“三支箭”之后，房地產市場再迎重磅利好！

2月20日晚，證監會啟動不動產私募投資基金試點工作，在現有私募股權投資基金框架下新設“不動產私募投資基金”類別，投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。從落實“促進房地產業良性循環和健康發展”決策部署的表述來看，這次試點可被視為在“地產16條”（信貸）、增信發債、房企股權融資“5項措施”之后，針對地產領域的“第四支箭”，即盤活存量資產以助保交樓。

同時，從不動產私募投資基金的投資范圍擴大來看，這很可能是包括住宅和商業地產在內的公募REITs開閘前奏（目前推行的REITs僅納入基礎設施和保障性租賃住房）。回想2022年12月8日證監會副主席李超表示將“加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍擴展到市場化的長租房及商業不動產領域”，地產行業變局的真正起點或已到來。

盡管試點基金可以投資存量商品住宅，但對于存量商品住宅的要求比較高，包括取得預售許可證、實現銷售等，這意味著能受惠的房企較為有限。就房地產市場而言，不動產私募投資基金啟航更長遠的意義或許在于其將與公募REITs市場相互促進，最終形成良性循環。圍繞如何解讀新規，“財富Plus”的用戶展開了精彩討論，我們選取了其中一些展示如下：

@文潔

19年從業經驗，專注財富管理服務

地產鏈昨天全線大漲，盤后出來利好，證監會啟動不動產私募投資基金試點。

之前房地產救市，三支箭都是金融支持房地產政策，是解決房企融資難等問題，解決的是供給端的問題。現在是不動產私募投資基金直接投資買房，這是在需求端直接幫助房地產企業。

政策工具箱里面法寶的數量和質量，超過了很多人的想象。只要成交量漲不起來就繼續刺激，直到達到政策預期為止。

@柏文喜

時刻保持行業新鮮感的地產老兵

就證監會此次啟動不動產私募投資基金試點的目的而言，顯然是為了促進樓市回暖而將之前已經涵蓋了保租房、長租房、基礎設施的REITs試點范圍擴大到特定居住用房（存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房等。

為慎重起見，監管部門對不動產基金管理人也提出了較高的要求，須股權結構穩定、公司治理健全、實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產開發企業及其關聯方，須為具有不動產投資管理經驗和不動產投資專業人員，最近三年未發生重大違法違規行為等。

同時也對不動產投資基金設定了較高的投資門檻，首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%。而且不動產基金首輪實繳募集資金規模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募，鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產私募投資基金。

另外就不動產基金對被投資企業借款或者提供擔保也規定了較為嚴格的條件，要么需要持有被投企業75%以上股權，或者持有51%以上股權且被投資企業可實現資產控制和隔離。試點的備案產品及其底層資產應實現與原始權益人的主體信用風險隔離，也就是說雖然沒有規定底層資產必須出表，但是卻不得借助和依賴原始權益人的主體信用來進行增信。

就試點工作程序而言，也對基金托管、基金合同必備條款、關聯交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風險揭示、基金備案、信息披露和報送提出了規范要求。

總之，在積極推進不動產私募股權基金試點擴大范圍到特定商品房，以發揮不動產私募股權投資基金作用促進房地產融資和推動房地產行業復蘇與市場回暖的同時，為穩妥推進不動產私募股權投資基金試點而采取了提高投資者準入標準、嚴格監管、加強行業指導等審慎措施，可見證監會在推動不動產私募股權投資基金試點擴大至特定居住用房過程中積極推進與謹慎為之、嚴格監管并舉的審慎態度。

@蘭香

長期跟蹤研究金融和財富管理領域

昨晚朋友圈被這條消息刷屏，各方反應不一，也可見當前房地產市場的斑駁：

長租公寓運營商朋友：喜大普奔，Pre-REITs基金的政策終于來了！

律師朋友：上一輪爆雷的私募基金還沒清理完，重新披掛上陣，有一個顯著的要求在于，認購的起點金額不能少于1000萬元，而且會對投資者做穿透核查。換一個角度看，這也是一種進步：做好投資者適當性管理，其他都交給市場，這才是監管本色。

地產基金朋友：政策規定至少50億不動產基金在管規模的門檻，能達到這個門檻的有幾家？

AMC朋友：感覺管理人門檻不低，但盤活不動產存量，交由專業的人打理，可以提高資產效率。只是不知道還有多少優質資產適合投資。

開發商朋友：從管理人的門檻資質要求來看，這個政策短期內主要是為保交樓的權益出資打開政策空間，至于房地產的“春天”是否來了，現在歡呼為時尚早。

@引領Manuel

解決地產整個產業的資產盤活問題，最終還是要依靠市場化手段，目前以大型AMC以及大型央國企地產商為主的方式只能解決部分重點項目資產，剩下則需要REITs之類的方式才能盤活注入市場的流動性，也是一個新的開端。（財富中文網）

編輯：劉蘭香

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