????一度景氣的房地產市場如今低迷不振，私人股權投資基金和對沖基金正在搶購廉價土地

????作者：Katie Benner

????在房地產市場不景氣的情況下，從借貸過度的房屋建筑公司手中淘買土地，本來是當地開發商的慣用伎倆。然而這次，包括蕭氏企業（D.E. Shaw）、阿波羅房地產咨詢公司（Apollo Real Estate Advisors）及洛克菲勒集團（Rockefeller Group）在內的跨國公司都盯住了佛羅里達、科羅拉多、加利福尼亞等遭受次級貸款危機重創的各州。在房地產市場崩盤之后，他們的計劃意圖很明顯：買入硬資產，然后等待市場反彈。“洛克菲勒集團正在積極調研佛羅里達州可能出售的資產。”這家總部位于紐約的投資行及房地產公司的發言人向《財富》雜志透露。“房屋建筑公司很有可能出售在住宅市場高企時購買的部分土地。”

????熱錢大量涌向土地市場的原因，緣于過去十年一些公司和基金一直在為購買房地產籌集資金，等待時機到來時隨時出擊。土地買賣此時正巧在打價格戰。湯姆?夏皮羅（Tom Shapiro）說，“一年半到兩年前，明眼人看到物價、成本和建筑市場價格漲上了天。于是，他們認為不能光在建筑公司上面投錢。”他經營一家房地產私人直接投資公司 GoldenTree InSite Partners。他還說，房地產基金通常不僅僅投資土地，它們都備有相當可觀的“戰時基金”。

????去年，阿波羅房地產咨詢公司籌集了 7 億美元的房地產機會基金（Real Estate Opportunities），用于購買亞利桑那州的土地。9 月份，凱雷投資集團（Carlyle Group）將一項 30 億美元的基金專門用于美國房地產投資。此外，還有一些專業公司，如 Cypress Creek Capital Florida Land Investors。它的目的僅在于囤積土地，計劃在接下來幾年內購買 2 億到 4 億美元的土地。公司執行副總裁斯蒂文?比徹姆（Steven Beauchamp）透露，該基金研究過 300 多宗出售土地的交易并提出過幾次要約。他認為，公司有可能以土地所有者當時買入價的六折廉價收購。

????據博卡?拉頓（Boca Raton）附近一家住宅研究公司 McCabe Research & Consulting 的杰克?麥卡比（Jack McCabe）稱，在佛羅里達，高盛公司（Goldman Sachs）和邁克爾?戴爾（Michael Dell）的戴爾風險投資和戴爾金融服務公司（MSD Capital）自今年年初以來也在考慮進行土地投資。“住宅和公寓大廈的建筑商在市場價格最高企的時候購買了大片土地。”他說。“他們現在夜不能寐，因為他們正像泰坦尼克號一樣下沉，所以廉價出售現在看來并不那么糟糕。”

????Fortress 基金和卡爾?愛康（Carl Icahn）也在這里施展拳腳。7月份，Fortress 收購了佛羅里達東海岸產業公司（Florida East Coast Industries），該公司的資產包括一家鐵路及房地產開發集團，擁有 4,000 多英畝未開發的土地。自今年 1 月以來，愛康一直試圖收購佛羅里達州的公寓大廈建筑商 WCI。一些分析師稱，該公司的海岸土地所有權的價值和公司賬面價值一樣高。愛康終于在 8 月份如愿以償入主董事會。

????在科羅拉多，曾經由國家級大房屋建筑公司持有的土地正以很低的折扣價易手。邁克?科布迪（Mike Kboudi）是丹佛一家房地產公司 Fuller Co. 的地產經紀人。他說，Centex 和 Lennar 通過他以半價出售了土地。

????不過，這些州的地產經紀人都認為投資者還在等待價格進一步走低。“買家覺得價格還沒跌到谷底。”在佛羅里達干了多年經紀人的彼得?札勒斯基（Peter Zalewski）說。“等價格穩定下來，我們就會看到大批買賣成交。”經紀人們說，大多數投資者期望在 5~10 年內看到投資回報。

????在加利福尼亞，房地產投資公司喜達屋資本公司（Starwood Capital）與開發商 Foremost Communities 的合資公司 Forestar Land Partners 冒了出來，成為一個值得關注的買家。該公司于 6 月成立，由當地老牌建筑商人斯蒂夫?卡梅隆（Steve Cameron）經營，打算在未來幾年內在加州南部購買價值 2.5 億美元的土地。

????全國性公司與當地公司合作，是一種普遍策略。當地的合作伙伴能減輕華爾街機會主義者涌入有問題地區所帶來的沖擊。他們還能充當銀行與開發商之間的調解人，前者希望避免在貸款中喪失抵押品贖回權，后者則想避免在公開拍賣中出現不光彩的未卸載存量現象（unloading inventory）。

????“他們都是常青藤名校的工商管理碩士，既精明又有錢，但他們并不是這個市場的行家。”McCabe 公司對佛羅里達的新投資者作了評論。當然，私人資本的到來給正在開放的房地產業帶來了一種新氣象，但一旦價格觸底反彈，市場參與者還是希望大局維持原樣。低利率最終會使市場復蘇，然后房屋建筑公司又會回來競標，將土地價格重新推高。兀鷲投資者看來是在購買土地，實則在投資一種概念，那就是：人從來不吸取教訓。

????泥土很廉價

????讓我們看看哪些投資者在購買土地─以及他們相中的機會在哪里。

????喜達屋資本公司

????連鎖酒店的投資部門籌措了 2.5 億美元的基金，購買加利福尼亞州南部的土地。

????蕭氏企業

????與開發商 SunCal 合作，在 6 月份以 2.5 億美元打包購買了阿爾布奎克城外的土地，面積是波士頓的兩倍。

????Cypress Creek Capital

????這家剛滿周歲的基金計劃在土地上投資 2~4 億美元；到目前為止，它已經研究了 300 宗土地買賣，并參與佛羅里達州一些項目的競標。

????洛克菲勒集團

????其房地產投資基金主要盯住亞利桑那州；去年，它購買了菲尼克斯附近的錢德勒的兩塊土地。

????譯者：陳曄