穆迪的這篇報告的質量很高。我近幾年多次撰文抨擊穆迪的觀點，文章在中國流傳及影響力甚廣，這次是我首次肯定穆迪，原因在于，穆迪對美國樓市的這個分析嚴謹、科學、中立、深入。

還算樂觀的結論。若穆迪對美國樓市的分析結論成立，即：“美國樓市中，半數城市降價20%以上”，則，在美國及世界經濟一片哀鴻遍野之中，美國樓市的前景算是比較樂觀的，其實，若從極端的情況考慮，這個20%的數值可能處于銀行貸款敏感性分析及絕大多數房主的可承受范圍之內。也就是說，美國的樓市波動并沒有想象中那么大。

疫情房產泡沫（Pandemic Housing Bubble）構成本輪美國房市降價的安全墊。譬如，本文中提及，假設美國房價下跌15%，顯然這一跌幅并不能夠徹底抹除美國房價在疫情房產熱期間出現的驚人的43%增幅。加之，由于美國的企業和家庭擁有強勁的資產負債表、以及勞動力短缺，所以，房價下跌15%對風險的可控性影響可能微乎其微。

利率敏感性的房產可能影響較大。由于美國加息幅度之大對美國房市的巨大沖擊，令許多人措手不及，這次，可能對利率敏感性房產沖擊較大，而豪宅市場、房屋租賃市場可能走出獨立的上漲行情，因此，美國房市的走勢，需要詳盡的細分才具有價值，也就是說，美國房市中的個別房屋未來仍然存在巨大的投資機會，換句換說，今后五到十年，不管美國經濟的悲觀走勢如何，美國房市的危中之機可能超過“疫情房產泡沫”。特別是，本輪整治通脹的最好結果，可能使高通脹“固化”，即如影相隨，那么，美國房市價格與高通脹“與狼共舞”，則不足為奇。

當然，北美以外國家的房市就沒有那么幸運了，需要特別指出的是，一些發展中國家、新興市場國家、俄羅斯、烏克蘭等，則可能面臨巨大、極端、嚴峻的挑戰。（財富中文網）

作者王衍行為財富中文網專欄作家，中國人民大學重陽金融研究院高級研究員、中國銀行業協會前副秘書長。

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