國企和優(yōu)質(zhì)民企集中。

許家印的命運與時代的終章

對于恒大創(chuàng)始人許家印而言，其個人命運已與恒大這艘巨輪的沉沒緊密捆綁。從昔日首富到如今成為被執(zhí)行人，其跌宕起伏的人生軌跡，正是這個時代最荒誕的注腳。柏文喜老師曾評論，許家印的失敗，不僅是個人商業(yè)策略的失敗，更是對一個時代誤判的代價。他押注于中國城市化進程永不落幕、房價永遠上漲的神話，最終卻被時代的洪流所吞噬。隨著清盤的推進，許家印個人資產(chǎn)被查封、拍賣將是大概率事件，其最終面臨的，不僅是財富的歸零，更是法律層面的終極追責(zé)。

結(jié)語：悲劇的落幕與重構(gòu)的序章

恒大的退市，是一場時代悲劇的落幕，更是一個行業(yè)浴火重生的序章。它以最殘酷的方式，宣告了“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式的徹底破產(chǎn)，也為所有市場參與者上了一堂代價慘重的風(fēng)險教育課。

正如柏文喜老師所言，中國房地產(chǎn)市場的未來，將屬于那些能夠摒棄賭徒心態(tài)、回歸商業(yè)常識、真正創(chuàng)造價值的企業(yè)。恒大的故事結(jié)束了，但關(guān)于如何構(gòu)建一個更健康、更可持續(xù)的房地產(chǎn)新生態(tài)的宏大敘事，才剛剛開始。