美國四分之一住宅面臨“嚴重或極端”氣候風險
Nick Lichtenberg
2025-09-05
2023年，美國佛蒙特州多地遭遇洪水襲擊。圖片來源：John Tully for The Washington Post via Getty Images
根據房地產網站Realtor.com發布的《氣候風險報告》，美國超四分之一的家庭住宅（總價值達12.7萬億美元）面臨著至少一種“嚴重或極端的氣候風險”，如洪水、颶風和山火等。該報告由經濟學家徐佳怡（音譯）撰寫。該報告詳細闡述了日益嚴峻的氣候威脅對房地產市場格局的影響，給業主造成的經濟負擔，以及對全美保險業造成的負擔和威脅。
該報告指出，總的來說，有26%的美國家庭住宅面臨嚴重或極端的氣候風險，其中最被聯邦政府低估的是洪水風險。由于現在的使用的洪水地圖已經過時了，未來30年，美國有近600萬套住宅（總價3.4萬億美元）將面臨嚴重洪水威脅，這個數字比美國聯邦緊急事務管理局（FEMA）的估計多出了約200萬套。光是在邁阿密、紐約、坦帕、洛杉磯和休斯敦等美國主要城市，就有總價數千億美元的房產存在洪水侵襲的隱患。
實際上，這一比例較2024年的報告還是有所下降的。2024年的同名報告顯示，有44%的美國家庭住宅（總價值約22萬億美元）面臨嚴重或極端氣候風險。不過Realtor.com的首席經濟學家丹妮爾?黑爾對《財富》表示，這兩份報告不具備直接可比性。2024年的這份報告涵蓋了五種氣候風險（洪水、大風、火災、高溫和空氣質量），而2025版的報告僅包含了三種氣候風險。不過即便僅計算2024年報告中的大風、洪水和山火的風險數據，其涉及的房產總價值仍達到了14.1萬億美元，高于2025版報告的統計結果。
黑爾還指出，Realtor.com在制作這份報告的過程中，與研究公司First Street進行了合作。First Street致力于量化“美國每一套房產”面臨的風險，它使用的模型可能每年都會有所不同。她提到，在兩份報告之間的這一年，美國發生了多起 “備受關注”的氣候事件，比如破壞極大的洛杉磯山火。據《財富》此前報道，這場山火吞噬的房產價值高達1500億美元。
洪水、颶風和山火高危區域
在洪水和颶風風險方面，最高危的區域是邁阿密—勞德代爾堡—西棕櫚灘都市圈。在邁阿密、休斯敦等部分區域，所有住宅均被劃入高危類別。就洪水風險而言，以風險住宅占區域內所有住宅的比重來看，新奧爾良州及佛羅里達州的幾個大城市的風險比重最高。加利福尼亞州是山火風險最高的州，風險房產價值占全美近40%（約3.4萬億美元），其中洛杉磯和河濱市都是值得關注的高風險區域。除加州外，美國西部的一些城市（如科羅拉多州的科羅拉多斯普林斯、亞利桑那州的圖森）的房產也面臨著嚴重的山火威脅。
在一些高風險地區，保費也在快速上漲。以邁阿密為例，業主每年支付的保費平均占房產價值的3.7%，為全美最高水平。目前，洪水保險通常需單獨購買，颶風保險的免賠額可能是標準保單的5倍，而能提供山火保險的保險公司相當有限，保費也往往高得讓普通人望而卻步。據世界經濟論壇稱，高保費已經讓美國房產保險業出現了部分“保險荒漠”。黑爾指出，大多數抵押貸款要求購房者必須購買房產保險，但對于數千萬擁有完整產權，且不需要還房貸的美國人來說，他們也可以選擇不買房產保險，但風險就只能由自己擔著了。
保險保費飆升，災害事件頻發，加之購買相關保險難度加大，不僅影響了人們對居住地的選擇，也影響了相關風險地區人們對房價的負擔能力。由于相關風險地區的保險越來越難買，不少人可能會選擇搬到低風險地區，從而使相關地區的房價出現強勁增長。黑爾表示，Realtor.com發布這份報告已有五年。“人們很容易低估這些風險的烈度”。該公司希望通過這份報告，為購房者提供充足信息，幫助他們做出科學的購房決策。
多少人生活在洪水風險中而不自知？
Realtor.com在報告中指出，First Street所用的風險區域模型，與美國聯邦緊急事務管理局的模型在計算風險住宅數量上存在巨大差異，這是因為美國聯邦緊急事務管理局的模型“未將大雨和未來氣候變化因素納入考量”。Realtor.com的研究發現，在美國，大約有200套住宅（總價近1萬億美元）有被洪水侵襲的風險，而業主卻對此并不知情，因此這些業主很有可能并未購洪水保險。
若是將First Street認定的主要洪水風險區域納入考量，這一風險缺口可能會更大。以房產價值計算，紐約、洛杉磯和舊金山的風險缺口最大。研究顯示，紐約的潛在洪水風險房產總價值達到953億美元，洛杉磯為656億美元，舊金山為549億美元。
目前，美國房地產和保險行業正在努力采取措施，應對這一“定時炸彈”。2024年5月，房利美CEO普里西拉?阿爾莫多瓦在《財富》撰文稱，她很認同碧昂斯在她的新歌《YA YA》里的一句歌詞：“野火燒毀了他的房子，保險公司不會理賠，房利美也不會。”她還表示，自2021年以來，美國每年平均發生22起造成損失超10億美元的自然災害，與上世紀80年代（年均3起）形成了鮮明對比。（財富中文網）
為撰寫本報道，《財富》雜志使用生成式人工智能協助完成初稿。在發布前，編輯已核實信息準確性。
譯者：樸成奎
根據房地產網站Realtor.com發布的《氣候風險報告》，美國超四分之一的家庭住宅（總價值達12.7萬億美元）面臨著至少一種“嚴重或極端的氣候風險”，如洪水、颶風和山火等。該報告由經濟學家徐佳怡（音譯）撰寫。該報告詳細闡述了日益嚴峻的氣候威脅對房地產市場格局的影響，給業主造成的經濟負擔，以及對全美保險業造成的負擔和威脅。
該報告指出，總的來說，有26%的美國家庭住宅面臨嚴重或極端的氣候風險，其中最被聯邦政府低估的是洪水風險。由于現在的使用的洪水地圖已經過時了，未來30年，美國有近600萬套住宅（總價3.4萬億美元）將面臨嚴重洪水威脅，這個數字比美國聯邦緊急事務管理局（FEMA）的估計多出了約200萬套。光是在邁阿密、紐約、坦帕、洛杉磯和休斯敦等美國主要城市，就有總價數千億美元的房產存在洪水侵襲的隱患。
實際上，這一比例較2024年的報告還是有所下降的。2024年的同名報告顯示，有44%的美國家庭住宅（總價值約22萬億美元）面臨嚴重或極端氣候風險。不過Realtor.com的首席經濟學家丹妮爾?黑爾對《財富》表示，這兩份報告不具備直接可比性。2024年的這份報告涵蓋了五種氣候風險（洪水、大風、火災、高溫和空氣質量），而2025版的報告僅包含了三種氣候風險。不過即便僅計算2024年報告中的大風、洪水和山火的風險數據，其涉及的房產總價值仍達到了14.1萬億美元，高于2025版報告的統計結果。
黑爾還指出，Realtor.com在制作這份報告的過程中，與研究公司First Street進行了合作。First Street致力于量化“美國每一套房產”面臨的風險，它使用的模型可能每年都會有所不同。她提到，在兩份報告之間的這一年，美國發生了多起 “備受關注”的氣候事件，比如破壞極大的洛杉磯山火。據《財富》此前報道，這場山火吞噬的房產價值高達1500億美元。
洪水、颶風和山火高危區域
在洪水和颶風風險方面，最高危的區域是邁阿密—勞德代爾堡—西棕櫚灘都市圈。在邁阿密、休斯敦等部分區域，所有住宅均被劃入高危類別。就洪水風險而言，以風險住宅占區域內所有住宅的比重來看，新奧爾良州及佛羅里達州的幾個大城市的風險比重最高。加利福尼亞州是山火風險最高的州，風險房產價值占全美近40%（約3.4萬億美元），其中洛杉磯和河濱市都是值得關注的高風險區域。除加州外，美國西部的一些城市（如科羅拉多州的科羅拉多斯普林斯、亞利桑那州的圖森）的房產也面臨著嚴重的山火威脅。
在一些高風險地區，保費也在快速上漲。以邁阿密為例，業主每年支付的保費平均占房產價值的3.7%，為全美最高水平。目前，洪水保險通常需單獨購買，颶風保險的免賠額可能是標準保單的5倍，而能提供山火保險的保險公司相當有限，保費也往往高得讓普通人望而卻步。據世界經濟論壇稱，高保費已經讓美國房產保險業出現了部分“保險荒漠”。黑爾指出，大多數抵押貸款要求購房者必須購買房產保險，但對于數千萬擁有完整產權，且不需要還房貸的美國人來說，他們也可以選擇不買房產保險，但風險就只能由自己擔著了。
保險保費飆升，災害事件頻發，加之購買相關保險難度加大，不僅影響了人們對居住地的選擇，也影響了相關風險地區人們對房價的負擔能力。由于相關風險地區的保險越來越難買，不少人可能會選擇搬到低風險地區，從而使相關地區的房價出現強勁增長。黑爾表示，Realtor.com發布這份報告已有五年。“人們很容易低估這些風險的烈度”。該公司希望通過這份報告，為購房者提供充足信息，幫助他們做出科學的購房決策。
多少人生活在洪水風險中而不自知？
Realtor.com在報告中指出，First Street所用的風險區域模型，與美國聯邦緊急事務管理局的模型在計算風險住宅數量上存在巨大差異，這是因為美國聯邦緊急事務管理局的模型“未將大雨和未來氣候變化因素納入考量”。Realtor.com的研究發現，在美國，大約有200套住宅（總價近1萬億美元）有被洪水侵襲的風險，而業主卻對此并不知情，因此這些業主很有可能并未購洪水保險。
若是將First Street認定的主要洪水風險區域納入考量，這一風險缺口可能會更大。以房產價值計算，紐約、洛杉磯和舊金山的風險缺口最大。研究顯示，紐約的潛在洪水風險房產總價值達到953億美元，洛杉磯為656億美元，舊金山為549億美元。
目前，美國房地產和保險行業正在努力采取措施，應對這一“定時炸彈”。2024年5月，房利美CEO普里西拉?阿爾莫多瓦在《財富》撰文稱，她很認同碧昂斯在她的新歌《YA YA》里的一句歌詞：“野火燒毀了他的房子，保險公司不會理賠，房利美也不會。”她還表示，自2021年以來，美國每年平均發生22起造成損失超10億美元的自然災害，與上世紀80年代（年均3起）形成了鮮明對比。（財富中文網）
為撰寫本報道，《財富》雜志使用生成式人工智能協助完成初稿。在發布前，編輯已核實信息準確性。
譯者：樸成奎
More than one in four U.S. homes—amounting to $12.7 trillion in real estate—faces at least one type of “severe or extreme climate risk,” like floods, hurricanes, and wildfires, according to a Realtor.com? Climate Risk Report. The report by economist Jiayi Xu details how these mounting climate threats are reshaping housing markets, creating major financial burdens for homeowners, and driving up the cost and complexity of insurance nationwide.
Overall, it finds that 26% of U.S. homes are at severe or extreme risk, with flood risks particularly underestimated by the federal government. Nearly 6 million homes ($3.4 trillion in value) face severe flooding in the next 30 years, about 2 million more than FEMA estimates, due to outdated flood maps. Major metro areas like Miami, New York, Tampa, Los Angeles, and Houston collectively hold hundreds of billions of dollars in at-risk property.
The number actually represents a drop from 2024’s edition of the same report, which found a whopping 44% and $22 trillion worth of homes were exposed, but Realtor.com’s chief economist Danielle Hale told Fortune the reports are not directly comparable. The 2024 edition includes five climate risks—flood, wind, fire, heat and air quality—while the 2025 edition includes only three. Even isolating the wind, flood and wildfire risks from the 2024 report yields a cumulative value of $14.1 trillion, a higher mark than the 2025 edition.
Hale also said Realtor.com partners on this report with First Street, a research firm that seeks to quantify risk for “every property in the country,” and their models may vary from year to year. Hale also noted some “pretty high-profile” climate events have occurred in between the two reports, such as the devastating LA wildfires, which Fortune reported consumed an estimated $150 billion worth of property wealth.
Flood, hurricane, and wildfire hotspots
Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach leads in total property value at risk of severe flood and wind damage, with all homes in certain metros such as Miami and Houston classified as highly vulnerable. New Orleans and several Florida metros show the highest share of homes exposed to flood risk relative to overall property value. California holds nearly 40% of the nation’s total wildfire-exposed property value, some $3.4 trillion, with Los Angeles and Riverside as the hotspots of concern. Outside California, western cities such as Colorado Springs, Colo., and Tucson, Ariz., also face high wildfire-related property threats.
Insurance premiums are surging in high-risk markets, with Miami homeowners paying an average of 3.7% of a home’s value in annual premiums—the nation’s highest rate. Flood insurance is often sold separately, hurricane deductibles can be five times higher than on standard policies, and wildfire coverage is often limited or unaffordable. Difficulty securing affordable coverage is contributing to “insurance deserts,” according to the World Economic Forum. Hale noted insurance is required with most mortgages, but for the millions of Americans who own their homes outright without a mortgage, they can go without insurance legally and are therefore vulnerable.
The sharp rise in insurance premiums, increased frequency of disaster events, and growing difficulty in securing coverage are reshaping not only where people live but also whether housing remains affordable in vulnerable regions. As insurance becomes harder to secure in risk-prone areas, markets in lower-risk regions are expected to see stronger home price growth due to climate-driven migration. Hale said Realtor.com has been running this report for five years and it’s “easy to forget about the sheer magnitude or the risks” from climate, “it easy to underestimate them,” and her firm hopes to equip homebuyers with enough information as possible going into a big decision.
Lost in the flood?
The Realtor.com study explains that First Street finds a large difference in at-risk home counts between its model and FEMA zones because the latter “do not account for heavy rainfall and future climate changes.” Realtor.com’s analysis finds that roughly 2 million homes, valued at almost $1 trillion, could be facing a flood risk that current homeowners don’t know about, and therefore they may lack flood insurance.
If major flood risk areas identified by the First Street are taken into account, this gap could be even larger. New York, Los Angeles, and San Francisco have the biggest gaps, in dollar terms. New York has a $95.3 billion vulnerability, according to the study, LA has $65.6 billion, and San Francisco has $54.9 billion.
The insurance and housing sectors are scrambling to try to get ahead of this ticking time bomb. Fannie Mae CEO Priscilla Almodovar wrote in the pages of Fortune in May 2024 she appreciated Beyoncé for her song “YA YA” on the “Cowboy Carter” album, where she sounded the insurance-desert alarm: “Wildfire burnt his house down/Insurance ain’t gonna pay no Fannie Mae.” Each year since 2021, she added, the U.S. has averaged 22 natural disasters with damage exceeding $1 billion, a stark contrast from the 1980s, when the average was three per year.
For this story, Fortune used generative AI to help with an initial draft. An editor verified the accuracy of the information before publishing.
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