????這些公司老板涉足房地產業，并實現了贏利。他們在混亂中發現了新機遇

????作者: Brian O'Reilly

????你也許會覺得，一個小企業老板如果同時還從事其他不同的行業，那他一定是瘋了。大概除了沃倫?巴菲特（Warren Buffett），誰也不能從容地同時經營管道生意和咖啡批發。但誰每月在為自己的公司或店面填寫高額租金支票時，沒有過這樣的誘人想法: “我讓房東發了財，我也該成為房東”？

????顯然，很多小公司的老板曾經謹慎地購買過一個工作間或辦公室用作經營場所。但也有更大膽的企業正在運用他們來之不易的商業才干和他們個人對周邊社區的了解，從事一項復雜得多的投機: 購買商用房地產。他們的想法是把它裝修、出租，然后收獲回報，同時還繼續做自己原來的生意。

????有三位企業家嘗試這么做，他們并不后悔。斯圖亞特?派爾（Stuart Paer）說: “沾點灰塵不會對你有什么傷害。”他說話時帶著未曾被燒傷的投資家的激情。派爾在紐約州雷德班克市擁有一家床墊公司，在繁榮的市中心商業區有兩處房產（還有一處房子讓他租出去了）。在北達科他州法戈市，珠寶商布拉德?溫默爾（Brad Wimmer）特別喜歡買房修房，他的兄弟和伙伴抱怨他在這上面花費的時間太多。17 年前，阿紹克?梭尼（Ashok Soni）在奧蘭多開了一家東方式地毯商店，但現在地毯和地板材料已經成了幫助他和兒子阿米特（Amit）增添房產的手段。他們的房產包括廉價拍賣的底商、倉庫，甚至還有一座旱冰場。阿米特說: “我們銷售地毯和地板，但實際上，我們是搞房產的。”

????在進入雷德班克市的 Sleep Shoppe 商店后面的陳列室時，你要當心碰到你的頭。這里有和墻一樣高的床墊，43 歲的派爾在這里塞了一張桌子。樓梯間很低矮，抬頭可以看到空氣管道，這樣的布局讓派爾很不滿。他說: “人們不敢再回來。”但他卻無能為力，這座樓并不為他所有。不過，這對他也沒什么影響。他在別處的房產正在增值。“我在看著你這會兒就在掙錢了。”他說。派爾身材高大，梳著整齊的背頭，蓄著山羊胡子。

????20 世紀 90 年代初，派爾在新澤西北部開了一家床墊連鎖店，后來把它賣了，得到了“幾百萬”美元。然后，他決心從頭創業。他讀到了一些有關雷德班克市的復興的文章。該市位于澤西肖爾附近，有 12,000 人。2000 年，他去那里考察，馬上留下了深刻印象。

????“那是個雨天，”他說，“我仍然看到手挎購物袋的人在四處行走。”幾番參觀之后，他了解了那里的零售分布。“布勞德大街南邊死氣沉沉，我不會去那兒。布勞德的西邊是小孩的地盤，那里有滑雪板店和星巴克咖啡店（Starbucks）。”但布勞德的東邊就不一樣了: 那里停車的地方很多。我在那邊看到有富婆去高級商店。”

????派爾在布勞德東邊的一家拐角商店里為他的 Sleep Shoppe 商店租下了 2,000 平方英尺的空間，租金是每月 4,000 美金。他喜歡上了這兒的房子，先是纏著房東把房子賣給他。過了一段時間，他采用了更有效的辦法: 出大價錢。派爾說，另一個想買房的人出價 90 萬美元。“我出 120 萬，還讓他在第二層保留一間辦公室，租金低于市場價。他迫不及待地就同意了。”

????接著，他說他很幸運。“買下房子兩周后，來了一對夫婦。他們想租我的店。我說不行。他們老來找我。最后，我說，我要一個月 1 萬美元，也就是每平方英尺 50 美元。當時的價格是 30 美元。他們答應了，真沒想到。”這對夫婦開了一家名為“切爾西之家”（Chelsea Home）的高檔家具店。派爾同意將他的床墊生意轉移到城市的另一頭。幾個月后，把樓盤賣給派爾的人搬出了第二層的辦公室。如今，派爾將它租給一家股票經紀公司，每月又能收到租金 5,000 美元。他現在從家具店老板那里得到的租金是每月 1 萬美元，每年上漲 2.5%。房貸是每月 9,000 美元，基本費用還需要 1,000 美元。結果如派爾所說，“我在這地方每年能賺 6 萬美元”。

????Sleep Shoppe 商店和它的四名員工搬到了 500 碼以外、雷德班克市內繁忙的州際公路旁。令派爾驚訝的是，銷售額比他們在布勞德大街的時候上升了 35%，去年達到了將近 150 萬美元。怎么回事？“路上有很多車，亮紅燈時人們便在我的店前停下。我始終開著燈，人們可以看到電話號碼。他們注意到了就會回來。”他考慮過從房東手里買下新店址，但對房地產狂熱的人可不止他派爾一個。“那家伙要得太多了。他三年前花了 60 萬美元，現在想要三倍于此的價格。”

????無奈之下，派爾只好拿著多年前賣掉床墊連鎖店的錢，買下位于雷德班克主路旁的另一座建筑，價格是 52.5 萬美元。該樓的一層為底商，底商上面是辦公室。“我給它做了水壓清洗，確保房頂完好。”他還花了 11,000 美元做了內部裝修。一家小型電話服務公司租用了樓下的辦公室，一家銷售寵物（沒錯，是寵物）的高級服裝和食品的商店 Paw Palace 租用了下面的底商。派爾說: “那家寵物精品店的租金低于市場價。不過，我喜歡寵物。而它的生意全年都很穩定。我不喜歡季節性的東西。我估計，尋找一個新的租戶會使我每月損失 1,500 美元，外加大量時間和精力。”

????面對利率的不斷升高和消費者信心的不斷下降，派爾對雷德班克的未來依舊樂觀。他說: “交通很棒，還在蓋新樓，租金還在上漲。這是一個喧鬧的小城市。”

????從商用房產中賺錢并不總是那么簡單、快速。在北達科他州的法戈市，布拉德和蘭迪?溫默爾（Randy Wimmer）一直在期待房地產的輝煌。幸運的是，他們白天的工作是經營溫默爾鉆石公司（Wimmers Diamonds） 一家創辦于 1919 年的家族企業。他們的祖父和父親在法戈市區租房開店達 41 年之久。但在 1980 年，布拉德（52 歲）和蘭迪（57 歲）買一了同一條街上相隔幾幢樓的兩座相鄰的房子，并且搬了家。花費是: 65,000 美元買下城市主要大街與布勞德韋大街形成的街角處的樓房，4 萬美元買下鄰近的房子。一開始，兩座樓里都有租戶，所以他們直到 1983 年才接管街角的位置。

????布拉德說: “我們將鄰近房子的一樓以上房間裝修一新，作為單元房出租。一個工藝品作坊租用了一層。”租金可以抵消成本，但房產的價值并沒有出現值得炫耀的大幅攀升。問題是: 10 年前，法戈市郊開了一家購物中心，商業正流出市區，而不是向它集中。兄弟兩人決定彌補他們的賭注，在購物中心開了第二家店。布拉德說，“我們在這兩個地方做得都很好。”溫默斯兄弟一年有 330 萬美元的營業收入，擁有 20 名員工，“不過，購物中心占到我們業務的三分之二”。

????不過，法戈市區在六年前時來運轉。城市官員設立了經濟復興區，給區內每個業主最多達 25,000 美元的撥款，讓他們拿著這筆錢去裝修各自大樓的門面。城市還在該地帶內 10 年不征收與房屋改良有關的地產稅。溫默斯兄弟投入了這場運動，盡可能去除上世紀 60 年代風格的老式門面，恢復基部的漂亮磚石。他們在這兩座建筑上花了大約 30 萬美元，包括對內部的翻新。鄰近的樓主也做了類似的工作。布拉德說: “這里有個女人因為把公司賣給微軟而掙了大錢。她在這兒有一家帶酒吧和餐廳的旅館。還有個人在這兒開了一家餐廳。”

????溫默斯兄弟說，他們和其他業主的努力正帶來回報。布拉德說: “在買下樓房的頭 20 年，我們所得和付出相差無幾。”不過，在過去三年，他們的房產的價值已經上升到 60 萬美元，比他們買房花的錢和之后裝修的花費加起來還多出 20 萬美元。布拉德實在太喜歡裝修了。于是又買了第三幢樓，與他和蘭迪共同所有的那兩座樓毗鄰。他說: “我喜歡拆卸，喜歡買下舊東西，再把它們裝飾一新。”總之，他在買房和修葺上面花了 40 多萬美元。幸運的是，他馬上找到了租戶，他們的租金超出了抵押貸款償還額。

????兩兄弟認為，即便美國經濟不夠穩定，法戈市的房地產市場還會繼續繁榮。布拉德說: “整個城市的價值在上升。我還看上了另外兩座樓。但我太太說，我搞搞裝修就夠了。”

????阿紹克 梭尼是從加拿大搬到佛羅里達州桑福德市的，原因之一是這里天氣比蒙特利爾更像他的家鄉德里。但在加拿大的 14 年間，梭尼獲得了有關房地產的寶貴經驗，他渴望重新開始。

????梭尼現年 58 歲，專業是會計。1975 年，他開始進口青少年時裝，在蒙特利爾銷售。很快，他開始購買低價拍賣的樓盤，隨后又去買未開發的地塊。最終，通過銀行貸款，并以他早期購買的房產做抵押，他買下了 30 幢房子、圣勞倫斯河上的兩座小島和數百英畝的野營地。可惜，利率在上世紀 80 年代上升到了 18% 以上，房地產價值縮水，梭尼說他的許多房產都還給原來的賣主了。他還說，他的房產一度價值 1,500 萬，后來減少到連 100 萬都不到了。

????剛來到奧蘭多市郊的桑福德，他花了 25 萬美元買下一座小樓，開了一家銷售東方式地毯的商店 Rug King。他還再次開始購置商用樓，堅守他的黃金法則: 始終以房屋價值的一半為買價。（他憑感覺估計如果沒有這座樓，會造成多少花費，以此確定它的價值。）他的兒子兼合伙人、21 歲的阿米特說，這沒有聽上去那么難。 “我父親買下地毯店的位置是這個地區最繁忙的一個岔口。”在梭尼父子買房三年后，州政府開始拓寬岔口。三個月的道路封閉和客流減少讓旁邊的零售店飽受其苦，有幾家房東急于將房子出手。梭尼的地毯店得以熬過了這段蕭條，他還在一次銀行拍賣會上，以 40 萬美元買下旁邊的兩座樓盤。這個價格大致是這兩座樓幾年前在一次稅務評估中所定價值的一半。阿米特說: “工程結束后，他在這個很棒的位置有了三個樓盤。”他們把其中一座當作地毯倉庫，另一座出租給了一家現金兌換公司和音樂商店。一年能賺 8 萬美元。

????之后，他們又做了幾筆精明的買賣。阿紹克以 38 萬美元的價格買了一座被棄用的旱冰場，面積達兩萬平方英尺。旱冰場所在位置的旁邊正要建一條高速路。他解釋說: “房東住得很遠，沒想到那條新建公路會提升房子的價值。”梭尼父子獲到了改變旱冰場用途的許可。之后，一家特許學校把它改造成了教室，每年要交付將近 20 萬美元的租金，超過購買價格的一半。幾年后，學校破產，他們有段時間找不到租戶，便把這座樓當成倉庫，搞地毯和藝術品批發。今年 3 月，又有一家私立學校決定入住，它給出的租金是每月 15 萬美元，比這座樓 6,700 美元的月維護成本高出一倍還多。

????不是每次買房都能如此輕松獲利。阿紹克曾在 1989 年買了一座舊購物中心，就沒能找到足夠的租戶，其他租戶給的租金很低，他一直在賠錢。解決辦法: 自己去填充。阿紹克認為，購物中心太大，地段也不適合賣地毯。但賣硬木地板如何？他和一家瑞士生產商簽約，將裝滿薄板的集裝箱直接運到購物中心，運輸占目前零售成本的 25%。梭尼將購物中心未出租的一塊空間用作地板倉庫，還有一塊改造成地板零售中心。據阿米特說，他的地板公司還按現行市場價格向他家的房地產部門支付租金。隨著梭尼父子填充了部分空間，其他租戶也愿意入住空地，商場漸漸滿起來了。“現在購物中心一年的收入有 30 萬美元。購物中心本身已經升值。我賣地板也賺到了錢。”

????梭尼父子還沒有到此為止。11 月，他們買了一座廢棄的金屬加工廠，價格 27 美元一英尺。“跟偷來的一樣，”阿米特說，“價錢只有原來的一半。”雖說附近有一家類似的工廠，以每英尺 8 美元出租，但不到 500 米外，就有一家新開的高檔飯店，街對面還有一座哈利戴維森摩托車展廳，這些將吸引大批潛在的購物者來此，從而提升這座樓的價值。阿米特認為，他們能以三倍的價格賣掉這座廠房，但他們不愿賣。他說: “你得把 15% 的利潤上交山姆大叔。”他們認為，更好的做法是讓房產增值和需要時拿它辦理貸款（指房屋凈值貸款，即以房屋為抵押的個人貸款──譯注）。

????阿米特估計，這些（購物中心、旱冰場、地毯商店和附近樓盤，再加上金屬加工廠倉庫和一些未開發的地塊）總共價值約 1,500 萬美元。他說: “我們估計，去年上漲了 20%。有時候根本不會上漲，但奧蘭多附近年平均經濟增長率接近 10%。”梭尼父子毫不懷疑，增長將會繼續。阿紹克說: “這個國家人均收入高，很多人將投入這一行。”他希望能找到投資者，這樣他可以買更多的房子。

????阿米特是否擔心他泄露了太多家族做生意的秘密？“不，”他說，“大多數人沒有膽量去做我們所做的事。你必須深深地投入進去。”

????譯者: 古正