極簡(jiǎn)資產(chǎn)踐行者

凱悅首席執(zhí)行官馬赫瀾，攝于公司位于美國(guó)芝加哥的總部。圖片來源：LUCY HEWETT

凱悅酒店集團(tuán)（Hyatt Hotels）的總部坐落于一棟54層高的摩天大樓內(nèi)，建筑底部呈V形，傾斜的窗戶向外懸挑于芝加哥河（Chicago River）之上。這座地標(biāo)性建筑，向來令游客與建筑愛好者嘆為觀止。大樓七層的大堂墻面上陳列著更為低調(diào)的展品：一整面長(zhǎng)墻之上，陳列著色彩斑斕、略帶復(fù)古韻味的展品，講述著這家酒店集團(tuán)的發(fā)展史。

棕褐色調(diào)的照片定格了凱悅的初創(chuàng)時(shí)刻——20世紀(jì)50年代，它只是洛杉磯機(jī)場(chǎng)附近的一家汽車旅館；褪色的寶麗來（Polaroid）照相機(jī)拍出的樣片，則還原了20世紀(jì)70年代其市中心酒店的盛景：寬敞的中庭大堂懸掛著璀璨吊燈，是舉辦婚宴與各類會(huì)議的熱門場(chǎng)所。展臺(tái)上還陳列著一系列俏皮有趣的小物件：掛著糖果色塑料掛件的房卡、寶藍(lán)色的餐廳咖啡杯、“請(qǐng)勿打擾”的門掛牌，引領(lǐng)參觀者穿梭于凱悅長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的時(shí)光長(zhǎng)廊。不過，這場(chǎng)展覽目前仍在布展中，展品截至2000年，展墻的后半段依然是一面光禿禿的水泥墻。

這種從繁雜到簡(jiǎn)約的轉(zhuǎn)變，恰是凱悅集團(tuán)自身發(fā)展歷程的生動(dòng)隱喻。過去十余年間，凱悅從一家持有大量不動(dòng)產(chǎn)的酒店企業(yè)，轉(zhuǎn)型為一個(gè)執(zhí)掌眾多酒店品牌的酒店管理集團(tuán)。這種輕資產(chǎn)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型成效顯著：不僅提升了公司的盈利水平，贏得了華爾街的青睞，更讓凱悅在四星級(jí)與五星級(jí)高端酒店市場(chǎng)的版圖大幅擴(kuò)張。

引領(lǐng)凱悅完成這場(chǎng)“精簡(jiǎn)蛻變”的掌舵人，正是執(zhí)掌公司近二十年的首席執(zhí)行官馬赫瀾（Mark Hoplamazian）。（2025年12月，在其就任第19周年紀(jì)念日次日，馬赫瀾接受了《財(cái)富》雜志的專訪。）這位身材精干、待人親和且精力充沛的管理者坦言，剛接手這份工作時(shí)，自己完全是酒店業(yè)的門外漢。“當(dāng)時(shí)我對(duì)這個(gè)行業(yè)一無所知。”他回憶道，“至今仍然如此，我滿腦子都是疑問。”

事實(shí)上，馬赫瀾本質(zhì)上是一位財(cái)務(wù)人士。在芝加哥大學(xué)（University of Chicago）的商學(xué)院取得工商管理碩士（MBA）學(xué)位后，他曾經(jīng)為普利茨克家族旗下企業(yè)擔(dān)任了17年的財(cái)務(wù)與投資顧問。這個(gè)極具政治影響力的家族，不僅是凱悅的締造者，至今依然是其控股股東。[家族后裔、伊利諾伊州州長(zhǎng)JB·普利茨克（JB Pritzker）有望成為2028年民主黨總統(tǒng)候選人。]馬赫瀾執(zhí)掌凱悅初期，最亮眼的一項(xiàng)成就，便是推動(dòng)集團(tuán)于2009年成功上市（股票代碼：H）。

盡管出身財(cái)務(wù)領(lǐng)域，但如今的馬赫瀾在談起度假酒店細(xì)節(jié)、會(huì)員忠誠(chéng)度計(jì)劃和客房配套設(shè)施時(shí)，熱情絲毫不亞于酒店行業(yè)的資深從業(yè)者。憑借出色的財(cái)務(wù)洞察力，馬赫瀾助力凱悅重塑為一家高端酒店集團(tuán)，堪稱豪華酒店界的伯克希爾-哈撒韋（Berkshire Hathaway），而其可觀的股票回報(bào)率也印證了轉(zhuǎn)型的成功。

凱悅并非首家剝離自有酒店資產(chǎn)的連鎖酒店集團(tuán)，希爾頓（Hilton）與萬豪（Marriott）早已先行一步。但自馬赫瀾啟動(dòng)轉(zhuǎn)型計(jì)劃以來，凱悅的轉(zhuǎn)型步伐明顯加快，這在一定程度上得益于他對(duì)投資者心態(tài)的精準(zhǔn)把握。

“華爾街更傾向于區(qū)分不同業(yè)務(wù)類型。”馬赫瀾解釋道，“重資產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式易于理解，投資者可以用特定的估值框架去評(píng)估其價(jià)值，而以收取管理費(fèi)為核心的輕資產(chǎn)模式，同樣具備估值標(biāo)準(zhǔn)，也更易于與同類型企業(yè)對(duì)標(biāo)。”

據(jù)摩根大通（J.P. Mor-gan）的分析師測(cè)算，凱悅營(yíng)收結(jié)構(gòu)中“輕資產(chǎn)服務(wù)費(fèi)收入”（即酒店管理運(yùn)營(yíng)收入及特許經(jīng)營(yíng)授權(quán)收入）的占比已經(jīng)發(fā)生顯著變化：2015年的占比為44%，2019年提升至57%，目前已經(jīng)高達(dá)80%。凱悅設(shè)定的目標(biāo)是，到2027年將這一比例提升至90%以上。這一目標(biāo)的達(dá)成，主要依靠剝離大量不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。當(dāng)企業(yè)減少對(duì)房地產(chǎn)升值的依賴時(shí)，輕資產(chǎn)模式往往能夠創(chuàng)造更高且更可預(yù)測(cè)的收益：公司既可以降低房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，又能夠擺脫沉重的維護(hù)成本負(fù)擔(dān)。

馬赫瀾表示，剝離大量不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)“讓企業(yè)的戰(zhàn)略重心變得無比清晰”。“此前，企業(yè)需要兼顧優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有者、資產(chǎn)管理者和品牌建設(shè)者這三重角色，精力極易被分散。如今，我們可以全身心投入到品牌建設(shè)中。”

同樣關(guān)鍵的是，資產(chǎn)出售為凱悅回籠了數(shù)十億美元的現(xiàn)金。馬赫瀾將這筆資金的絕大部分投入到高端及奢華酒店品牌的收購(gòu)之中。自2017年以來，凱悅已經(jīng)完成至少10筆此類收購(gòu)——收購(gòu)數(shù)量之多，以至于如今，當(dāng)你入住夢(mèng)幻酒店（Dream Hotel）、標(biāo)準(zhǔn)酒店（The Standard）、湯普森酒店（Thompson Hotel）、米拉瓦水療中心（Miraval Spa）、中國(guó)的阿麗拉海島度假酒店，或是具有鍍金時(shí)代（Gilded Age）風(fēng)格的芝加哥體育協(xié)會(huì)酒店（Chicago Athletic Association）時(shí)，其實(shí)都下榻于凱悅旗下酒店（這對(duì)累積忠誠(chéng)度積分大有裨益）。目前，凱悅在全球約80個(gè)國(guó)家和地區(qū)運(yùn)營(yíng)著近1,500家酒店及度假村，其中絕大多數(shù)為管理或特許經(jīng)營(yíng)模式，而非由集團(tuán)直接持有產(chǎn)權(quán)。

相較于規(guī)模更大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，凱悅的客群定位本來就偏向高端，而這一連串的收購(gòu)動(dòng)作，進(jìn)一步拉大了這一差距。摩根大通的數(shù)據(jù)顯示，凱悅旗下超過70%的客房屬于“奢華型”或“超高端型”品類，遠(yuǎn)超萬豪的51%和希爾頓的28%。

在完成對(duì)一眾高端酒店品牌的布局后，馬赫瀾顯然十分享受引領(lǐng)品牌發(fā)展的過程，更不必提及親自入住旗下酒店了。他常年奔波在外，頻繁開展實(shí)地考察。其中一項(xiàng)重要任務(wù)，便是確保公司能夠順應(yīng)高端客源群體的變化趨勢(shì)。馬赫瀾（語氣頗為輕松地）提到，像位于曼哈頓的柏悅酒店（Park Hyatt）這樣的頂級(jí)旗艦酒店，至今仍然在為企業(yè)高管、“國(guó)家元首”以及“王室成員”提供服務(wù)。

但總體而言，凱悅的目標(biāo)客群正在朝著更年輕、更具時(shí)尚感的方向轉(zhuǎn)變。他指出，吸引這類客群需要“全方位關(guān)注賓客的健康需求，包括他們的飲食選擇與運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所”。如今，凱悅旗下越來越多的酒店都配備了米拉瓦品牌的水療設(shè)施，并推出正念冥想相關(guān)體驗(yàn)活動(dòng)——奢華品牌的協(xié)同效應(yīng)正在顯現(xiàn)。

若論奢華酒店市場(chǎng)中最具代表性的品牌，當(dāng)屬設(shè)計(jì)前衛(wèi)的標(biāo)準(zhǔn)酒店集團(tuán)，該品牌于2024年被凱悅收入麾下。談及位于曼哈頓的標(biāo)準(zhǔn)酒店旗艦店時(shí)，馬赫瀾贊不絕口，盛贊其作為年輕高凈值人群聚集地的活力。“酒店團(tuán)隊(duì)才華橫溢。”他表示，“從燈光設(shè)計(jì)、音樂氛圍、客流動(dòng)線到空間規(guī)劃、調(diào)酒藝術(shù)——他們?yōu)闋I(yíng)造完美氛圍所傾注的細(xì)節(jié)，達(dá)到了令人驚嘆的程度。”

誠(chéng)然，高端市場(chǎng)并非凱悅的全部布局。馬赫瀾坦言，短期內(nèi)奢華酒店或許依然是集團(tuán)最大的增長(zhǎng)引擎，但在凱悅當(dāng)前的在建項(xiàng)目中，占比最高的是凱悅嘉迎（Hyatt Studios）、凱悅嘉軒（Hyatt Place）這類性價(jià)比更高的品牌。凱悅的業(yè)務(wù)高度依賴休閑旅客，這使其在經(jīng)濟(jì)下行周期中可能面臨風(fēng)險(xiǎn)，而那些吸引更多商務(wù)客源的中端品牌，可以在經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩、需求萎縮時(shí)為集團(tuán)提供緩沖。

“2026年，無論市場(chǎng)如何變化，所謂的K型經(jīng)濟(jì)分化趨勢(shì)都將持續(xù)。”他說道，“順便說一句，這讓我深感失望。”

在訪談過程中，我們?cè)?jīng)路過那面尚未布置展品的空白展墻。當(dāng)被問及希望在這里陳列哪些照片或?qū)嵨铩⒂迷鯓拥挠跋駚碓忈屪约旱念I(lǐng)導(dǎo)力時(shí)，馬赫瀾罕見地陷入了沉默。他后來表示，自己所處的行業(yè)瞬息萬變，實(shí)在難以確定哪件物品足以成為象征。

他坦言有些日子，“我會(huì)覺得自己仿佛回到了起點(diǎn)，以全新的視角重新審視這個(gè)行業(yè)”。他也逐漸意識(shí)到，這種空杯心態(tài)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者大有裨益。

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優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表

凱悅已經(jīng)剝離大部分不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)， 聚焦酒店運(yùn)營(yíng)主業(yè)， 構(gòu)建“輕資產(chǎn)服務(wù)費(fèi)收入” 體系。

44%

凱悅2015年輕資產(chǎn)服務(wù)費(fèi)收入占總營(yíng)收比例

?

90%+

凱悅2027財(cái)年輕資產(chǎn)服務(wù)費(fèi)收入占總營(yíng)收比例目標(biāo)

SOURCE: HYATT

譯者：Zhy