高盛預測2026年前美國房市將橫盤
LANCE LAMBERT
2023-07-22
圖片來源：GETTY IMAGES2020年夏天，房地產市場出現了一些不合直覺的變化。盡管失業率仍然保持在兩位數高位，但市場發生重大轉變，進入繁榮期。市場需求激增的直接原因是遠程辦公引發人們對住房空間的需求增加。值得注意的是，從2020年夏季到2022年，因為個體希望從擁擠的合租環境中獨立出來，財務狀況好轉的千禧一代開始安排自己的獨立生活，導致住戶組成數比預期高220萬。新冠疫情期間住房需求激增程度之高，美聯儲（Federal Reserve）的研究人員估計，住房供應需要驚人地增加300%，才能滿足這種高漲的住房需求。
顯然，住房供應一直沒有跟上需求的上漲節奏，導致美國房價過熱。凱斯-席勒全國房價指數（Case-Shiller National Home Price Index）顯示，從2020年3月到2022年6月，美國房價上漲了43.3%。舊金山聯邦儲備銀行（Federal Reserve Bank of San Francisco）的研究人員表示，房價上漲有60%以上可以直接歸因于居家辦公政策引發的需求增加。
快進到2023年，抵押貸款利率的沖擊顯然抑制了過熱——凱斯-席勒指數顯示，4月全國房價仍然比2022年6月的峰值低2.4%——然而，市場并未出現大面積回調。房價漲幅絕大多數并未回落，即便是在去年受到房地產調整重創的西部市場也是如此。
最近的房價企穩是否表明，將新冠疫情期間的房地產熱潮（Pandemic Housing Boom）帶來的部分收益變現的窗口已經關閉？此外，這種企穩是否意味著全國房價已經恢復到正常增長水平？
為了解未來走向，《財富》雜志研究了高盛集團（Goldman Sachs）在7月17日發布的最新經濟預測。
高盛集團的模型預測，以凱斯-席勒指數衡量，今后幾年美國房價的漲幅將非常微弱：2023年為+1.3%，2024年為+1.7%，2025年為+2.4%，2025年為+3.8%。要想正確看待這個問題，我們要知道，自1976年以來，美國房價的平均年增長率為5.5%，其中包括2021年前所未有的19%的飆升。
雖然從技術上講，高盛集團的預測結果是房價將緩慢上漲，但有人可能會說，房地產市場將出現“橫盤”——至少相對于我們過去十年看到的增長而言是“橫盤”。
畢竟，如果這一預測成為現實，到2026年年底，美國房價將僅比2022年6月的新冠疫情峰值高出4.5%，比2023年1月的底部僅上漲10.1%。
盡管二手房庫存緊張繼續給房價帶來上行壓力，但高盛集團稱，新冠疫情導致的房價上漲和抵押貸款利率從3%至6%以上的飆升造成購買能力緊張，給房價帶來了下行壓力。經過對上述反作用力的綜合考慮，高盛集團的預測顯示，房地產市場將陷入僵局，2026年前的房價增長水平將非常低。此外，該預測預計，抵押貸款利率高企的情況將難以緩解，預計2024年至2026年之間的10年期美國國債的平均收益率為3.75%。如果出現這種情況，抵押貸款利率可能就會保持在6%左右。
值得注意的是，截至今年4月，美國房價已經上漲了2.3%。因此，要實現高盛集團關于2023年全美房價上漲1.3%的預測，從現在到今年年底，房價需要出現小幅下跌。
聽起來，高盛集團似乎確實認為今秋房價會出現一些下跌。
高盛集團的研究人員在最新的住房報告中寫道：“由于抵押貸款利率目前（比春季）高出約75個基點，我們預計未來幾個月，與購買能力相關的壓力將推動房價增長放緩。”
高盛集團的預測模型還預測，未來通脹不會再次爆發，消費者價格指數（Consumer Price Index）將在2023年上漲3.0%，2024年上漲2.8%，2025年上漲2.4%，2026年上漲2.4%。而高盛預計，就業市場仍將緊張，到2026年，失業率將保持在4%以下。
簡而言之，高盛集團預計經濟將實現軟著陸，而房地產市場將因為負擔能力和供應問題而承受壓力，導致全國房價在一段時間內相對停滯。（財富中文網）
譯者：Agatha
2020年夏天，房地產市場出現了一些不合直覺的變化。盡管失業率仍然保持在兩位數高位，但市場發生重大轉變，進入繁榮期。市場需求激增的直接原因是遠程辦公引發人們對住房空間的需求增加。值得注意的是，從2020年夏季到2022年，因為個體希望從擁擠的合租環境中獨立出來，財務狀況好轉的千禧一代開始安排自己的獨立生活，導致住戶組成數比預期高220萬。新冠疫情期間住房需求激增程度之高，美聯儲（Federal Reserve）的研究人員估計，住房供應需要驚人地增加300%，才能滿足這種高漲的住房需求。
顯然，住房供應一直沒有跟上需求的上漲節奏，導致美國房價過熱。凱斯-席勒全國房價指數（Case-Shiller National Home Price Index）顯示，從2020年3月到2022年6月，美國房價上漲了43.3%。舊金山聯邦儲備銀行（Federal Reserve Bank of San Francisco）的研究人員表示，房價上漲有60%以上可以直接歸因于居家辦公政策引發的需求增加。
快進到2023年，抵押貸款利率的沖擊顯然抑制了過熱——凱斯-席勒指數顯示，4月全國房價仍然比2022年6月的峰值低2.4%——然而，市場并未出現大面積回調。房價漲幅絕大多數并未回落，即便是在去年受到房地產調整重創的西部市場也是如此。
最近的房價企穩是否表明，將新冠疫情期間的房地產熱潮（Pandemic Housing Boom）帶來的部分收益變現的窗口已經關閉？此外，這種企穩是否意味著全國房價已經恢復到正常增長水平？
為了解未來走向，《財富》雜志研究了高盛集團（Goldman Sachs）在7月17日發布的最新經濟預測。
高盛集團的模型預測，以凱斯-席勒指數衡量，今后幾年美國房價的漲幅將非常微弱：2023年為+1.3%，2024年為+1.7%，2025年為+2.4%，2025年為+3.8%。要想正確看待這個問題，我們要知道，自1976年以來，美國房價的平均年增長率為5.5%，其中包括2021年前所未有的19%的飆升。
雖然從技術上講，高盛集團的預測結果是房價將緩慢上漲，但有人可能會說，房地產市場將出現“橫盤”——至少相對于我們過去十年看到的增長而言是“橫盤”。
畢竟，如果這一預測成為現實，到2026年年底，美國房價將僅比2022年6月的新冠疫情峰值高出4.5%，比2023年1月的底部僅上漲10.1%。
盡管二手房庫存緊張繼續給房價帶來上行壓力，但高盛集團稱，新冠疫情導致的房價上漲和抵押貸款利率從3%至6%以上的飆升造成購買能力緊張，給房價帶來了下行壓力。經過對上述反作用力的綜合考慮，高盛集團的預測顯示，房地產市場將陷入僵局，2026年前的房價增長水平將非常低。此外，該預測預計，抵押貸款利率高企的情況將難以緩解，預計2024年至2026年之間的10年期美國國債的平均收益率為3.75%。如果出現這種情況，抵押貸款利率可能就會保持在6%左右。
值得注意的是，截至今年4月，美國房價已經上漲了2.3%。因此，要實現高盛集團關于2023年全美房價上漲1.3%的預測，從現在到今年年底，房價需要出現小幅下跌。
聽起來，高盛集團似乎確實認為今秋房價會出現一些下跌。
高盛集團的研究人員在最新的住房報告中寫道：“由于抵押貸款利率目前（比春季）高出約75個基點，我們預計未來幾個月，與購買能力相關的壓力將推動房價增長放緩。”
高盛集團的預測模型還預測，未來通脹不會再次爆發，消費者價格指數（Consumer Price Index）將在2023年上漲3.0%，2024年上漲2.8%，2025年上漲2.4%，2026年上漲2.4%。而高盛預計，就業市場仍將緊張，到2026年，失業率將保持在4%以下。
簡而言之，高盛集團預計經濟將實現軟著陸，而房地產市場將因為負擔能力和供應問題而承受壓力，導致全國房價在一段時間內相對停滯。（財富中文網）
譯者：Agatha
In the summer of 2020, something counterintuitive occurred in the housing market. Despite the unemployment rate remaining in double digits, the market underwent a significant shift, transitioning into a boom. This surge was a direct result of the remote work trend, which generated a heightened demand for housing space. Notably, between the summer of 2020 and 2022, household formation exceeded expectations by 2.2 million, as individuals sought to separate from crowded roommate situations, and financially stimulated millennials embarked on independent living arrangements. The surge in housing demand during the pandemic was so substantial that Federal Reserve researchers estimated that housing supply would have needed to increase by a staggering 300% in order to match that elevated housing demand.
Clearly, housing supply never matched the surge in demand, leading to an overheating of U.S. home prices. From March 2020 to June 2022, the Case-Shiller National Home Price Index recorded a staggering increase of 43.3% in U.S. home prices. According to researchers at the Federal Reserve Bank of San Francisco, more than 60% of these gains can be directly attributed to the heightened demand triggered by work-from-home policies.
Fast forward to 2023, and the mortgage rate shock has clearly stopped the overheating—national house prices in April as tracked by Case-Shiller remain 2.4% below the June 2022 peak—however, we haven’t seen a huge give-up. The vast majority of pandemic house price gains remain, and that’s true even in Western markets that were hit hard by last year’s housing correction.
Does the recent house price stabilization indicate that the window to relinquish some of the gains from the Pandemic Housing Boom has closed? Moreover, does this stabilization suggest that national home prices have already returned to normal levels of growth?
To get an indication of where things might head next, Fortune looked over Goldman Sachs’ latest economic forecast released on July 17.
Looking ahead, Goldman Sachs’ forecast model predicts a very faint increase in U.S. home prices as measured by Case-Shiller: +1.3% in 2023, followed by +1.7% in 2024, +2.4% in 2025, and +3.8% in 2025. To put this into perspective, the average annual growth rate of U.S. home prices since 1976 has been 5.5%, including an unprecedented surge of 19% in 2021.
While Goldman Sachs’ forecast is technically predicting a slow grind upwards, one could argue it’s also a “sideways” housing market—at least “sideways” relative to the growth rates we’ve seen over the past decade.
After all, if this prediction comes to fruition, U.S. home prices would end 2026 just 4.5% above the pandemic peak achieved in June 2022, and up just 10.1% from the bottom in January 2023.
While tight resale inventory continues to exert upward pressure on home prices, Goldman Sachs indicates that strained affordability resulting from the pandemic house price boom and the spike in mortgage rates from 3% to over 6% is placing downward pressure on prices. However, when these opposing forces are considered collectively, the forecast from Goldman Sachs projects that the housing market will experience a gridlock, with only very low levels of house price growth through 2026. Furthermore, the forecast anticipates minimal relief for mortgage rates, projecting that the 10-year Treasury yield will average 3.75% between 2024 and 2026. If this scenario unfolds, mortgage rates are likely to remain around 6%.
It is important to note that U.S. home prices have already increased by 2.3% this year as of April. Therefore, for Goldman Sachs’ prediction of a 1.3% national house price gain in 2023 to come to fruition, prices would need to experience a slight decline between now and the end of the year.
It sounds like Goldman Sachs does indeed expect some softening this fall.
“With mortgage rates now ~75bp higher [than in the spring], we expect some affordability-related pressures will drive weaker home price growth in coming months,” wrote Goldman Sachs researchers in their latest housing note.
Heading forward, Goldman Sachs’ forecast model also predicts that inflation won’t break out again, with the Consumer Price Index rising 3.0% in 2023, +2.8% in 2024, +2.4% in 2025, and +2.4% in 2026. While Goldman Sachs expects the job market will remain tight, with the unemployment rate staying below 4% through 2026.
In simple terms, Goldman Sachs anticipates an economic soft landing accompanied by a housing market that is strained by affordability and supply issues, resulting in a period of relatively stagnant national house prices.
財富中文網所刊載內容之知識產權為財富媒體知識產權有限公司及/或相關權利人專屬所有或持有。未經許可，禁止進行轉載、摘編、復制及建立鏡像等任何使用。
