新建不足 下圖是研究公司Metrostudy提供的數據。這家公司跟蹤65%的美國樓市的新房存量。數據表明，過去數年，新房開工率急劇下跌，已經使供應過剩的局面逆轉。新房開工量明顯低于成交量。低存量將提高房價。

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止贖市場：前景正在好轉

????樓市泡沫破滅，真正的受災區是美國南部陽光地帶的城市，比如拉斯維加斯、菲尼克斯和邁阿密。在2000年前后，它們都是工業崗位和人口快速增長的地方，樓市崩盤使其住宅和公寓空置，壓垮了經濟。可是，人們總是愛生活在陽光明媚的地方，而且這些地方的就業也在復蘇，雖說比較慢。在止贖市場，存量問題要嚴重得多，因為這個市場不僅有傳統的二手房，還有數以百萬計的不良房產。幸運的是，這些房子價格低得離譜，投資者，包括小家庭，正在迅速買進。的確，有些止贖市場多年也不會回暖，因為它們之前房子蓋得太多，又不是就業集中的地區。最典型的例子是加利福尼亞洛杉磯以東80英里處的內陸帝國（Inland Empire）。

????但是，有些地方的前景正在好轉，如菲尼克斯、拉斯維加斯、邁阿密和加州北部的一些地區。一個重要的積極因素是，少量新房開始供應市場。比如菲尼克斯，總共只有8,100套待售或在建的房子，2006年中期是5.3萬套。這些地方最大的考驗是吸收不斷增加的不良房產。由于房價走低，止贖給市場帶來的下行壓力與止贖的數量完全不成比例。麻省理工學院的威廉·惠頓（William Wheaton）說:“在1990年和 1991年，我們的存量水平甚至比現在還高。但那些是傳統存量房，不是止贖，所以不會像止贖房那樣產生巨大折扣。”

????惠頓認為，美國每年將以相當均勻的速度新增100萬次止贖。這一數字經常被引用，用來證明大多數止贖市場的樓市將慘淡多年。事實并非如此。原因是，大量此類房屋被投資者或當前的房東轉變成了出租房。房地產公司CB Richard Ellis的經濟學家格萊布·內恰耶夫（Gleb Nechayev）稱，止贖房總數可能超過60萬套。有很多人租用這些房子，因為租房市場在全國范圍內都很火爆。別忘了，失去房屋贖回權的人數以百萬計，這些人總得找個地方住。

????俄羅斯移民阿歷克斯·巴爾巴拉特（Alex Barbalat）是位典型的投資者。他在位于舊金山附近的貝龐特（Bay Point）、安提加（Antioch）、匹茲堡（在加利福尼亞州也有一個匹茲堡市——譯注）購買了7套住房，平均價格在10萬美元左右，這些房子曾經的售價在30~50萬美元之間。但他找租戶并不難，因為租戶可以坐地鐵去舊金山上班。巴爾巴拉特的年租金收益相當于購買價的12%，他并不急于出售。“我要持有到房價大幅大漲之時。”

????投資基金也來參與這場博弈。多丹·梅里克（Dotan Y. Melech）來到拉斯維加斯，為UnitedASM尋找便宜的房子。UnitedASM是他與人合辦的公司，經營公寓之類的房地產投資。到目前為止，梅里克已經買下了大約300套房子，計劃于今年再買200套。他不愁把這些房子租出去，因為他估計，拉斯維加斯的房屋入住率正接近95%。這里的“資本化率”（cap rate，即扣除各種費用后的投資收益率）在8%~10%之間，是10年期國債的兩倍。梅里克把房子租給失去了住房但又可靠的租戶。他說：“很多人因為信用受損，買不了房子。”

????即便有了投資者的介入，止贖市場的購房活躍度仍沒有提升到可以降低存量的程度。很快就可以了。贊迪認為，受困市場的房價在短期內還會下降兩個百分點。但他說：“這就過頭了。就像一個彈性繃帶。要是今年房價下跌，就得有反彈了，因為房價將比租房或置換的成本低出很多。”與過去數年的趨勢正好相反，未來數年，租房者將變身為買房者。

????邁克爾·丹達（Michael Dynda）就是個例子。他是一位退役的空軍航空技師，現在為拉斯維加斯的一家政府承包商工作。49歲的丹達是第一次買房，多年來，他都不考慮購買，原因之一是拉斯維加斯房價下跌太快，總是見不到底。但在去年，便宜的價格加上低息房貸令他無法拒絕。他花了24萬美元，買下了一套2,300平方英尺的鄉村式住宅，價格相當于2007年的一半。丹達的房貸利息是4.38%，利息數額與他買房前租住的房子相同。他說：“當時是買房的最佳時機。”

????回到牧場，卡索曼正閑坐在他那門前有小溪流過的住宅里。據他說，這座住宅是由“得州中部的石灰石建成的”。他向我們展示他收藏的特制吉它，其中一把外觀很像響尾蛇的皮膚，同時，這位自學成才的樓市專家再一次回到了他最喜歡的話題。

????卡索曼聲稱，這次復蘇將和其他復蘇一樣，將造成住房的嚴重短缺。他用畜牧業來解釋。他說：“從公牛與母牛交配到小牛上市，要花三年時間。樓市也是如此。我們將看到需求大漲，建筑商要花很長時間趕上需求，新地塊要花幾年時間獲批。買家現在去住宅小區看新房，結果所有房子都賣光了。建筑商會跟他們說，交付一套房要花6個月。”但卡索曼說，這些人是非買不可了。“他們太想買房，所以會抬高出價！”換句話說，他們不再隨大流了。

????譯者：古正