萬科企業董事長辛杰辭職

2023年11月，辛杰曾公開表態“深圳地鐵將堅定與萬科站在一起”，但僅進入萬科救火一年便突然離職，這一轉折不僅暴露了萬科問題的復雜性，更可能動搖市場信心。

接任者黃力平雖自2021年起擔任萬科董事，但作為非執行董事直接升任董事長，其過渡的倉促性難免令人對深鐵集團存在激烈的內部權力博弈產生猜測。從履歷變動情況來看，辛杰與黃力平至少過去可能在經營理念上存在分歧。辛杰2017年空降深鐵后，時任副總經理的黃力平次年即被調離核心崗位去了人居集團，直至2021年才回歸。

若“老深鐵人”黃力平能成功化解萬科危機，這將助力他進一步執掌集團大權。因此，個人推測，此次人事震蕩，既是萬科危機的外顯，也是深鐵內部權力重構的關鍵信號。

戰略錯誤，誰上臺都不好使，之前我的評論就說過：新掌門和辛總乃至于現在的黃總。都救不了萬科，除非轉變戰略。戰略方向不對，一切都白費。這話可不是說說而已的

曾經也是房地產的一員，一直感覺萬科不是萬能的，但萬科一直覺得自己是中國經濟的“萬能兒”，口號吼的兇，其實對社會主義經濟發展是“無益”的，肥了房地產，害了中國幾代人，萬科可謂“萬惡”之先鋒！

辛杰辭任萬科董事長：深鐵“救火隊長”九個月離場，萬科危機走向深水區

“深圳地鐵將堅定與萬科站在一起?！薄?025年1月中旬，辛杰在深圳地鐵中心會議室的這句話言猶在耳，僅隔九個月，他卻以“個人原因”四個字，在10月12日向董事會提交書面辭職報告。10月13日深夜，港交所一紙公告，不僅宣告了萬科一年內第二次“換帥”，更像一塊巨石投入本已暗流涌動的地產江湖：市場第一反應是萬科美元債利差走闊150bp，第二反應是深鐵集團三只存續中票被券商下調估值，第三反應則是社交媒體鋪天蓋地的一句——“連深鐵都要放棄萬科了嗎？”

一、從“白衣騎士”到“閃電離場”：辛杰的255天

復盤辛杰的救火歷程，時間軸清晰而倉促：

2025年1月中旬，萬科境內外債券突然暴跌，美元債到期收益率飆至18%，“活下去”的警報二度拉響；

1月27日，深圳國資委與深鐵集團聯合站臺，辛杰以深鐵黨委書記、董事長身份亮相，承諾“擇機增持、承接萬科在售項目、盤活存量資產”；同日，郁亮辭去萬科董事會主席，辛杰空降接棒，成為萬科上市以來首位“非地產出身”的掌門人；

2—9月，萬科實現合同銷售金額約1270億元，同比下滑35%，但降幅低于百強平均；

8月，萬科完成“南玻A”項目出售，回籠現金42億元，被視為辛杰“資產盤活”的標志性戰果；

9月，市場傳出“深鐵對萬科再輸血100億元”方案被深圳市國資委否決；

10月12日，辛杰辭職；13日，黃力平接棒。

短短255天，辛杰完成了“站臺—接盤—瘦身—碰壁—走人”的五步曲。對資本市場而言，深鐵的“無限支持”從口頭承諾到實際落地，始終隔著一張“行政許可”的窗戶紙；對萬科內部而言，辛杰的“國資邏輯”與原有“市場基因”碰撞出的摩擦，遠比外界看到的劇烈。

二、黃力平“接棒”：深鐵內部的“老臣逆襲”

與辛杰的“空降”不同，黃力平是深鐵體系內成長起來的“老深鐵人”：

1993年，長沙鐵道學院畢業即加入深圳地鐵籌建辦，參與深圳地鐵1號線可研；

2004—2015年，歷任深鐵建設總部副總經理、深鐵置業總經理，主導了“軌道+物業”模式落地；

2017年，辛杰空降至深鐵出任董事長，黃力平次年調任深圳市人居集團副董事長，一度被解讀為“邊緣化”；

2021年6月，黃力平回歸深鐵并出任萬科非執行董事，被視作“東山再起”。

值得注意的是，黃力平在深鐵內部以“強硬”著稱：

其一，他主導了深圳北站、前海樞紐等“巨無霸”綜合體的土地獲取，談判桌上以“零溢價”逼退過華潤、招商；

其二，2020年深鐵置業組織架構重組，黃力平一次性砍掉五個區域公司，將2000人團隊壓縮至1200人，被戲稱為“黃一刀”；

其三，其對萬科“市場化”團隊始終持保留態度，2022年曾公開質疑萬科長租公寓“燒錢擴張”模式。

如今，這位“老臣”在萬科風雨飄搖之際直接“由非執董跳級”出任董事長，打破了萬科三十三年來“由總裁兼執董接任”的慣例，釋放出兩點信號：

1. 深鐵集團對萬科的管控從“幕后”走向“臺前”，未來不排除進一步增持甚至控股；?
2. 深鐵內部“國資系”與“市場系”的博弈暫告段落，黃力平代表的“軌道+物業”原生派全面掌權。

三、萬科危機的“三張報表”：比現金流更脆弱的是信心

?1. 資金端：截至2025年6月末，萬科持有貨幣資金1036億元，看似充裕，但一年內到期的有息負債高達1822億元，其中美元債、內保外貸合計78億美元。即便剔除預售監管資金，可自由動用現金不足500億元。?
?2. 資產端：萬科存貨賬面價值8800億元，其中一二線城市占比72%，但受限存貨（已抵押或司法查封）比例升至21%，高于2022年末的12%。這意味著“賣項目救急”的空間被大幅壓縮。?
?3. 信用端：萬科境內中票利差已從2025年1月的120bp走闊至380bp，境外美元債價格普遍跌至60—70美元區間，相當于“垃圾級”定價。更嚴重的是，上下游供應商開始要求“現金提貨”，部分總包方停工觀望，潛在惡性循環一觸即發。

四、深鐵會不會“放手”？——三個關鍵變量

變量一：深圳市國資委的“風險邊界”

深鐵集團截至2025年6月末總資產6667億元，凈資產2878億元，資產負債率56%，看似健康，但深鐵已對外提供擔保余額高達920億元，其中對萬科相關擔保占42%。若萬科債券違約觸發交叉擔保，深鐵將直面“母子公司信用同步下調”的風險。深圳市國資委對深鐵的風險容忍度，將決定下一步是否允許深鐵繼續“舉債救子”。

變量二：地鐵建設資金與“土地財政”退潮

“十四五”期間，深圳地鐵計劃新建里程280公里，總投資超過2500億元，其中資本金比例50%，即深鐵需自籌1250億元。過去深鐵資本金主要來源是“軌道+物業”土地出讓金返還，2021—2023年，深鐵共獲取深圳軌道交通用地14宗，總地價1137億元，政府返還比例65%，實際現金流739億元。但2024年深圳宅地出讓收入同比下滑42%，若2025年延續頹勢，深鐵自身“造血”將受沖擊，馳援萬科的能力自然受限。

變量三：監管層對“并表”的態度

市場傳聞，深鐵已與證監會、國資委溝通“通過發行股份購買資產方式增持萬科至30%以上”，從而實現財務并表，將萬科債務“內化”。但該方案需過兩道關：?
?1. 國資監管：并表后深鐵資產負債率將升至68%，觸及國資委對地方國企“紅線”70%，將限制深鐵后續發債；?
?2. 公司治理：并表意味著深鐵需對萬科全部債務承擔連帶責任，萬科1822億元短債將一次性并入深表，勢必引發評級機構對深鐵“降級”預警。

五、黃力平的“三板斧”：萬科下一步怎么走？

第一斧：資產“大瘦身”——從“賣項目”到“賣股權”

黃力平上任次日，即召集萬科高管開會，明確“四季度必須回籠200億元現金”。據悉，萬科已掛牌18個項目的部分股權，包括廣州萬溪、上海七寶、成都高新南等核心地塊，擬引入國壽、平安、新華保險等險資做“真股權”合作，而非過去的“明股實債”。黃力平放話：“能賣堅決賣，不能賣就換，不能換就拆，底線是年底前表內現金增加200億。”

第二斧：業務“大收縮”——退出“非住”賽道

長租公寓、商業、物流、冰雪、教育、食品……萬科近幾年“多元化”幾乎成了“萬花筒”。黃力平已明確“非開發業務只保留物業、商業、物流，其余全部尋求整體出售或引入戰投”。其中，萬科長租公寓“泊寓”正在與廈門建發、深圳安居集團洽談整體股權轉讓，估值約280億元，若交易達成，將一次性回籠現金120億元。

第三斧：組織“大裁員”——“黃一刀”砍向萬科

黃力平在深鐵置業“砍人”的往事，讓萬科員工聞風而動。據悉，其已批準萬科總部“編制減半”方案，總部員工從520人壓縮至260人，區域公司從七個合并為五個，取消所有“戰區首席合伙人”職級，城市公司一律“書記+總經理”雙崗合一，預計裁員賠償支出30億元，但可節省年度人力成本40億元。

六、市場影響：從“地產一哥”到“國資獵物”？

?1. 信用重塑：黃力平出任董事長首日，即與深圳市國資委、財政委、金融局召開“萬科債券穩定會議”，明確“深圳市屬國企將聯合設立100億元債券回購基金”，對萬科境內債進行二級市場托底。此舉雖無法一次性解決1822億元短債，但可阻斷“拋售—下跌—再拋售”的惡性循環，為資產處置贏得時間。?
?2. 股價波動：萬科A股自辛杰辭職公告次日漲停，H股大漲18%，市場解讀為“深鐵不會放棄”。但券商分析師提醒，若四季度資產處置進度低于預期，股價將二次探底。?
?3. 行業示范：萬科從“混合所有制樣板”到“國資接盤”的轉身，意味著“優質民企”標簽褪色，行業信用分化進一步加劇。龍湖、新城、碧桂園等尚未“染紅”的民企將面臨更嚴峻的融資環境，或被迫“讓股求生”。

七、結語：萬科的命運，是地產舊模式的終章

辛杰的離場，不是簡單的“個人原因”，而是地產“高杠桿—高周轉—高分配”舊模式崩潰的縮影；黃力平的接棒，也不是簡單的“老臣逆襲”，而是地方政府在“土地財政”退潮后，不得不親自下場“托底”的必然。萬科能否走出危機，關鍵不在于再賣幾個項目、再裁多少人，而在于能否在“國資控股”與“市場機制”之間找到新的平衡點：既讓債權人看到真金白銀，又讓購房者看到品質交付，更讓投資者看到治理透明。

如果黃力平能在一年內完成“現金流回正+債務重組+業務重塑”，萬科或將涅槃重生，成為“地方國資+優質房企”的混改范本；反之，若資產處置不及預期、行業銷售繼續下滑，萬科不排除步入“債務重組—債轉股—國資全面接管”的深水區，屆時中國房地產業最后一面“市場化”旗幟也將降下。

辛杰的255天，是萬科的驚魂一年；黃力平的下一個365天，將決定萬科是走向新生，還是走向終章。對于整個行業而言，萬科的命運已不僅是一家企業的命運，而是中國房地產業舊時代落幕與新秩序誕生的風向標。所有人都在等待，黃力平能否用“軌道+物業”的邏輯，讓萬科這趟列車重新駛回正軌。

在大陸，國企不適合銷售競爭激烈行業，更不適合顧客信任危機行業。此規律在非法治環境里尤其顯著。