一石激起千層浪。在一線城市中首個官宣“認房不認貸”之后，廣州再次率先放松限購。

9月20日，廣州發布《關于優化廣州市房地產市場平穩健康發展政策的通知》，將限購區域調整為越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙共六個區，調整后廣州戶籍居民家庭在上述6區限購2套房，非本市戶籍居民家庭限購1套住房，條件從提供5年個稅或社保縮短為2年。

近期，自東北省會城市沈陽打響二線城市樓市松綁限購政策第一槍之后，陸續有十幾個二線城市跟進，但是北上廣深等四大一線城市并沒有表態，如今廣州松綁限購政策不僅是“猶抱琵琶半遮面”式的姍姍來遲，也并未全市所有區域全面放開，若揣測其政策出臺背后用意，一方面有關決策層尚在小心翼翼地試探市場后續反應，另一方面也在等待中央有關部門進一步明確授權。

畢竟自2011年全國范圍內開始實施樓市限制政策以來，在過往十幾年中，其他城市均或多或少在限購方面進行過松綁，但是四大一線城市卻從來沒有在這個原則問題上“松口”，即便在2014-2015年全國房地產低迷時期也沒有過動搖。所以這次“破天荒頭一遭”松綁限購，進一步凸顯廣州樓市所面臨嚴峻形勢已到刻不容緩的地步。

毫無疑問，同作為改革開放橋頭堡的廣東省另一座一線城市——深圳大概率會緊跟廣州步伐。畢竟深圳樓市在2020年爆火出圈一把之后，這一兩年房價跌得很慘，也亟需“用藥救治”。

但作為中國城市最耀眼雙子星——帝都北京和魔都上海放開限購作為政策工具箱里最后“殺手锏”，估計應該不會輕易使用。畢竟一旦京滬兩座城市全面放開限購，無論是其房價大幅上漲伴隨的虹吸效應帶來二三線城市房價暴跌，還是其房價依然不溫不火，甚至堅挺“價格堡壘”被攻破后一潰千里，都將是市場各方所不能承受之重。

事實上，樓市持續低迷只不過是當前國內宏觀經濟下行壓力增大的縮影。股市方面，雖然證監會出臺有關利好政策不斷，傳統“救市六部曲”如今只剩下“國家隊”資金大規模入場托市。但是股市依然“跌跌不休”，滬指距離3000點僅咫尺之遙，深指、創業板指分別跌破10000點和2000點整數關口，創下2020年疫情爆發以來新低。科創板指數逼近歷史最低值，滬深兩市成交量更是創下年內新低。

匯市方面，盡管央行、外管局多次隔空喊話，表示堅決防范匯率超調風險，同時動用加大預期管理、加強跨境宏觀審慎管理、調整外匯風險準備金以及存款準備金率、增加逆周期因子使用等政策管理工具實施市場管理，雖然短期內幾次政策刺激下人民幣匯率均出現大幅反彈，但是人民幣兌美元匯率依舊不改弱勢震蕩格局，近期基本維持7.30上方一線。

債市方面，在經歷央行多次降息利好后，市場標桿的十年期國債價格也于8月底階段性見頂后開始回落。而大宗商品方面，文華財經指數近期同樣在創出階段性高點后開始連續回調。

毋庸置疑，股市、匯市、債市和大宗商品等作為反映金融市場最重要指標，如今均不約而同的呈現下行趨勢，更加凸顯在中美戰略博弈加劇和國際主要經濟體經濟增速放緩等錯綜復雜的國際大環境下，“傾巢之下豈有完卵”。

我國宏觀經濟形勢難言樂觀，作為我國國民經濟重要支柱的房地產行業自然也很難獨善其身，這也能理解為什么盡管眾望所歸的“救市”政策不斷頻繁出臺，但是依然無法扭轉樓市持續低迷的下行格局。

對于普通大眾家庭而言，在諸多經濟和金融細分市場中，樓市和股市這兩個尤為重要。近期，兩者雙雙陷入低迷，傳統“蹺蹺板效應”如今失靈，本質上還是市場流動性不足。根據市場經濟供需理論，無論是房子還是股票，買的人多自然會漲。過去無論是賣房子炒股，還是賣股票買房，都是資金在兩個蓄水池“左手倒右手”。但如今后疫情時代，居民儲蓄收入減少，失業率上升，現實收入和未來預期都不容樂觀，大部分家庭為維持日常生計尚且不斷奔波，遇到突發或者意外事件，甚至要舉債度日。因此，大部分家庭很難有閑余資金投資股市或者購買房產，也不排除部分家庭更是拋售股票和房產套現落袋為安。

在沒有增量資金入場的情況下，股市場內博弈加劇，持續下行是必然事件。同樣，在幾乎沒有太多新增需求的情況下，目前樓市成交大都是改善型需求的二手房置換，少量剛性需求購買新房。一旦市場缺乏賺線效應，不僅帶來流動性減少，而且引發聰明投資者快速撤離，以貝萊德為代表的外資離開A股市場，和以李嘉誠為代表的港資清盤大陸房產都是最好的例證。

視線再次回到樓市。遙想2008年四萬億財政刺激投資和2015年供給側改革，兩次均催生一波轟轟烈烈的樓市牛市行情，但是背后成因卻不盡相同。雖然已經時過境遷，但即便是在今日，對于了解目前樓市困境成因以及破局之道，依然有非常特殊的借鑒意義。

毫無疑問，2009-2010年樓市行情由貨幣量化寬松疊加樓市政策無限松綁發動，“低首付、低利率”刺激市場需求，同時由于當時國內城鎮化率尚處于低位，居民人均住房面積與發達國家相比存在較大差距，

人口出生率處于歷史高位，日益增長的住房需求帶來真正剛性和改善型需求不斷激發市場供給端發力，從而形成這一波樓市牛市格局；而2016-2017年樓市行情則主要由舉國上下對于鋼鐵、水泥、煤炭等大宗商品實施供給側改革所引發。但事實上，這一輪樓市漲價去庫存背后，房價過快過高上漲帶來房地產開發商、購房人和金融機構無序“加杠桿”進行瘋狂投機牟利，衍生出大量金融泡沫，而這些并不是市場真正需求與供給端共振所形成，只不過當時由于宏觀經濟高速發展，很好地掩蓋了上述問題。

對比一下兩次樓市牛市形成過程不難發現，當今樓市面臨困境本質原因是上一波牛市“后遺癥”逐漸凸顯，宏觀經濟下行壓力的大背景只不過是其中重要的“催化劑”而已。顯而易見，上一波樓市潛在的市場風險是參與市場博弈的各方杠桿比例均過高，但問題本質源于商品房預售制度。

9月19日，雄安新區官網發布消息，創造性地取消商品住房預售，實行現房銷售、精裝交付，“所見即所得、交房即交證”，表示始終堅持“房住不炒”，建立嚴禁投機的長效機制。乍一看，似乎又是“救市”舉措放大招的“升級版”，但細細分析，承載千年大計任務的雄安新區，其政策制定和發布毫無疑問是業界的“風向標”。

此時此刻發布這一則新政，顯而易見，中央高層已經意識到目前樓市癥結的關鍵所在，在諸多“救市”政策尚不能有效化解市場風險的情況之下，有必要優化現有住房制度的改革思路，通過不斷完善多層次住房供給體系和健全房地產市場調控政策，逐步建立適合中國當前國情的健康且可持續的房地產行業發展新模式。

如今，樓市松綁政策邊際效應不斷遞減，深刻凸顯如今市場已經由政策性樓市漸進式過渡到市場性樓市。房地產市場作為市場經濟的重要組成部分，其運行發展仍然遵循著市場經濟運行規律，其發展的健康與否核心還是供給和需求是否相匹配。

“解鈴還需系鈴人”，通過取消商品住房預售，實行現房銷售，一方面倒逼房企更加尊重市場供求規律，科學決策，審慎拿地，加速市場供給端去杠桿化，同時通過不斷減少市場新房供給量，實現供給端逐步出清，另一方面抑制投資投機性新需求，通過加強金融機構監管，加大投資投機性需求購房成本和風險，實現需求端真實呈現，最終實現市場供需再平衡。另外，現房銷售將促使企業回歸產品，進一步加速房地產行業優勝劣汰，促進行業更高質量發展。

總體上，不難看出，在中美戰略博弈與宏觀經濟下行等不利宏觀環境因素持續加強的情況下，國內樓市很難獨善其身，但是如何實現中國房地產市場“軟著陸”卻是一個非常現實課題。

今年以來，國家部委和地方政府層面均出臺諸多樓市救市政策，但是實際收效甚微，在政策工具箱幾乎已經窮盡之時，有必要審慎優化思路，或許通過取消商品住房預售實行現房銷售，并且合理引導市場降價預期才是未來破局之道。

當然，提高居民實際收入、增加中青年就業機會和引導大眾對于未來宏觀經濟復蘇預期，增加居民購買力，增加居民信心才是解決問題之根本。

如今，中國房地產市場困難重重，要想真正力挽狂瀾，必須有壯士斷腕的心態和“不破樓蘭終不還”的決心，從住房供給端和資金需求端雙管齊下，兩者不可偏廢。同時堅持“房住不炒”初心不移，有始有終，方才能真正實現中國房地產市場之未來健康發展。（財富中文網）

本內容為作者獨立觀點，不代表財富中文網立場。未經允許不得轉載。

編輯：徐曉彤