人類生產方式的變動推動了生產力的提高，從而也推動了生活方式的變革，而生產生活方式變革的主線和內在動因從經濟學意義上而言是效率的提升。生產力爆發與財富增長源于交換與交易的繁榮，而越來越頻繁的交易活動催生了人類對安全與方便的需求，這一需求推動了安全與交易疊加意義上的城市的誕生與發展。這既是人類生產生活方式演變和人類文明發展的結果，同時也深刻的改變了人類文明的進程，甚至城市化與城市的發展升級也成為推動生產力發展與文明進步的重要因素。

因此，對于效率與安全的追求始終是城市發展演變的最主要動因，前者可視作生產力發展的內在需求，而后者則是作為生產力最重要依托的人及社會組織的內在需求。這兩者相互影響、相互促進，構成了人類文明史上城市形態與城市發展的主要動力。但無論如何，無論從那個層面上而言，城市發展和城市之所以存在的緣由，都基于人對更高質量生存環境的需要，因此城市的產生和發展從來不是行政規劃和行政指令的產物，而且城市的發展和演變從長期維度上而言，也不是行政權力能夠決定的，行政權力只不過是影響城市發展演變的一個因素而已。

所以從生產力發展和生活質量提升的角度而言，城市的演變和發展自有其內在動力和規律。比如中國的超級城市上海的形成也不過200來年的歷史，而上海在開埠以后和改革開放以來的大發展也是得益于生產要素聚集及其對于效率的內在追求。上世紀九十年代以來土地財政的加入，在推動上海城市面貌快速發展的同時，實際上也大大抬高了整個社會經濟運行成本，而如何進一步以房地產為表、以土地財政為里汲取社會財力就成為維持當前強政府發展模式之下的重要命題。

不過強政府模式之下的城市發展還面臨著各種資源匹配與平衡問題，于是中國歷史上原本只有人口統計意義的戶籍制度在上世紀五十年代末期被賦予了各種各樣的社會管理功能，成為計劃經濟時代控制人口流動的重要抓手。但是發展的內涵是效率的提升，而效率提升的根本是要素配置的優化，而要素優化配置在于要素流動，改革開放的市場化導向自然也就帶來對于最重要的生產要素—人的流動控制的松動與弱化，戶口的功能也就正在逐步向原本的人口統計意義層面回歸。

改革開放以來，綜合條件條件優越、就業機會較多的大城市自然成為人口流動的方向，也支持了當地的經濟發展，乃至房地產市場和土地財政的蓬勃發展，也在很大程度上印證了任澤平關于中國內地房地產市場特有的“長期看人口，中期看土地，短期看金融”的基本判斷。不過，目前戶口上還殘留著的社保、就業、就學等社會管理功能卻成為人口流動的重要羈絆，各地政府在社會管理中總是習慣于時不時地拿戶籍說事，就連從來沒有戶籍概念的外國人也在駐華使館簽證業務中入鄉隨俗地往往以戶籍來作為識別簽證申請者常駐地的依據之一。

內地的房地產行業發展到現在，已經從單邊的賣方市場走向了總體平衡與結構性短缺的狀態，并渡過了房地產土地紅利和金融紅利時代。房企通過加杠桿推動的高周轉模式之下的規?；瘉砭奂Y源實現自身快速發展的過往路徑，在不斷推高的房價地價所推動的涉房風險快速聚集與上升之下已然走到了窮途末路，而土地財政作為房地產行業的內里實質也面臨著式微境地。但是目前的發展模式對于土地財政的過度依賴，以及地方財政安全、地方政府債務和平臺債務與土地財政的高度捆綁，讓如何維持土地財政的穩定和延續，成為當前地方政府在房地產行業調控中平衡央地關系的最重要的考量。

因此，目前各方面所呼吁的對于房地產行業的“救市”，乃至對于“救市不救企”的討論，表面上看來是為了房地產行業和房地產市場的可持續發展，實質上在很大程度上是為了維護土地財政和實現土地財政的延續。在經濟下行，疫情反復不定所導致的多項增支減收因素壓力之下，增加稅收的不可行與滯漲隱現之下擴張性貨幣政策出臺的困難，讓保衛土地財政成了維持地方政府功能運轉和財政緩壓的不多的方向之一。因此，在房住不炒作為長期行業調控方向不能動搖的情況下，如何救市進而挽救土地財政就成了各地政府各顯神通的新戰場。

在房地產百強企業排隊暴雷、銀保監會和央行指導下的涉房金融微調措施暖風吹佛卻見效不甚明顯的情況下，前有東北三省省會城市抱團壯膽放松樓市調控的試探，后有21城推出的“限跌令”，再有遇冷后第三批土地集中出讓條件的大幅放寬以及杭州等城市二手房去中介化以減輕購房人負擔的在房價上的揚湯止沸的努力，看來各地政府為了樓市、為了買房人的歡心可真是操碎了心。這不，連中國人口和經濟第一大城市的上海，都似乎松動了堅不可摧的人口政策高墻，對應屆碩士迎接畢業生開啟了就業入戶的一條門縫。

其實對于人口老齡化且生育率墊底并處于經濟轉型期的上海而言，較高素質的年輕人口的持續流入，無論對于維持經濟活力、提高創新能力，還是對于維持社保平衡而言都是必不可少和十分重要的。但是綁定這些人的一生，用這些年輕人的生命周期去撬動本已樓價地價高企的上海樓市和維持上海的土地財政的延續性，才是當前最為迫切的問題。否則，目前上海這個全國唯一的財政收支為正數的省級單位也將會面臨淪陷的危險。

因此，面對困難期和轉型中的中國房地產行業，處境困難和殫精竭慮的，不只是已經暴雷和正在排隊暴雷的民營地產老板們。（財富中文網）

作者柏文喜為財富中文網專欄作家，IPG中國區首席經濟學家

本內容為作者獨立觀點，不代表財富中文網立場。未經允許不得轉載。

編輯：劉蘭香