????當然，房價低迷、房屋建設清淡，是有原因的：需求奇低。要把我們所說的情況變成現(xiàn)實，美國的經(jīng)濟必須處于良好狀態(tài)，就業(yè)崗位不斷增加，消費者信心不斷增加，逐步恢復到從前的正常水平。

????一個較大的擔憂，是如今嚴格的借貸標準會給樓市潑冷水。但實際上，我們正回歸到樓市狂熱前的通行標準，如果經(jīng)濟形勢良好，這些借貸要求阻止不了房價和蓋房數(shù)量的上漲。穆迪分析公司（Moody's Analytics）的首席經(jīng)濟學家馬克·贊迪（Mark Zandi）說：“信貸標準目前接近除泡沫時期以外的歷史最寬松水平。在這種時期，房價會隨著基本面好轉而上漲。這種情況又要出現(xiàn)了。”

????要了解原因，讓我們看看房屋可購性的顯著變化。德意志銀行（Deutsche Bank）從兩方面衡量可購性：一是美國人保有房產的費用占收入的比例，二是擁有房產與租房成本的比率。對于第一個指標，分析發(fā)現(xiàn)，購房人僅花收入的9.8%來支付稅后房貸、房產稅和保險，比2007年泡沫最大的時候下降了17.2%，是自德意志銀行1999年編制該數(shù)據(jù)庫以來的最低值。第二個指標，即擁有房產與租房費用之比，也讓有意向的購房人感到鼓舞。在54個主要市場中，有28個的支付房貸和其他主要費用的成本低于租房。最有說服力的事實是，在所有受困市場中，擁有房屋的成本大幅低于租房，相比于四年前，這可是驚天大逆轉。在亞特蘭大，這一比例達到了34%。在邁阿密，平均房租價格是每月1,031美元，而擁有一套牧場式住宅（ranch house）或鄉(xiāng)村式住宅（stucco cottage），每月成本是856美元。

????當然，不是所有市場都會同步反彈。樓市就像天氣，每個城市的氣候條件不一樣。但總體上，美國主要樓市目前正陷入兩種氣候。我們稱為“非受困市場”（non-distressed markets）和“止贖市場”（foreclosure markets）。通過更詳細的分析，我們將解釋對這兩個市場都看好的原因。

非受困市場：準備啟動

????過去幾年，沒有哪個城市完全不受房價崩盤的影響。但有些市場能夠合理地保持堅挺，如北弗吉尼亞、印第安納波利斯、明尼阿波利斯、圣迭戈、舊金山郊區(qū)，還有幾乎整個得克薩斯。這些地區(qū)的房價上漲幅度遠小于泡沫城市——就是我們很快要提到的止贖市場，主要是因為那里沒有那么多的投機者認為，他們可以把房子倒賣或出租給這些地區(qū)的美國人。

????與那些遭受嚴重打擊的地區(qū)相比，非受困地區(qū)市場房屋的價格上漲和建設速度的增長要快得多，原因只有一個：盡管這些市場還在忍受止贖的煎熬，但它們無需面對困擾拉斯維加斯或菲尼克斯的痼疾。在非受困地區(qū)，待售新房和在建住宅特別少，圣迭戈是其中的典型，它只有921套待售或未完工的獨棟房屋，而在2005年，是4,425套。這些城市面臨的挑戰(zhàn)是制造出足夠的需求，減少現(xiàn)有或在售二手房的存量。在整個美國，二手房的供應量是350萬套（棟）。這是一個相當高的數(shù)字，需要花8個月以上的時間才能售完。二手房售完時間不超過7個月，是樓市走強的標準。

????可在非受困城市，現(xiàn)房存量相對較低，二手房售完時間接近7個月。因此，只要需求有一點增長，就意味著房價和開工數(shù)都將強勁上升，這種情況可以很快出現(xiàn)，因為絕大多數(shù)這類市場——包括硅谷、北弗吉尼亞、得克薩斯——的就業(yè)增長良好。

????穆迪分析公司的贊迪預計，未來一兩年，幾乎所有非受困市場的房價上升都會高于通貨膨脹3~4個百分點。他認為，房價將隨著房租上升，由于公寓房供應不足，房租已經(jīng)表現(xiàn)出強勁的漲勢。房租的提高將促使人們走出出租公寓，購買屬于自己的房子。

????在北弗吉尼亞，工程師克里斯·布拉茨（Chris Bratz）和他的妻子、公關人員艾米·迪埃爾西（Amy DiElsi）正計劃離開他們租住的公寓，第一次成為業(yè)主。主要原因是什么？買房比租房更劃得來。克里斯說：“市場先是膨脹過度，隨后破滅，現(xiàn)在，價格又回到了應該處在的位置。”這對夫婦看到房價下跌，同時他們公寓的租金在節(jié)節(jié)上升，達到了每月2,700美元。他們算出，如果買一幢40~50萬美元的聯(lián)排式住宅，每月的房貸比這更低。

????非受困市場在建房方面也處于領先地位。贊迪預計，就全國整體而言，獨棟住宅（single family house）“開工數(shù)”——從建設商灌注地基開始——將從2010年的47萬棟上升到今年的高達70萬棟。相當一部分會出現(xiàn)在非受困市場，那里的二手房供應緊張，使得蓋新房更加劃算。KB Home的首席執(zhí)行官杰夫·梅茲格爾（Jeff Mezger）說：“我們面臨的競爭來自二手房銷售。因需求低迷，這些房子的價格極低，制約了建筑商銷售新房的能力。”

????不過，很多想買房的人更喜歡買全新的房子。他們最終會從房客變成房東，由于房價止跌，這一趨勢將提速。在明尼阿波利斯，屈媛（音）和她在明尼蘇達大學搞研究的丈夫陳想（音）剛從租住的兩居室搬到了一個淡藍色的四居室牧場式住宅。它位于一個寬闊的街角地帶，帶有巧克力色的屋頂。他們花了40萬美元，比起前幾年，這個價格相當便宜。屈媛說：“我們想買套房子，我們一直在等呀等。價格跌了這么長時間。”對她來說，唯一的選擇是買新房。她承認：“我們不是那種很能湊合的人。”