????作者：Jon Birger

????鮑伯?托爾（Bob Toll），66 歲 Toll Brothers 公司創始人兼 CEO

????《財富》雜志上一次采訪美國豪華住宅建筑商 Toll Brothers 公司創始人兼 CEO 鮑伯?托爾，還是在 2005 年 4 月，當時我們稱他為“房地產牛市的新國王”。這個綽號似乎非常合適：Toll Brothers 當時的利潤正創下歷史記錄，而且公司的股價走勢圖與思科公司（Cisco）在上世紀 90 年代末的情形如出一轍─在不到 3 年的時間里，股價飆升了 470%。毋庸贅言，從那以后市場狀況急轉直下。住宅建筑業陷入了衰退，今年 5 月獨立房的銷售額下降了 16%，為 2001 年以來的最低點，而 Toll Brothers 及其他大多數住宅建筑商的股價均下跌了一半（競爭對手 KB Home 稱，由于供過于求，截至上個月的季度營業額下降了 36%）。最近，《財富》雜志高級記者喬恩?伯杰爾（Jon Birger）與托爾談論了住房市場變幻莫測的前景。

????目前的情況有多糟？

????我覺得市場最早也要到 2008 年 4 月才能復蘇。 但是我敢肯定，一旦出現復蘇，在受壓抑的市場需求的帶動下，速度會大大超過以往。目前，就業率適度增長，失業率、利率均保持較低水平，公司收入報告形勢喜人，巨額資金不斷產生并且大量涌向世界各地。

????你是否對牛市期間發生在佛羅里達和其他地區的投機行為感到擔憂？

????對此我們無計可施。我們可以讓大家簽署一式三份的合同，反復發誓不做投機者，但我們無法控制隔壁的建筑商把住宅賣給誰。而且一旦市場再次出現輕微下滑，投機型投資商就會說：“該是兌現的時候了。”

????一些分析人士認為，要不是建筑商提供了各種優惠措施，如精裝修的廚房等，新房的價格甚至還會進一步下跌。

????如果你開始以 40 萬美元的價格出售原本 50 萬美元的房子，所有花 50 萬美元買房的房主就會跑到你的辦公室來投訴，他們會問：“你們為什么要這樣對待我們？你們為什么不干脆在草坪上立塊牌子，寫上｀我是蠢貨＇？”因此，你只能提供優惠，而不能降低房價，因為你不希望對你的客戶表現得粗魯、無禮、野蠻。

????目前投機行為大行其道，再加上住宅建筑公司的股價大幅下跌，它們有可能成為私募股權基金的收購對象。你認為這樣的情況會發生嗎？

????我認為私人股權投資基金與所有建筑商都接觸過并且討論過有關事宜，但是很顯然它們未能達成任何共識。如果一家杠桿收購基金找到建筑商并且說：“瞧，你的股價以前是 50 美元，現在是 25 美元。我會給你 30 美元。”可是，每當市場復蘇后我們的股價都會再創新高，既然如此，我們為什么要以 30 美元出手呢？我還是熬過這段日子比較好，接下來再用老辦法來彌補損失，那就是努力賺錢。

????譯者：蕭艾