最近的市場(chǎng)數(shù)據(jù)很不好看，就連官方發(fā)布的數(shù)據(jù)也不再是一片欣欣向榮，其中最令人關(guān)注的莫過于社融數(shù)據(jù)的負(fù)增長(zhǎng)，在低利率的環(huán)境下企業(yè)和個(gè)人都缺乏融資意愿，人們對(duì)于未來缺乏投資信心，超發(fā)的貨幣難以進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)當(dāng)中，一些地方已經(jīng)按捺不住開始調(diào)控水電等基礎(chǔ)生活費(fèi)用，有人說往下發(fā)展就是典型的“滯漲”，這可不是什么好消息。

有人說中國(guó)經(jīng)濟(jì)如今的局面全是受房地產(chǎn)的拖累，而房地產(chǎn)行業(yè)能否企穩(wěn)，光看各地競(jìng)相松綁的限購政策還沒用，還得看市場(chǎng)是否會(huì)為此買單，還要看行業(yè)中的標(biāo)桿企業(yè)是否能度過難關(guān)。最近是上市公司的年報(bào)發(fā)布季，各大公司2023年的年度業(yè)績(jī)陸續(xù)發(fā)布，僅以兩個(gè)分別代表住宅開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)的旗幟性企業(yè)萬科和太古的年報(bào)來看，都出現(xiàn)了罕見的負(fù)增長(zhǎng)，可見形勢(shì)有多嚴(yán)峻！

昨天我恰好和北京的幾位業(yè)內(nèi)同仁一起吃飯，席間就在討論當(dāng)下的形勢(shì)以及房地產(chǎn)行業(yè)性危機(jī)的由來。他們說的有幾個(gè)觀點(diǎn)我非常認(rèn)同：1、市場(chǎng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)本身是件正常的事情，經(jīng)濟(jì)有周期，順勢(shì)而應(yīng)對(duì)就好，最怕的是粉飾太平，看不見真實(shí)情況，就容易出昏招；2、行業(yè)性危機(jī)當(dāng)從為了迎合金融機(jī)構(gòu)的惰政而買榜盛行開始，一個(gè)虛假的排名可以換來更寬松的融資政策，彼此的合謀促成了虛假繁榮，當(dāng)下所有的人都在為此買單；3、現(xiàn)實(shí)是矯枉過正的結(jié)果，市場(chǎng)上活躍的買方僅剩國(guó)資，很多投資沖動(dòng)仍是為投而投，這就埋下了新的債務(wù)危機(jī)隱患，什么時(shí)候投資能回到市場(chǎng)邏輯，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)才算真的出清。

從萬科的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，能看出郁亮是真的下決心瘦身了，具體舉措有三：1、“降負(fù)債”，這是活下去的必要條件；2、“融資模式轉(zhuǎn)型”，從統(tǒng)借統(tǒng)還、主體信用為主的融資模式逐步轉(zhuǎn)向以項(xiàng)目、資產(chǎn)信用為主的融資模式，這也是被動(dòng)的改變，“保交房”的大前提下房企已很難再有跨項(xiàng)目間的騰挪空間，所以扛桿率會(huì)大大降低，項(xiàng)目的選擇也非常關(guān)鍵，容不得閃失；3、“聚焦主業(yè)”，郁亮宣布萬科將退出其它業(yè)務(wù)，聚焦綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)管理和租賃住宅三大主業(yè)，這就意味著曾經(jīng)“八爪魚”式的多元化嘗試的酒店度假、食品、教育、養(yǎng)老、物流倉儲(chǔ)、產(chǎn)辦、商業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)等均面臨退出的選擇。

從財(cái)務(wù)邏輯上，我能理解郁亮的決策，“三大主業(yè)”是萬科擅長(zhǎng)的且已經(jīng)具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)、形成盈利模式、可以打通資本市場(chǎng)形成完整的商業(yè)閉環(huán)，各自都形成了成熟的運(yùn)作平臺(tái)（分別是萬科地產(chǎn)本體、萬物云和泊寓），也就是商學(xué)院教科書里所說的“現(xiàn)金牛”業(yè)務(wù)，在整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳的情況下，當(dāng)然是要保這樣的業(yè)務(wù)，而斷其他尚需輸血甚至流血不止的“問題”業(yè)務(wù)。萬科實(shí)際上的行動(dòng)也是堅(jiān)決的，不僅今年年初就果斷賣掉了旗下最賺錢的商業(yè)項(xiàng)目上海七寶萬科廣場(chǎng)，最近更是以摘牌價(jià)的七折價(jià)掛牌深圳灣超級(jí)總部基地用地，還有人猜測(cè)在萬科的報(bào)表上始終標(biāo)注為“長(zhǎng)期股權(quán)投資”而沒用并表處理的印力也有可能被重新擺上貨架。這就是壯士斷腕的殘酷，即使很痛，也只能當(dāng)機(jī)立斷。

從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上，這么干凈的收縮其實(shí)有點(diǎn)可惜。從王石時(shí)代只做剛需住宅的“工業(yè)化開發(fā)”的制造業(yè)模式，到郁亮?xí)r代的資本驅(qū)動(dòng)多元化諸侯賽馬制的大擴(kuò)張模式，都是時(shí)代選擇的結(jié)果，尤其是近年來往“城市運(yùn)營(yíng)商”邏輯做出的多元化選擇，實(shí)際上是未雨綢繆為市場(chǎng)整體進(jìn)入存量時(shí)代而布局的“第二曲線”。可以說，大部分這樣的嘗試萬科做的都還是不錯(cuò)的，就算是作為戰(zhàn)略投資，可以投中普洛斯、印力這樣細(xì)分賽道的頭部企業(yè)，也是非常有眼光的。至于很多的嘗試遲遲沒有解決盈利模式和規(guī)模發(fā)展的問題，一方面有市場(chǎng)環(huán)境尚待培育的原因（比如養(yǎng)老），另一方面也有因企業(yè)文化沖突、公司治理機(jī)制差異而難以融合的情況。

其實(shí)做減法可以，但不要回歸老路，如果僅僅做一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的制造商，萬科未必會(huì)比中建系、綠城系甚至碧桂園更強(qiáng)，而且還會(huì)面臨諸如正在進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域的全國(guó)最大中介貝殼、已經(jīng)是全國(guó)最大的物業(yè)服務(wù)商的愿景以及直接從需求出發(fā)的獨(dú)立第三方公寓服務(wù)商自如這三方面的組合阻擊。在一個(gè)已經(jīng)明顯收縮狼多肉少的增量市場(chǎng)和一個(gè)看似市場(chǎng)巨大但利潤(rùn)微薄超級(jí)考驗(yàn)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)能力的存量市場(chǎng)之間做選擇，無疑是痛苦而艱難的。可以壯士斷腕，但不要斷掉通往未來的希望，該去加強(qiáng)的能力，哪怕現(xiàn)在還無法形成現(xiàn)金流，還是需要去培育，而且是要當(dāng)重中之重的續(xù)航能力去好生培育。

個(gè)人以為，萬科未來的轉(zhuǎn)機(jī)就在萬物云和印力，一個(gè)決定城市運(yùn)營(yíng)能力，一個(gè)決定資產(chǎn)管理能力，一個(gè)會(huì)是未來的入口，一個(gè)會(huì)是未來的出口，前面已經(jīng)做了那么好的布局，如果因?yàn)楸鸟R亂而棄了不該棄的子，那就太可惜了。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者陳方勇為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，HuanXin創(chuàng)始合伙人、筑夢(mèng)師主理人

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編輯：劉蘭香