近日，因?yàn)榉止軈^(qū)域內(nèi)一個(gè)項(xiàng)目公司股東間的沖突，導(dǎo)致該項(xiàng)目原始股東涉嫌遭受強(qiáng)迫融資交易并受到利益損害的內(nèi)幕曝光，萬科對集團(tuán)執(zhí)行副總裁劉肖進(jìn)行了通報(bào)批評、降級以及合計(jì)1000萬元的處罰。作為明星企業(yè)的萬科，這一處罰明星職業(yè)經(jīng)理人的事件，自然引起了行業(yè)的廣泛關(guān)注。

實(shí)際上，這一事件也揭出了房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)秘而不宣的灰色區(qū)域。而這一廣泛存在于房地產(chǎn)領(lǐng)域的灰色區(qū)域承擔(dān)了多重角色，同時(shí)也隱含了多重風(fēng)險(xiǎn)，萬科事件不過是露出的冰山一角而已。

正因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)誕生于以市場化手段來解決政府的國民住房保障不足問題這一基本動機(jī)，再加上土地財(cái)政逐步漸變?yōu)楦鞣N隱性和顯性的房地產(chǎn)行業(yè)控制性力量，就使得房地產(chǎn)行業(yè)長期以來維持了相對供不應(yīng)求的賣方市場和較高的行業(yè)毛利空間，成為眾多利益方分肥的重要領(lǐng)域，除了地方政府、開發(fā)商之外，也給其他利益相關(guān)方乃至內(nèi)部人提供了機(jī)會與操作空間。

以前那種支持房企快速作大規(guī)模的高周轉(zhuǎn)模式，就得益于令圈外人士眼花繚亂的多層財(cái)務(wù)杠桿的使用，除了永續(xù)債、小股操盤、明股實(shí)債之外，連禁止信貸資金進(jìn)入的拿地環(huán)節(jié)也成了融資圈內(nèi)被稱之為“前融”的特殊市場，一些大品牌、高周轉(zhuǎn)頭部房企幾乎把房地產(chǎn)玩成了只憑一個(gè)品牌就能打天下的“空手道”。對這些房企來說，一方面需要以最少的自身投入作出盡可能大的規(guī)模，從而形成資源聚集的正循環(huán)，以支持“八個(gè)茶壺七個(gè)蓋”的游戲一直玩下去；另一方面還要符合監(jiān)管要，求并實(shí)現(xiàn)報(bào)表利潤去展現(xiàn)給資本市場。而借力灰色區(qū)，并進(jìn)行一些灰色操作，就成為多方約束與房企作大訴求之下的必然選擇。

最為典型的就是為了做大規(guī)模而不得不以高杠桿、高周轉(zhuǎn)為基本打法的同時(shí)，還要努力降低表觀負(fù)債，于是在明股實(shí)債、小股操盤之外，在預(yù)售前占據(jù)小股而避免將高企的負(fù)債并表、達(dá)到預(yù)售條件后又變臉為大股東以占據(jù)豐沛的現(xiàn)金流并盡可能多地體現(xiàn)業(yè)績，就成為房企投融資和財(cái)務(wù)口必備的基本技巧。

而要讓項(xiàng)目公司的合作方甘心情愿受此擺布和配合自己的這些需求，要么就必須對合作方具有非常強(qiáng)的掌控力，要么干脆就自己出場換個(gè)馬甲作為合作方來上演天衣無縫的項(xiàng)目公司具體操作中的“貼面舞”，前提條件是合作方關(guān)系不破裂或者不暴露就是自己在和自己玩的事實(shí)。

這種情況下，如何平衡和維持與合作方的關(guān)系、如何隱藏關(guān)聯(lián)交易的安排，就成了既需要技術(shù)又需要藝術(shù)的事情了。就前者而言，掌握好利益平衡讓對方不反水是前提，但是利益面前雙方都貪心不足，因此如何控制對方就成為這種類似玩火的危險(xiǎn)游戲可否維持的不可或缺的砝碼。萬科此次暴露的對小股操盤的項(xiàng)目公司涉嫌強(qiáng)迫對方接受自己安排的融資條件并收繳對方的公司證照的操作，以及萬科與眾多資金方合作建立資金池，再以經(jīng)理人控制的平臺轉(zhuǎn)投給項(xiàng)目公司合作方賺取差價(jià)的行為，都堪稱“經(jīng)典”。如此一來，萬科小股操盤的項(xiàng)目公司完全成了自己說了算的自家后院，而合作方也就成了被借名和頂雷的“白手套”。

其實(shí)不論是服務(wù)于公司快速作大規(guī)模的同時(shí)粉飾報(bào)表，以降低表觀負(fù)債、提升表觀業(yè)績和表觀流動性并優(yōu)化現(xiàn)金流，以掩蓋高周轉(zhuǎn)模式下必然存在的高杠桿、高負(fù)債的需要，還是公司出于管理層激勵而以跟投、合伙人名義暗開口子、默許管理層在項(xiàng)目操作中上下其手參與分肥的考慮，總之這種灰色領(lǐng)域的灰色操作已然成了房地產(chǎn)行業(yè)里秘而不宣的常態(tài)。

君不見，曾經(jīng)負(fù)債率極高的新力地產(chǎn)在極短的時(shí)間內(nèi)就實(shí)現(xiàn)了各項(xiàng)表觀負(fù)債指標(biāo)斷崖式下降，而作為上市公司的這種表觀負(fù)債率指標(biāo)的極速下降肯定也是經(jīng)過權(quán)威審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)的，但是出于常識，你信嗎？還有那個(gè)聲稱半年之內(nèi)壓降有息負(fù)債超過3000億規(guī)模的恒大、那個(gè)賬面資金超過300億的花樣年和賬面資金超過500億的佳兆業(yè)卻雙雙還不起區(qū)區(qū)數(shù)億元到期債務(wù)而最近也與新力地產(chǎn)一起休克的休克、暴雷的暴雷了。

因此，萬科嚴(yán)厲處罰劉肖的事件，只不過是萬科操作不慎以及對項(xiàng)目合作方欺壓過頭導(dǎo)致對方“反水”而暴露出的一個(gè)案例而已。這樣的事情，反過來也在事實(shí)上映現(xiàn)了目前房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)與常態(tài)，而行業(yè)生態(tài)演變?nèi)绱耍^不是一朝一夕養(yǎng)成的，當(dāng)然也絕不是一朝一夕能夠改變的。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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編輯：劉蘭香