得益于第一批公募REITS上市以后的良好表現，第二批公募REITS炸裂發行并不出乎意料。但對于投資來說，我們在看到熱鬧的表象后，更應該關注其背后的深層次邏輯。

首先，2021年底即將到來，非標轉標即將行至終場，在投資層面有許多微妙的變化已經在發生了，比如可轉債在最近兩年被持續熱捧，又比如公募REITS被機構和散戶高度關注，熱度背后恰恰是財富管理市場的歷史性遷移，當“剛性兌付”的非標消失殆盡之時，那些具有類固收或者“固收+”特質的產品必然會得到更多的關注。

其次，我們會發現政府和監管對于金融市場的調控更加具有藝術性和前瞻性，以第一批公募REITS為例，從前期的氛圍營造、監管規則支持、再到上市后的細心呵護，都和過去那種“簡單粗放”的管理模式大相徑庭，當年新三板的一地雞毛還弦猶在耳。一個好的投資標的+一個好的監管配套，獲得一個好的投資結果并不出人意料。

最后，公募REITS在較多方向上承擔了地方政府出售資產平衡債務的使命，這既有地方政府分享收益的好處，也有其他動機的沖動，在前兩批發行獲得極大成功之后，是否會出現資產質量下降導致信力下降，都是我們需要關注的。站在這個角度看，作為投資者絕不應該把第一批公募REITS的成功當作“無腦買入”的理由，關注這個市場的熱度，但我們更應該關注的是，單只產品的資產質量，發揮價值發現的功能，優勝劣汰，才能讓這個市場“行穩致遠”。（財富中文網）

作者付偉為財富中文網專欄作家，與財富管理時代共同進化的研究員

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編輯：劉蘭香